说一下房地产以旧换新的真相，我估计没人跟你说这些。就是新房的购房补贴没效果了，做不下去了，所以改成了以旧换新的形式。目的都是为了救新房市场，为了救房企，防止出现烂尾。归根结底是为了他的土拍市场，为了卖地收入，为了土地财政。
你会发现之前，一轮又一轮的新房补贴，只有下一轮比上一轮补贴的幅度更大，力度更大，才会继续的产生效果。补贴一轮，新房价格就降一轮，二手房的房价也得跟着补跌一轮。现在很多的城市，它新房价格已经降到限价令的下限了，突破不了限价令。现在限价令也不松绑，它已经降不下去了。而且一轮又一轮，耐药性越来越强，中间间隔的时间越来越短。新房补贴都已经执行一两年了。购房者现在已经明白这个套路是什么了。现在给补贴能卖，不给补贴就停。现在就是这样的一个市场的一个情况。
现在就是要把补贴的钱给换成以旧换新的补贴，直接把补贴给到那些愿意换房的二手房东。但之前只是去这个坑新房市场，给新房市场补贴。现在相当于。直接过来祸害二手房的市市场了，给二手房市场分成了两条路。在一片烂泥地里边新开了一条高速路。油光锃亮的大柏油马路，这头是还是这烂泥路。这头就是那高速路。这要比之前，新房补贴对二手房房价的拉低的作用会更加的明显。本来就是一个供远远大于求的城市，挂牌量提高，但是买房的客户非常稀缺。这头还把非常有限的买房客户往那高速路上拽。普通二手房东只能啊加大幅度以价换量，必须降价幅度比那头给的那补贴的那个幅度要大，才能把房子给卖出去。所以二手房的房价只能是加速下跌。
你看全国以旧换新的三种模式你就知道了。分别对应三个楼市这种衰败程度不同的这种城市。楼市好一点的采取的就是补贴的帮卖模式。比如深圳，5 月 1 号要执行一个叫换新房的计划。房企购房者中介三方签协议，先是这个购房者在房企那先交点定金。然后这个中介负责把这二手房给卖出去，回头有房款了直接换新房。
第二种就是有补贴的帮卖的模式，大多数的二三线城市采用的都是这种。也是三方签协议。在税费和购新房上有一定的补贴，这补贴力度我看还不小。
第三种就是收购模式，比如说库存量极大，近两年卖地非常差的郑州采取的就是收购模式。这种就是因为它楼市太差了。帮卖模式它执行不下去，因为二手房在一定的期限之内，它卖不出去。或者是现在急需解决问题。靠这个帮卖模式现在解决不了。所以他只能采取这种成立一个平台公司，直接下场收购。把房款直接给到房企。
6 月 30 号之前郑州试运行阶段，要先收 500 套的房子。但是有一定的规定，就跟后宫选妃似的。只收三环以内，且只收金水区和郑东新区的房。就是它两个现在算楼市比较好的区域。而且这个房子不能超过 120 平，而且置换的新房价格要高于二手房的价格。
有中介大神说这事儿是一个完美的闭环。这种收购模式，终于找到了一个能够解决我们现在房地产问题的方法。什么方法呢？
就是回头把收购的这些二手房做成房地产信托的理财产品，然后打包卖出去。我想说这纯属扯淡。你想做成理财产品，最起码你给的这种回报率要高于银行的中长期的这种存款的利率。最起码也得高于 3.5%，才有人能买这种有风险的这种产品。而且还是高风险产品，现在平安都不平安了。就我们各个城市的租售比是根本支撑不了这个 3.5%的。一线城市租售比不超 2%，二线城市不超 3%。而且这种收购的房子东一套西一套，它本身的管理成本非常高。你扣扣除掉这种发行的成本，那个这些这个信托公司他们还得赚一笔。然后你管理成本还非常高，根本就达不到这个收益率。你跟这个长租公寓或者是普通的出租房根本都没法竞争。所以整个的这个商业逻辑都闭合不了。你更提甭提什么完美的闭环了。
这个事儿就是饮鸩止渴，就是一个短期的行为。就是为了解决当下房企现金流极其紧缺的这样的一个问题。不可能是一个大规模长期的一个办法。
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