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来源：镇雄微生活综合整理、镇雄县人民政府网、云南省人民政府网

宅基地办证关乎农村房屋合法权益

房产买卖、产权登记也是生活刚需

很多人不知去哪办、要准备什么手续

为此，小编将住宅买卖、不动产权证办理

农村宅基地申请与审批等事项

整理成完整办事指南

供大家参考查阅

一、宅基地使用权及房屋所有权登记

（一）

受理条件

属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的。
申请人为农村集体经济组织成员，依法取得宅基地使用权，宅基地及房屋无权属争议、无查封、无抵押，符合国土空间规划及建房相关规定，无违建情形。
成员身份确认：通过微信搜索“农业农村部政务通”小程序，进入“三资监管”栏目查询即可。（最终以本村集体经济组织名册及乡镇政府备案为准，线下可到村委会或乡镇农经站核实）
点击农业农村部政务通查询成员身份

（二）

申请流程

农户申请：申请人备齐全部材料，向不动产登记窗口提出登记申请；
受理：窗口核验材料，材料齐全、符合法定形式的予以受理；材料不全或不符合要求的，当场一次性告知需补正内容；
审查：权属来源、界址、面积、规划合规性等进行实质审查；
决定：符合登记条件的，记载于不动产登记簿，制作不动产权证书；不符合条件的，作出不予登记决定；
送达：按窗口告知方式领取或邮寄不动产权证书。

（三）

必备材料

不动产登记申请书
申请人身份证明、户口簿（全体家庭成员）
政府批准用地文件 / 老宅基地证 / 分家协议等权属来源材料
不动产权籍调查表、宗地图、界址点坐标
房屋符合规划或建设的相关材料（如乡村建设规划许可证）

二、农村宅基地建房

（一）

宅基地申请主体

申请宅基地的核心条件为申请人系所在农村集体经济组织成员。

符合以下情形的集体经济组织成员，可申请宅基地：

无宅基地的农户；
符合当地分户条件，现有宅基地无法满足分户居住需求的；
因自然灾害、政府规划搬迁等需重新选址建房的；
夫妻双方分属不同村集体，且双方均未申请宅基地使用权的，只能在一方户籍所在地村集体申请；
法律法规及政策规定的其他情形。

特别说明：机关事业单位在编人员、国企正式职工不得确认为农村集体经济组织成员，不得申请宅基地建房；聘用制 / 劳务派遣人员除外

（二）

宅基地建房申请流程

农户申请
（1）以户为单位，向村集体（无村集体的向村民小组或村委会）提交宅基地使用权申请，明确建房理由、用地位置、面积、层高等信息。
（2）必备材料：《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、户口簿及身份证复印件、《宅基地使用承诺书》等。
集体审核公示
村集体对申请材料进行审查并提出意见，经村集体成员大会或成员代表大会集体讨论通过后，在村集体范围内公示；公示无异议的，报乡镇人民政府或街道办事处审批。
乡镇审批
乡镇人民政府收到申请后，组织工作人员现场审查，依法作出审批决定。审批通过的，核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。
特别规定：涉及占用农用地建房的，需先依法办理农用地转用审批手续，再核发相关许可证书；农户取得上述“一证一书”后，方可动工建房。

（三）

宅基地建房申请不予批准情形

有下列情形之一的，宅基地建房申请不予批准：

非本农村集体经济组织成员的；
已拥有一处宅基地，不符合“一户一宅”规定的；
不符合当地分户条件，违规申请宅基地的；
申请异址新建住宅但未签订原有宅基地退出协议的；
出卖、出租、赠与农村住宅后，再次申请宅基地的；
原有宅基地及住宅被征收，已依法获得补偿安置的；
拟用地建房不符合国土空间规划的；
拟用地存在权属争议未解决的；
法律法规及政策规定的其他不予批准情形。

三、新房买卖手续

（一）

前期准备

资质与资金核查
（1）购房资格：镇雄县暂无住房限购政策，可向镇雄县住建局不动产登记中心查询家庭住房套数。
（2）征信与流水：无严重逾期，银行普遍参考 “连三累六”（连续 3 个月逾期或 1 年内累计 6 次逾期），非法定强制标准，以贷款银行审核为准。
（3）工资流水需覆盖月供2倍以上，个体户需辅助微信/支付宝流水。

（二）

选房看房阶段

开发商资质审查
（1）取得楼盘全部“五证”，即国有《土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，完成项目建设及竣工验收，办理楼栋初始登记（即“大证”）。
（2）特别提醒：“五证”中《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》最为关键，两者共同表明所购房屋属于合法交易范畴。查看预售许可证时，务必确认所购楼层是否在批准的预售范围内。
（3）警惕陷阱：无证售房、虚假承诺、“售后返租”等套路。
实地考察要点
（1）楼层平面图：避免卧室邻接邻居卫生间或电梯井。
（2）配套落地：查住建局官网核实学校、交通等规划，警惕“纸上配套”。

（三）

签约付款关键事项

合同审查重点
（1）房屋基本信息：地址、面积、户型需与宣传一致，误差超5%可退补；
（2）付款方式：首付需转入资金监管账户，避免开发商挪用。
（3）违约责任：明确逾期交房（日违约金≥万分之一）、未办证赔偿等条款。
票据留存清单
（1）身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、征信报告、购房合同。
（2）网签后需办理抵押登记，银行放款后次月开始还贷。

（四）

贷款办理流程

贷款类型选择
（1）公积金贷款：
额度：双缴存职工家庭最高100万，单缴存职工家庭最高80万；多孩/军人/高层次人才/绿色建筑/市外缴存人在昭购房可上浮叠加。
首付：首套15%，二套20%。
首套房贷款期限5年以内（含5年）年利率为2.1%，5年以上为2.6%
二套房贷款期限5年以内（含5年）年利率为2.525%，5年以上为3.075%
（2）商业贷款：昭通首套利率3.05%，二套房3.45%；
材料清单：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、征信报告、购房合同。网签后需办理抵押登记，银行放款后次月开始还贷。

（五）

收房和验房

交接必备文件
（1）《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《消防验收合格证》《竣工验收备案表》
（2）拒收条件：无上述文件、房屋渗漏、墙体开裂等重大质量问题；
验房重点：
（1）墙面空鼓、门窗密封性、水电管线压力测试、地漏排水。
（2）云南新规：昭通允许分批次规划核实，大型楼盘可分段验收

（六）

办证与入住

房产证办理
（1）开发商需在交房后陆续开始办证，超期可索赔（合同约定违约金）；
（2）材料：全款发票、契税发票、维修基金凭证、身份证明；
避坑指南：
（1）定金陷阱：“定金”不退，“订金”可退，签约前务必明确。
（2）规划变更：开发商调整规划需10日内书面通知，否则可退房索赔。

（七）

买方主要税种参考

契税（买方承担）
（1）家庭唯一住房：140㎡及以下按1%征收，140㎡以上按1.5%征收；
（2）家庭第二套住房：140㎡及以下按1%征收，140㎡以上按2%征收；
（3）家庭第三套及以上住房：不分面积，统一按3%全额征收。
登记费：住宅80元/套。
印花税：个人购买住宅暂免征收。

四、二手房买卖手续

（一）

前期准备阶段

买方准备：明确购房需求与预算，提前核查自身购房资格，办理贷款预审，确定可贷额度与执行利率，备好个人基础证件。
卖方准备：整理不动产权证、身份证、户口本及婚姻证明全套证件，前往本地不动产登记中心核查房屋产权，确认无查封、无产权争议，有抵押的可走带押过户流程；同时核实房屋持有年限，确认是否符合“满二”“满五唯一”税费优惠条件。
双方对接：买方实地验房，查看房屋质量、配套设施及水电燃气情况；双方协商敲定成交价格、付款方式、交房时间、户口迁出等核心事宜，达成初步购房意向。

（二）

签约备案阶段

缴纳定金：双方达成一致后，买方支付定金，定金金额不超过总房款20%；签订正式《定金协议》，明确房源信息、违约条款，定金优先存入官方资金监管账户，严禁转入中介个人账户。
签订购房合同：采用住建部门官方规范范本，签订《二手房买卖合同》，明确约定成交价格、税费承担方、付款进度、户口迁出时限、房屋交接标准及违约责任，所有条款务必书面明确，避免口头约定。
网签备案：通过不动产登记中心指定政府平台办理网签，锁定房源信息，防止一房多卖；网签完成后，房源无法重复签约备案，保障双方交易安全。

（三）

资金监管与贷款办理

资金监管：买方将首付款或全额购房款，存入政务部门指定的银行资金监管账户；约定过户完成、买方领取新不动产权证后，监管资金再解冻拨付给卖方，全程保障房款安全。
贷款申请与评估：贷款购房的买方，向银行提交身份证、户口本、征信报告、收入证明、网签合同、婚姻证明及还款能力证明等材料；银行委托专业机构对房屋进行价值评估，审核贷款资质，通过后发放批贷函。
带押过户办理：房屋原有抵押未结清的，可按全国常态化推行的带押过户政策办理（2026 年已实现全国全覆盖），无需卖方提前还清贷款，同步完成产权过户与抵押变更手续，简化交易流程。

（四）

缴税过户阶段（核心环节）

税务核税与缴费：买卖双方共同前往税务窗口，核对各项税费金额，按规定缴纳税费，妥善保管完税证明，这是办理过户的必备材料。
过户登记办理：缴清税费后，双方携带身份证、户口本、原不动产权证、网签合同、完税证明、资金监管凭证，到不动产登记中心办理过户；当地已实现一窗通办，网签、缴税、过户、抵押登记一站式办结，常规3-5个工作日买方即可领取新不动产权证。

（五）

房屋交接阶段

最终验房：双方共同验房，核对房屋装修、家具家电、钥匙、门禁等是否与合同约定一致，检查水电、燃气、厨卫等设施是否正常使用。
费用结清：卖方结清交房前所有物业费、水电费、燃气费、供暖费等欠费，双方配合办理水电、燃气、宽带等设施过户更名。
户口迁出核实：卖方按合同约定时限完成户口迁出，买方提前到县政务服务中心或属地派出所核实，确认无误后再支付房屋尾款。
资料交接：卖方将不动产权证、契税票据、维修基金凭证、户型图等全套原始资料交付买方，交易全程办结。

（六）

二手房买卖税点明细

买方承担税费
（1）契税：
家庭唯一住房：140㎡及以下按1%征收，140㎡以上按1.5%征收；
家庭第二套住房：140㎡及以下按1%征收，140㎡以上按2%征收；
家庭第三套及以上住房，无论面积大小，统一按3%征收。
（2）其他费用：住宅产权登记费80元/套；个人购买住宅，印花税、土地增值税暂免征收。
卖方承担税费
（1）增值税及附加：房屋持有不满2年，按交易总价3%征收增值税；持有满2年及以上，免征增值税及附加税；需缴纳增值税时，附加税享受减半优惠，按增值税额的1.8%综合征收，免征增值税则附加税为0。
（2）个人所得税：房屋满足“满五唯一”（持有满5年且为卖方家庭唯一住房），免征个人所得税；不满足的，可按转让收入1%核定征收，或按差额20%查账征收。
（3）其他费用：个人出售住宅印花税、土地增值税暂免征收。