新政两周：购房者心态理性二手房成交冲高回落|二手房|南翔|房地产市场|房源|新盘|购房者

527沪九条出台以后，市场的反应一直是行业持续关注的热点。从本期开始，《地产申度》将推出新闻专题《新政后的上海楼市》，持续为大家跟踪报道一线的消息，力争每周为大家带来报道。

以下是正文：

527沪九条出台后，市场确实热闹了起来，政策释放了多胎家庭及部分单身家庭的购房需求。购房者的看房热情有所提升。但是，从新政后第二周的市场真相来看，新房成交热的依然还是少数派楼盘。

另外值得关注的是，二手房周成交量在冲高后回落，但不排除是因为端午节小长假的关系而出现的短暂回落。申度君会持续关注上海楼市后续成交变化。

新政出台两周，结合最近的情况，申度君给出几个观点：

1.看房客流明显回升，但并非能马上转化为成交，客户会更为理性地选房，会慢慢挑选心仪的楼盘，待时机成熟再出手。

2.沪九条落地后启动认购的新盘，开盘情况各有千秋，并非都如市场所言的火爆。此前本就卖得好的热门楼盘依然表现火热，而很多冷门的项目依旧成交萎靡。

3.二手房的成交量以肉眼可见的速度增长了，端午三天成交量远超五一假期。不过上周总成交量已经有所疲软。

4.并非所有的幸运儿都吃到政策红利。对于没有学区或地段优势的老破小，接盘压力依然不小。而配套薄弱的远郊新盘，去化压力仍然严峻。

购房者心态偏理性

新政出台后，市场最为明显的变化就是，很多售楼处，中介门店客户络绎不绝，尤其是二手房的成交，能打通改善客户的置业链条，满足购房条件的客户看房热情也在回升。

在新房方面，目前市场上新盘项目，沪九条落地后，更多符合条件的购房者纷纷加入看房大军行列。不过要把看房客户真正转化为业主，还得产品力够硬，价格够实惠。

二手房亦是如此，看房客户多了起来。买房人也会选择价格最合适的房源出手，而房东们要想在这个关键的窗口期出售新房，价格势必会有所松动，不过当前成交的多为此前洽谈或观望许久的客户，主要还处于以价换量的阶段。

新房市场的两极：热的盘依然热

热盘方面，小长假期间启动认购的某宝山南大新盘，首日认购率接近50%,截止到今日17:30，项目认购率突破了120%。不过值得一提的是，这个楼盘热销可能和新政的刺激并无太大关联，它上一批盘的认购率就高达223%。因此认购客户中有不少此前没摇到号“二刷”的客户。

近期另一个认购率破百的项目是位于南翔的一个楼盘。该楼盘认购率达到118%。虽然楼盘距离地铁站约1.2公里，不过项目整体均价5.8万/平，高层均价5.4万/平，以价格的绝对优势，赢得了更多的买房人。

冷的楼盘依然冷

除了蹭到政策红利的新盘，也有部分楼盘，在新政惠利下依然没有太大起色。例如虹口源717 ，前期营销中心看房客群络绎不绝，实际认购率并不算很高，项目最终认购率为93%，不仅没触发积分，连5年限售都没有触发。作为一个内环内的新盘，主打北外滩及三轨交规划，与其他内环内的新盘相比，这样的认购表现只能说“差强人意”。凭借优质的地段，楼盘在认购前夕吸引了不少客户前来看房，不过最终认购结果却低于市场的预期。

不仅如此，郊区多个新盘的成交也没有迎来转机。其中就有嘉定南翔的绿城留香园，地处南翔印象城南侧的黄金地段，一路之隔就是11号线，项目认购期间恰逢新房认购，理论上对大筹或小筹都会有刺激作用，不过项目在6月5日的开盘数据中，仅有79组认购客户，认购率43.7%，远不及今年3月的成绩（232组认购，认购率71.8%）。

惨遭新政打脸的项目还有位于松江佘山的国贸鹭原项目，该盘在5月31日开启认购，结果因登记人数较少，最终取消摇号。

项目上一次开盘要追溯到2023年7月18日，当时国贸鹭原三期项目推出337套，认筹率仅2%。网上房地产6月11日最新数据显示，项目当前去化率约为57%。这一次再次遇冷，仿佛内心在说：“别人都有春色满园，唯独我面对荒芜”。

当然新政对于郊区项目的去化并非毫无作用，从数据来看，部分远郊项目的认购率在2-6成不等，除了市中心热盘依然热度跑高，郊区楼盘的去化并未有显著提升。所以说政策层面给到了足够的激励，反映到市场端的效果比较有限。

二手房:成交冲高后小幅回落,打通置换链条

而在二手房方面，虽然过去的端午小长假三天成交量达到了1373套，远超劳动节5天的成交量，昨天端午当日成交量416套，也远超去年端午当日177套的数据，但是从周成交数据来看，成交量不升反降。不排除是端午节小长假的影响。

当然，政策带来的效应究竟能否长时间延续，让我们持续关注。

申度君从中介处了解到，在政策放开后，500万上下的房源受到了追捧。在以往，上海二手房的成交主力是300万上下的刚需产品，购房者以上车自住为目的居多。现如今，上海放开单身购买外环内二手买房，对于有一定经济实力的单身客户而言，会更倾注重生活品质。尤其是500万上下的次新品质2房，逐渐成为市场成交的热门。

银行还款出新花招，并非适合所有人

随着市场稳中向好，银行在降利率、降首付同时，在原有的“等额本息”和“等额本金”的基础上，打出了“先息后本”的还款新模式。目前，该举措已在广州、北京、西安、郑州、苏州、清远等城市落地，上海如今也正式跟进。

整体而言，市场上“先息后本”的主流方案是最长24至60期的“先息”期数，在此期间，借款人只需按月付息、无需偿还本金，约定期满后，再在剩余贷款期限内按期偿还贷款本息。举个例子，以贷款30年为例，等额本息是30年里每月固定还本金+利息，而“先息后本”是前3年先还利息，无需还本金，而后27年还本金+利息。

以贷款100万元、30年、首套利率3.5%计算，等额本息还款方式下，每月还款约4490元，总利息约61.66万元。

在采用两年先息后本还款下，首月月供为2918元，压力减少，前两年共还本金24元，第三年起按等额本息方式，后续28年，月还款增加约183元，总利息比等额本息增加2.21万元。