北京、上海同日发布政策取消住宅标准及契税减免政策。11月18日深夜，北京市住房城乡建设委、市财政局、市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，北京取消普宅标准，满两年免征增值税，140平方米以下住宅契税税率统一为1%。以北京第二套住房140平方米以下、1000万元的房源为例，政策调整后，契税税率从3%下调至1%，需要缴纳的契税则从30万元减少到10万元，节省20万元。
二手房“满二”免征增值税
《通知》显示，北京市取消普通住房和非普通住房标准。取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
在契税方面，根据此前《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》规定，北京市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房、面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
大兴区某头部中介机构经纪人李虎告诉北京商报记者，政策发布后，原本持观望态度的客户认为这是购房的一个良好契机，众多有意改善居住条件、换购大居室住房的客户主动联系经纪人咨询购房事宜。有部分购房者则表示，会等到12月1日政策正式实施后再做购房决策，以期享受政策带来的优惠。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在住房交易税收上，京沪与全国其他地方看齐，也就是说，全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税。一线城市不再“区别对待”。对于京沪来说，新市民、年轻人购房压力更大，更需要公平对待。
中指研究院政策研究总监陈文静同样表示，这两项税收优惠，直接降低了购买大户型住房的购房成本，特别是二套140平方米以下降税力度更大。以北京一套1000万元的房源来计算，政策调整前，只有购买90平方米及以下的房子，契税按1%征收。而现在购买90—140平方米的房子，无论首套还是二套，都可以按1%征收。其税率从3%下调到1%，需要缴纳的契税从30万元可减少到10万元，节省20万元。
陈文静指出，值得关注的是，与普宅标准关联的税收还包括土地增值税，本次政策未对这项税收如何调整进行明确，预计后续北京或将出台具体政策明确普通标准住宅类型。
改善型产品需求增加
北京“930新政”以来，针对限购、限贷等限制性政策进行优化，叠加多部委加快房地产“组合拳”落地，北京市场活跃度得到明显提升，根据中指研究院数据，10月新建商品住宅成交59.59万平方米，在9月较低基数下环比增长59.2%，二手房市场表现更为明显，10月二手商品住宅成交超1.7万套，回升至2023年4月以来峰值。
进入11月，北京房地产市场活跃度仍在延续，11月1日—18日，北京新建商品住宅成交2709套，较10月日均小幅下降5.6%，较去年同期增长5.8%；二手商品住宅成交10047套，较10月日均小幅下降0.4%，较去年同期大幅增长40.1%。
从成交结构来看，新房方面，多年来140平方米以上户型占新房成交规模的20%以上，2024年1—10月，140平方米以上户型成交占比为23.7%，较2023年提升3.8个百分点；二手房方面，140平方米以上户型占比常年低于10%，2024年1—10月占比仅为8.6%。
通过数据不难看出，购房者对于新房面积的需求在不断增加，陈文静表示，此前北京二手房交易中，非普宅需要按差额缴纳增值税，对于购房者而言是一笔较高的支出成本，也一定程度受此影响，北京二手房的成交结构中大面积户型占比较低，此次税收政策优化后，满两年的住房成交时均可免征增值税，对于有意愿购买改善类次新房的购房者而言，购房成本可有较大程度的降低。另外，针对契税政策的优化，也能有效降低改善类、购买二套的购房成本，加速改善置换客户的加速入场。
李宇嘉认为，政策实施后，二手房交易成本显著降低，特别是针对90—139平方米的非普通住房，过去因高额税收导致的一次性成本高达数万至数十万不等，现已被直接削减，极大地促进了二手房的快速挂牌与顺利销售。这一变化不仅润滑了交易循环，还显著激发了改善型住房需求，使得业主挂牌与换房的积极性大幅提升，同时也为刚需购房者提供了更多机会，形成了刚需与改善型购房需求的良性互动。更为重要的是，此次政策对新房市场产生了显著的正面效应，特别是那些满足人口增加（如父母同住或多孩家庭）需求的改善型产品，这与新房市场的供给趋势高度契合，也将进一步推动房地产市场的健康发展。
北京商报记者 王寅浩 李晗
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