01
澳洲住房危机持续恶化，无家可归者激增！
澳洲住房危机持续恶化，无家可归者数量激增。志 愿者们被迫做出艰难选择，以决定谁能在夜间得到一张床位。
Homelessness Australia与Impact Economics在一份报告中紧急呼吁政府加强对一 线服务的支持。
Homelessness Australia首席执行官Kate Colvin表示：“住房危机已彻底演变成住 房紧急状况，因此无家可归者支援服务面临巨大压力。”
由于服务压力巨大，Colvin表示，他们无法确切统计被拒人数。
为了更好地了解问题，Impact Economics在9月对23个专业无家可归者服务机构进 行了为期两周的监测。
结果发现，寻求紧急住宿的带孩子家庭大约每五天就会有一天无法获得帮助，而没 有孩子的人则每两天被拒一次。
Covin表示：“智库的数据显示，独自一人的未成年者每九天中就有一天被拒之门 外。这种每晚要决定谁能获得床位的情形让支援工作人员倍感压力。”
“你是应该答应那位晚上无处可去的两个小孩的妈妈，还是那个有车的妈妈呢？”
“还有一个只有20岁的年轻人从暴力的家庭中逃出来，在这种情况下，他们该拒绝 谁呢？”
“每个人都需要安全的住所，但他们不得不说不。”
在这两周中，濒临无家可归的人面临着服务关门200小时、无法接听的电话325小 时，还有666封紧急邮件无法回复的境地。
报告作者及Impact Economics的负责人Angela Jackson说道：“生活成本的增加总 是最先伤害那些低收入者，这些数据加剧了困难程度。”
她表示，租金援助以及增加供应社会和可负担住房是解决住房危机的成熟办法。
Jackson指出，在短期内，一线服务需要更多资金支持，以照顾那些无法等待长期 解决方案的人。
报告估计，2022年有约270万到320万澳洲人面临无家可归的风险，相较于2016年至 2022年间面临风险的人增加了63%。
Colvin称，很多人可能仅因一个“负面冲击”而无家可归。
她说：“由于具备低收入或面临歧视等风险因素，个人本身已很脆弱，而负面冲击 则是如失业、遭遇家庭暴力或者出院这样的生活事件。”
报告作者希望该报告能促使联邦政府尽快采取行动。
Covin说：“政府将在12月份出台年中预算，这应该是优先事项。”
02
澳洲黄金海岸公寓开发放缓，私贷比例攀升
在需求飙升的同时，由于行业破产和资源流失，黄金海岸的公寓开发几乎陷入停滞。去年该地区仅完成15个项目，而133个项目仍处于建设或等待开工阶段，表明开发速度明显减缓。新出炉的KPMG分析指出，开发商转向私贷已成为银行审慎态度下的普遍现象。
“这并不一定意味着这些项目比以往更具风险，但银行显然对无法明确确定建筑成本的项目更加谨慎，”KPMG合伙人Will Colwell表示。
“银行倾向于关注经验丰富、有强大业绩记录、能够经受住周期性波动的开发商和建筑商。”
然而，这种趋势也暴露出黄金海岸市场风险正在积累，尤其是银行更倾向于投资较小且利润率更高的精品项目。
在房地产开发中，开发商通常会先申请第一抵押贷款购地，当需要额外资金或超出银行信贷额度时，再向不同贷款机构申请利率更高的第二抵押贷款。KPMG的分析发现，黄金海岸市场中，有17个项目（涉及2428套公寓）由非银行贷款机构持有第二抵押贷款，显示非银行贷款机构在更高风险的项目中扮演重要角色。
过去五年，黄金海岸公寓市场的开发活动显著增加。根据KPMG数据，从2018年12月的36个项目（3453套公寓）到2024财年的71个项目（6727套公寓），施工项目几乎翻倍。
然而，这一市场的快速发展与南东昆士兰地区的普遍问题类似：延误、成本增加、建筑商及分包商破产、生产力问题等，这些都对开发和住房市场的供应链构成威胁。
“建筑商正转向政府基础设施项目，因为这些项目通常能保证更高的支付安全性，并且成本超支可以协商调整，”Colwell解释道。这种迁移进一步加剧了对住房开发的影响。
在2024财年审查的133个项目中，28%（37个项目，涉及3213套公寓）由四大银行提供资金，而38%（50个项目，涉及5284套公寓）依赖私贷。
“开发商转向私贷的原因是私贷通常审批流程更快，对预售的依赖程度更低，贷款限制较少，因此成为传统银行的有吸引力替代方案，”Colwell表示。
黄金海岸的公寓开发向来引领全国，但如今的放缓为整个南东昆士兰地区的开发敲响警钟。与此同时，基础设施与住房部门对资源的竞争日益激烈，进一步放大了区域供应链的风险。
昆士兰在2024年截至目前的全国建筑行业破产案例中占比17.8%，共212起，超越去年总数。黄金海岸市场虽独立于布里斯班运作，但其独特的分包商资源池同样受到拖累。
黄金海岸市场的未来不仅取决于开发商对私贷的依赖程度，还需解决行业整体的效率与成本问题，以在需求旺盛的情况下实现可持续发展。
03
墨尔本与悉尼房市压力加剧，挂牌量创五年新高
由于高利率的持续压力，越来越多无力偿还房贷的房主将房产投放市场，导致墨尔本和悉尼的挂牌量在春季销售季大幅增加，远超过去五年的水平。
与此同时，这两大城市的买家愈发谨慎，尽管市场上问题房产的挂牌数量有所上升。根据CoreLogic数据显示，墨尔本的挂牌总量比2019年以来春季平均水平增加了10.1%，而悉尼则增加了12.3%。
在墨尔本，所有首府城市中住宅市场表现最疲软的城市，买家代理Emma Bloom表示，目前市场上许多房产在拍卖会上流拍，卖家只能通过谈判（或者无法达成交易）来出售。
相比之下，小型且表现较强的城市市场呈现出不同图景——价格仍在上涨，买家迅速吸收库存，使得挂牌数量远低于五年平均水平。
不过，在澳大利亚东海岸主导的市场中，上周的拍卖量和清空率呈现相反趋势，导致初步清盘率降至今年第三低。
这一趋势延续了悉尼房价放缓的态势，10月悉尼房价出现21个月来的首次下跌。
根据CoreLogic数据，上周末安排了多达2882场拍卖，这是自复活节以来最忙碌的一周，但初步全澳首府城市清盘率从上周的65.8%降至64.1%。
墨尔本在安排的1317场拍卖中，初步清盘率为64.9%，低于上周的66.5%；悉尼的清盘率则跌至今年第二低的63.4%，仅高于10月第一周的62.7%。
AMP首席经济学家兼投资策略主管Shane Oliver表示，许多房贷持有人期待的利率下调可能要等到明年才能实现，他预计首次降息可能在明年2月。
“利率下调看来还要一段时间，买家持观望态度，而那些当前无法负担房贷的房主则认为‘我最好趁着价格还相对较高赶紧出手’。”
维州10月的相关数据显示，问题房产挂牌量增长了5.6%，达到1104套，总量首次超过疫情前水平。
SQM管理总监Louis Christopher指出：“问题房产挂牌数量高于疫情前水平是有意义的，这表明维州面临潜在经济困难的比例比其他州更高。”
问题房产挂牌数量在新州和塔州也有所增加。根据SQM数据，新州10月的挂牌量达到1236套。
Christopher指出，问题挂牌并非一定是新上市的房产。很多时候，这些房产原本是以常规方式挂牌出售，但因未能售出，房主不得不重新标注以表明急需出售。
“现在更多房主坦诚表达他们必须出售的意愿，这反映了市场当前的新压力水平。”
Janus Henderson投资公司经济学家Emma Lawson表示，持续高企的借贷成本将住房可负担性降至至少30年来的最低点。“目前的情况对家庭而言极为不利，”她说。“长时间的高房贷利率加上高通胀，严重削减了他们的实际可支配收入。”
“考虑到高额的房贷和租金成本，住房可负担性自1990年代数据开始统计以来已降至最低水平，”Lawson补充道。
04
墨尔本多地房价暴跌 3个月下跌9%！
在过去3个月，墨尔本滨海一系列富人区的房价跌 幅最大，专家们表示，市场低迷和高利率是罪魁祸首。
CoreLogic的数据显示，在截至10月的3个月里，Albert Park的跌幅最大，为9%。其次是South Melbourne（下跌8.6%）和Port Melbourne（下跌8%）。
Balaclava、Elwood和St Kilda也跻身前十，房屋中位价下跌了7.6%至5.9%不等。
这6个城区的房屋中位价都在130万澳元以上，在墨尔本市场排名前四分之一。
在公寓市场，Malvern East的跌幅最大，为6.4%。紧随其后的是Flemington（下跌 6.1%）和Ascot Vale（下跌5.9%）。
CoreLogic的Eliza Owen表示，Albert Park的房价跌幅很大。
她说：“这是一个巨大的转变，相当于房屋中位价下跌了20多万澳元。Elwood亦是 如此，这两个城区的房屋中位价都超过了200万澳元。”
“目前看来，整个市场的价格下跌都在加剧。相比之下，在截至7月的3个月内，市 场十分稳定。”
Morrell and Koren的Matt Cleverdon表示，Albert Park及周边地区最近几乎没有 销售活动，这可能导致价格走软。
他说，该地区出售的大部分房产都是前投资房产，被认为质量低于家庭住宅，价格 也较低。
Belle Property Albert Park的David Wood对此表示赞同，并称：“在Albert Park，拥有自己房产的人更多，即他们没有抵押贷款。”
“对于这些人来说，如果他们认为市场的价格水平不如他们预期，他们就不愿意出 售。”
Wood称本次价格下跌是“昙花一现”，当利率开始下调时，高端市场很容易反弹。
此外，内北区的Clifton Hill和Abbotsford也是过去3个月跌幅最大的10个地区之 一，房屋中位价分别下跌了6.2%和6%。
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