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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我家也是去年搞定的京户，孩子已落户，但爱人因工作原因只能争取今年迁入北京，然后打算明年让孩子转学到北京，目前在老家三线城市上四年级。

我们的目标是转到西城，但听说小学转学一律派位渣校，无论哪个学区。那请问，我们还有必要买西城的学区房吗？而且预算还不高，贷款不能超过200万，总价争取控制在500之内。

但如果不买房在西城，据说小升初时如果被发现外区有房的话，有可能仍然是派位渣校，甚至有可能出区。请问我们应该如何选择？另外西城能买的都是老破小，这种房说实话在我们看来也就是租住还行，在我们老家根本没人要。

章哥：

1、现在四年级，明年是五年级，那做好规划吧。虽然是外市转入，但如果五年级不成功，那就只能是小升初转学了，六年级毕业班是不让转的。

2、500万之内，那在西城如果想满足三口自住的话，就只能是老小区了。这都买不了多大面积，南城的也基本就是60来平。

也未必都派位到渣校，还是看到时候哪所学校有空余的学位。毕竟“就近入学”是原则，在有学位的情况下还是有可能进入中等校的，但这就主要看运气了。

3、如果落户是在西城，那其实没必要买学区房了，买在外区也没影响。只要有西城户口就能转学和小升初，有了房子也未必能提高派入好学校的概率。

因为既然是四年级，那就是高峰期入学的，好学校的学位都紧张，那无论怎么转学都是同一届，对于转学生来说有了房子也帮不上什么忙。出区指的是出学区，比如买陶白的，在学位不足的情况下有可能派到旁边的广外，但不会出行政区。

4、既然看不上老破小那就甭买了呗，去石景山或丰台买房龄新的，500万足够买两居室了，在没溢价的情况下居住的性价比还偏高呢，也没有溢价的保值风险。

仅供参考。

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