5 年期存款利率已经降到 1.8%了,活期存款利率降到 0.15%了,之前是 0.2%,5 年期是 2%。这利好楼市不?
有没有一种错觉,我们印象里是不是还停留在 5 年存款利率还是三个点的时候?应该就是去年吧?但这就是事实。是的,存款利率又降了,六大行集体下调了 5 - 20 个基点,应该是今天的消息。降到什么程度呢?就是我刚才说的那个程度,已经让人跌破眼镜了。
一直在讲,还没到底,这是趋势,我之前一直在讲这个事情。就按照我之前讲的,现在已经发生到这种程度了,从大概 3%多点,降到 1.8%了,已经降了 40%了。已经快比一线城市的租售比都低了。北京上海的平均租售比大概是 1.7 - 1.8 左右。这是我在去年年底做北京上海楼市讲解的时候,有一期讲他们的二手房时,当时得到的数据。
现在因为房价下跌,所以这个租售比就更低了。所以 1.8 比那个要更低了。我估计现在应该是低于北京上海的租售比的,北京上海租售比是全国最低的。然后大概二线是多少呢?
二线大概是 2.2%、2.3%,广州大概是 2%左右。下面的二线城市反倒高,省会城市反倒高。所以五年期 1.8%的利率,现在肯定比二线城市的租售比低了。也就是说你把钱存银行已经不如买房吃租金划算了,这个水位已经到这个程度了。这就是在逼那 145 万亿居民储蓄出来,出来进哪里?全中国能够承载这天量资金的只有一个,那就是楼市。
你说那些更敏感的有钱人们,他们会如何选择呢?看一下现在各地的国资奔赴上海买写字楼这条消息你就知道了。这就是温水煮青蛙,一面降存款利率到 1.8%,一面降房贷利率破3,一面解除各种限制性政策,一面推高土地价格,一面控制土地的供应量,一面解决烂尾楼的问题,这就是解决你买房的一个症结。
一面给房企疯狂输血,一面下场收购库存新房,一面城中村改造创造需求,一面松绑户口,一面给各种新房补贴让你去买,一面商品房回归商品房属性,一面加快建设保障房。
一边是这样,一边是那样。从去年七八月份认房不认贷开始,每一个政策都算数。有人说这政策没有力度,每一个政策都算数,就像我们吃的每一个小零食,嘎巴嘎巴一直在吃,每一个都在填饱你的肚子,总会有量变到质变那一天,总会有让你吃饱的那一天。而且这个节奏控制得非常好。资产价格不会突然暴涨,不会超跌超涨。但是又完成了铺垫的每一步,一步又一步,一步又一步完成铺垫,每一步都在你的心里种草,都会加强你去买房的意愿。
一线现在已经掀起热潮了。一线这一步已经完成了,他们在铺垫什么呢?为美元降息的那一天彻底拉起资产价格再做铺垫。如果现在快速拉起来,那资金会外流,因为有利息差,外部利息高。所以再坚持一段就好了,再有个一年半到 2 年时间,全国能完成彻底的翻转。这就是一个趋势的判断。
我们说的这些东西都是在一步步验证之前的预判,然后再验证现在的过程,然后再验证这个结果。本来开始的时候可能是 30%的大概准确率,到中间 50 - 70%,现在基本上 90%多,95%在奔着那个目标,一定会奔着那个目标前进的。
北京、上海,你们的黎明已经到了。深圳、广州、成都、西安、苏州,你们的黎明快了。3 年都挺过来了,那还差最后的半年到 1 年吗?
而且这轮可能会很快,因为憋的时间实在是太久了。憋的时间越久,那些刚需们,他们也想买房,结婚不买房吗?只是说现在憋住了而已。我可以把婚期往后延,我现在买房我认为可能会赔,所以我不买房,但是他一定要结婚的呀!他结婚一定要买房的呀,所以这个需求在憋着。生孩子,生孩子你们家两房不够住怎么办?三房要换吧?现在需求在憋着。所以憋的时间越长,这个憋的数量就越多。
一旦大家集体认为 OK,冲锋号角可以吹响,能够买房的时候,那么将是一个非常恐怖的力量。就现在市场上的库存价格一直在降,库存一直在降,就那点库存会瞬间没了。本来 20 个月的库存需要周期,OK,300 人冲锋,直接就变 7 个月。我说 3 倍都是保守的。
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