近期，国务院常务会议对房地产重磅定调，强调房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。未来将继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
今年以来，从全国到地方，密集出台政策调控楼市， 517发布的4条史诗级政策，释放出强烈救市信号。4月以来，南京地方围绕去库存、稳楼市，密集出台政策组合拳。从数据表现来看，南京商品住宅库存量呈现下降趋势，截止5月底缩减至786.66万㎡。5月新房量价逐渐企稳成交33.15万方，呈现一定的回升态势，成交均价25809元/㎡，环比小幅上涨2.46%。
刚改、改善型需求成为市场主力，100-144㎡成交占比60%
在政策环境、经济形势等综合因素影响下，南京客户的购房需求正在经历一系列的转变。购房需求逐步回归居住本质后，对居住舒适度、居住品质等提出了新的要求，刚改、改善型需求逐渐成为市场主要购买力。
克而瑞数据显示，2024年1-5月，南京全市：
100-144㎡刚改、改善面积段成交占比60%，其中雨核的万科朗拾、建发璞云，科学园的璀璨璟园等项目兼具了位置与品质，为该面积段主力成交产品；
180㎡以上终极舒适改善产品，成交占比提升0.93%，主要集中在河西南、大校场等主城核心板块；
90㎡以下功能型小户型成交占比缩减3.9%，主要集中在近远郊，如江宁滨江的新城云漾滨江、鲁能硅谷公馆和板桥的凤汇壹品居。
主力总价段整体下移，400万以下占比同比上涨11%
在当前的经济环境下，购房者更珍惜手中流动资金，在追求开发商品牌、居住品质等因素基础上，更加注重房屋的实用性和性价比。从成交总价段来看，主力总价段整体下移，400万以下成交占比78.7%，与2023年同期相比提升11个百分点，其中：
100-200万占比31.02%，成交主要集中在近远郊，如江宁滨江、板桥、大厂葛塘等板块；
200-300万占比22.71%，主要集中在主城近郊，如燕子矶的保利燕璟和颂、浦口城南中心的天悦风华、江宁东山的中天云来均为成交主力项目；
300-400万总价段与2023年基本持平，400万以上高价段成交占比减少。
核心板块优质项目吸附力强，近远郊价格驱动明显
当前楼市背景下，购房者对房地产市场预期成为影响购房需求的重要因素之一。而在政策密集出台、楼市波动的行情下，购房者预期持续降低，选择观望或者延迟购房，决策周期拉长。
城市核心强支撑板块的优质项目，在本轮新政利好下，成为市场追逐热点，如配套、交通、区位优势明显的雨核、燕子矶板块，对品质首置、首改客户具有较强的吸附力，1-5月项目排行榜中，雨核的万科朗拾以311套位居套数榜首位、燕子矶的保利燕璟和颂以231套位居第三位。
另一方面，市场成交受价格驱动影响明显，万科都荟启境、伟星·时代悦峰、中天云来等项目在推出惊爆优惠价后，成交量明显提升。其中伟星·时代悦峰以212套房源位列1-5月成交套数榜第5位。
此外， “以旧换新”、“房票安置”政策推动下，刚改、改善性需求持续释放，100㎡以上刚改、改善产品库存量得到有效控制。从成交来看，江宁首批房票安置项目鲁能硅谷公馆和中北三盛·汝悦铭著1-5月分别成交252套、124套房源，位列全市TOP20。
近期第二轮“以旧换新”正式启动，楼盘数量扩大到了44家。江宁区也以房地产企业联盟形式推动存量住房“以旧换新”，目前确定10家楼盘参与。未来置换需求将会持续释放，进一步激活市场，实现有效去库存。
文/克而瑞南京分析师 乔俊杰
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