最近一直都在说合肥二手房价持续下跌，但合肥有一类二手房近年来成交均价却在稳步上涨，保值率显著。根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，合肥600万以上的二手房，近两年成交价上涨约1750元/㎡，挂牌成交率极高。具体是什么样的人去买这些房子，这些买房人都关注什么，这些小区又有什么样的共性，是什么样的背景导致这些房子能持续上涨以及合肥未来住宅的发展趋势是什么样？让我们带着问题往下看...
NO. 1｜壹
保值率及四大“共鸣点”解析
一、600万以上二手房源需求旺盛，保值率高
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，合肥市区近3年600万以上的二手房源成交量在逐年增加，成交均价也在稳步增长。
2023年600万以上的二手房源成交684套，同比2022年（472套）上涨约45%，涨幅明显。成交价方面，2023年成交均价约31278元/㎡，与2022年（31774元/㎡）同期相比微降。从小幅降价，成交量大幅提升不难看出600万以上的市场需求极为旺盛。
2024年1-4月，600万以上的二手房源成交233套，同比上涨约23.3%，成交均价33025元/㎡，同比上涨1404元/㎡；按最低140㎡户型计算，1年上涨近20万元。由此可见，2024年改善型住宅在合肥市场的地位又进一步提高了。
再来看看保值率。
从近3年合肥600万以上的二手房源挂牌成交率来看，几乎是呈现指数增长的态势，成交率极高。
成交价方面，合肥市近3年二手房整体成交均价连续3连跌，2024年1-4月成交均价16337元/㎡，相对于2023年下滑约1100元/㎡。而600万以上的房源则呈现稳中有升的态势，2024年1-4月成交均价33025元/㎡，对比2023年全年上涨约1750元/㎡。由此可见，600万以上的二手房源保值率更高。
二、高端住宅有四大“共鸣点”
再来看看合肥高端住宅的“共鸣点”，从选取了9个千万级的高端住宅做了下分析。
1、合肥顶流板块：从地段来看，主要分布在明珠广场、滨湖省府、四里河、天鹅湖、翡翠湖、北雁湖、政务东、蜀西湖等区域，均属于合肥的顶流板块。
2、临湖而居：从选取的案例不难发现，项目大多临湖而建，如政务的天鹅湖、高新的蜀西湖、北雁湖，庐阳的四里河等。
3、环境优质：非临湖而居的千万级住宅中，环境也都非常优质。如经开的鸿泰苑，自带160亩湖泊，每户均带私家花园和车库；滨湖的葛洲坝中尚府，位于滨湖环湖省府，南侧即是塘西河公园，东侧是云山公园。
4、超大面积：从所选案例项目800万以上的在售面积段来看，鸿泰苑在售户型250-270㎡，葛洲坝中尚府在售户型162-308㎡，万科森林公园臻园在售户型170-280㎡，内森庄园在售户型205-1065㎡，绿城玫瑰园在售户型203-1075㎡，保利西山林语在售户型316-514㎡，中海央墅在售户型342-392㎡，建发雍龙府197-244㎡，蓝光雍锦半岛在售户型275-450㎡。基本上都属于超大面积的户型，最小的也有162㎡。
NO. 2｜贰
合肥置业人群分析
一、合肥人口特征分析
合肥总体常住人口985.3万，新增量稳步上涨，其中死亡率相对平稳，出生率持续下滑，迁徙外来人口成为合肥人口增长的主力军。迁徙人口受政策影响较大，2021年4月合肥市发布“新八条”，市区实行限购政策，外来人口减缓流入；2023年5月放开限购，外来人口有明显增长。
二、人口迁徙特征
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，迁徙至合肥的人口特征大致可分为三类。
第一类：其他城市的中产
年龄段：40-50岁；
职业：公职人员、个体户、企业领导、拆迁户；
迁徙目的：进省会城市平衡资产、给子女准备、投资；
特征：注重区位、投资价值。
第二类：新入城的年轻人
年龄段：20-30岁；
职业：刚毕业的大学生、中专生等；
迁徙目的：进省会城市寻找就业机会，计划安家在合肥；
特征：注重方便、性价比高。
第三类：一线回来的中年人
年龄段：30-50岁；
职业：企业的基层或中层和个体户；
迁徙目的：一线城市安家压力较大，受到子女教育及家庭方便的需求，安家老家的省会城市；
特征：资源配套（教育等）。
三、合肥购房人群置业地图
从各区域一二手房置业地图来看，政务、启动区、环湖定位高端，支撑力较强；经开工业园、蜀西湖、翡翠湖、南艳湖、龙川路、淝河改善占比较高，未来支撑力将逐步改善。瑶海、新站、庐阳刚需属性较强，购买力支撑较弱。
高端群体收入影响较小，购买力仍较强，投资决策能力较高，带动需求释放。2022-2024年刚需群体收入改善缓慢，短期购买力仍承压，观望情绪较重。
四、合肥主力购房人群画像
合肥主力购房人群大致可分为三类。
第一类：合肥土著
人群界定：土生土长的合肥人；
主要分类：市区居民、环市区三县居民、家族企业。
第二类：新合肥人
人群界定：因工作原因来肥，毕业的大学，随父母或者子女迁徙来肥；
主要分类：产业和服务业工人、小生意人，私营业主/企业高管、企事业单位、白领等。
第三类：投资客
人群界定：省内其他地市的中产；
主要分类：地市的私营业主、企事业单位为子女调配资产结构。
五、高端购房群体敏感点分析
针对高端客群敏感点，第一房研究院选取单价4万/㎡以上，合肥比较有代表性的二手房项目小业主做了专项调研。选取的项目有：
政务区华润凯旋门项目、融创壹号院项目；滨湖区融创滨湖印项目、葛洲坝中尚府项目。根据调研数据显示，目前二手房高端购房群体对豪宅的认知意识在逐步提升。对于关注的敏感点多表现为：小区大门、外立面、品质地库、会所、多个主卧套房、功能性套房、高质量物业服务、真正意义上的人车分流等等。
NO.2｜叁
结语
整体来看，当下的合肥，600万以上的房子保值率比其他总价段的房子更高。而这类住房主要被注重地段、品牌、环境、户型和投资价值的购房者所青睐。随着合肥人口的不断增长和迁徙特征的变化，高端住宅市场将持续受到青睐。
无论是合肥土著、新合肥人还是投资客，他们都以自己的方式参与并影响着这个市场的动态。而高端购房群体对于品质生活的追求和对于细节的关注，更是推动了合肥房地产市场向更高层次发展。
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