北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们总预算为460现金+200组合贷，正考虑购买婚房，目前在考察东城天永片区望坛新苑这个小区，它能够满足我们对通勤和居住的需要，楼龄也比较新，但是目前遇到一个问题是，我们的意向房子不满2，中介表示挂牌价是房主的“到手价”，不想承担个税。
于是与我们协商要把网签价做低，以达到避高额个税的目的，想咨询的主要有两个：
1、请问这个小区有没有什么需要注意的，在这一片是否推荐？
2、避个税这种行为是否推荐？有哪些潜在风险吗（因为我们了解到法律规定是卖家承担个税）
A：
1、需要注意的。那除了楼座楼层户型朝向之外，最主要的就是学区溢价啊，毕竟是学区房，而且您家是婚房，那溢价高了就肯定不合适呗，毕竟至少七八年后才用上学位呢。
您家想买的应该是两居室，北京平均租售比不超650，望坛新苑是800左右，溢价率至少20%吧。所以我要建议就是多算账，用总价除以预估租金，在房子没瑕疵的情况下数值越低越好。越低代表溢价越低，也就是居住的性价比越高+保值风险低。
2、是否推荐这怎么说呢？优劣势都是明摆着的，只能说看自己的主要需求吧。注重离天安门近+学区占位+老北京氛围，那就挺合适的。注重居住的性价比+社区环境+学区级别+其他的，那就再考虑一下。
3、避税是常规手段，自己觉得合适就用。只要是大中介就没什么风险，早就是成熟模式了。法律上的事儿归法律解释吧，现实中自有潜规则。
仅供参考。
二
Q:
我家孩子今年考公到**区法院工作，考虑到以后结婚孩子上学什么的，想在城区买一套能保值的学区房，离单位不太远的那种，请问现在买哪里合适？不想要高楼层的，转了一下金隅万科城觉得楼层太高有点儿压抑，麻烦推荐一下。
A：
1、城区能保值的学区房，离单位不太远，金隅万科城？这是谁给您建议的啊？有点儿被忽悠的意思了。
2、简单说吧，一般来说“城区”学区房指的都是城六区，以东西海为主，全区都是学区房。然后是朝阳，几所头部校的对口小区可以算学区房。石景山丰台能被普遍认可的学区房就不多了，毕竟好学校相对少。而郊区到目前为止只有通州、顺义和亦庄有普遍意义的学区房，其他区都没有。
昌平虽然有很好的学校，尤其是昌一昌二的成绩很好，但因为不能直升和用房子择校（中学），所以也不算学区房。
3、另外如果是考虑市区的学区房，比如海淀吧，那房价中就都包含学区溢价，按照学区的级别，比例高低不同。最高的上地学区能40%以上，最低的普通学区也就10%左右。也就是假定一套房500万吧，最高的溢价占比能200万，低的也50万左右。
所以常规建议是没必要提前买，毕竟现在是入学趋势的转折时期，今年是明确的入学低谷期开始，至少要持续到2032年。在此期间如果没有政策支持，溢价部分都有可能受影响，也就是保值方面不敢保证。
4、所以您说的这几点和普遍的楼市常识不太相符，也几乎不可能兼顾。金隅万科城应该是对口昌平实验的，在昌平也是第二梯队，不算学区房。
5、另外说实话我都不知道**区法院在哪儿？更不知道哪个小区离的不太远，在我感觉只要不出昌平州就都不算太远似的。如果万科城不合适就看看东边的金隅观澜时代吧，我印象中都是6层和小高层，前些日子我去过，维护的还不错。
仅供参考。
三
Q:
现在上小学五年级，25年人才引进拿到北京户口（孩子一起），在上地集体户，没有房，27年打算小升初来北京上学，是上地学区派位还是全海淀派位？如果集体户口在上地，我又在上地学区租房，二派会在上地学区吗？
A：
1、有户无房，那一般都是先在上地学区派位，没有学位的话再临近学区跨区派位。全区派位的可能性不太大，毕竟您家有户口，理论上不会太远。
2027年小升初，那就是2021年入学的，这查查那年上地学区的学位紧张程度吧，大概率是没什么空余学位的，跨区派位的可能性比较大。
2、租房在理论上顺位强一些，但在现实中意义不大。上地学区太热门了，2021年连第一顺位的都有被调剂的，到2027年想靠租房不出区，那只能说有可能吧。而且既然您家有海淀户口，那无论是否租房都一样啊，租房那是非京籍+非海淀区户籍的必选项。
3、但说实话，上地太热门了，高峰期的政保也必定多，如果没有小学学籍，那连买了房的都不敢保证，只能是看运气。
仅供参考。
四
Q:
孩子小学四年级，在丰台人大附中分校，想小升初转西城，去西城买房，目前丰台有直升人丰初中的房子，预算300想买一套西城的占坑房，升学用，有什么建议吗？
A：
1、我没太明白。既然已经在人大附丰台入学了，那就用不着丰台的对口房子了，强调“丰台有直升人丰初中的房子”是什么意思？人大附丰台到目前为止不算太强的学校，对口小区也不算学区房，居住的性价比正常，强调升学的意义不太大。
2、现在四年级，那就是2022年入学的，几乎是最高峰期。那这转西城谁能有什么建议啊，毕竟无论怎么转都是同一届，学位永远紧张，所以只能家长自己选择了。
不过既然是300万的预算，是总价是吧？那如果是买平房的话，常规建议是金融街，碰碰运气，反正最不好的结果也是派位到南城。
如果是买楼房，那几乎就是广外一个选项了，也只有这里的房源还多些。买旁边的陶白也不是不行，但大概率进不去好学校，向上不如金融街，向下则有可能广牛或大椿天，所以还不如踏踏实实的在广外呢。
3、其他的没建议了，看房时可以算算租售比，尽量买溢价低的吧。不过楼房的好计算，平房的就只能是让当地中介给算了，只有他们懂具体行情。
仅供参考。
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