市场分析丨官方发布直指限制土地供应去库存，南京库存压力相对可控|南京|商品住宅|土地供应|库存量|高库存

日前，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确各地要按照以人定房，以房定地的原则，在编制年度住宅用地供应计划时，与当地住房发展年度计划相衔接，严格落实“以需定供”，统筹安排全年的住宅用地供应，促进房地产市场供求关系健康稳定。

通知提出，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

根据克而瑞数据显示，当前狭义去化周期超过36个月的多为三四线城市，但部分二线城市库存量也很沉重，如哈尔滨、常州、珠海、烟台等城市去化周期均超过36个月。

从选取的39个重点一二线城市中来看，有29个城市去化周期超过18个月，需要放缓供地或暂停供地。

从近10年南京全市狭义库存情况来看，自2017年起南京全市狭义库存呈现逐年攀升趋势，2021年底达到820.34万㎡。根据数据显示，统计2021-2024年4月期间，南京全市狭义库存维持在800万㎡左右徘徊，受大环境和行业影响，近年的成交规模有所缩减，去化周期为21.2个月，当前库存压力仍处于相对可控范围内。

截止4月底，南京全市当前狭义库存793.1万㎡，去化周期21.2个月。分板块来看，江宁、浦口、城南为全市狭义库存前三板块，分别为164.31万㎡、134.91万㎡、95.05万㎡；城南流速较快，去化周期健康，仅有13.2个月；浦口、江宁客户基数大，去化周期整体可控，在22个月左右。河西库存43.96万㎡，库存量较低，但去化周期仍有18.8个月。溧水、高淳等远郊板块库存高，流速慢，去化周期较长。

落到微板块来看，青龙山地铁小镇、南站、城中北、六合乡镇、南工大、溧水石湫等板块去化周期超100个月，其中青龙山地铁小镇、城中北板块由于当前无在售项目，近12个月基本无成交，因此去化周期高；而南站板块位于江宁核心区和主城区之间，核心区域已发展成熟，在售项目多位于板块边缘，客户接受度低，且产品力也未能突出，近年来市场热度下降显著，去化周期达169.9个月。就目前来看，去化周期相对健康的板块——雨核、铁心桥，两个板块狭义库存去化周期均在9个月以内，板块在售项目基本能实现较高的流速。

从分面积段库存结构来看，数据显示，目前100-120㎡、80-100㎡、120-140㎡的库存量最大，分别是193.23万㎡、167.28万㎡、162.59万㎡，三个面积段占全市商品住宅库存量达66%。120㎡以上的改善类产品库存占比大于刚需面积段，占比达52.3%，这也说明改善类产品逐渐成为南京商品住宅市场中的主流。而小户型产品库存则是呈现下降趋势，其中80㎡以下产品库存从2022年开始延续下降趋势，截止4月底狭义库存仅17.45万㎡。