最近朋友圈都在传房产复苏。甚至还有社交平台称南京有楼盘连夜排队抢房，而且还说的有鼻子有眼的。说售楼处外头马路两边停满了车，每隔几十米就站一个保安维持秩序，开发商怕大家熬夜太辛苦，特地把选房时间挪到下午。结果呢？还是有七八十组客户头天晚上就抱着被子来排队，劝都劝不走。
这种故事最近特别多，甚至我身边好几个朋友也都在传“一季度房价已经开始涨了”。
其实且不说是不是真涨，单看这种一边倒的想象就不难说明一件事：有太多人希望房价上涨了。正是这种心情，才让“连夜排队抢房”隔三差五上热搜。
那房价真实的情况到底咋样？咱们拿数据说话，比如一季度的金融数据，和3月70个大中城市的房价指数，从其中的数据就能看出问题。
数据上一目了然，部分城市房价虽然已经企稳了，但远没到涨的地步。就拿南京来说，不管是新房还是二手房，跟去年同期相比，价格还在跌。这个和前几天出来的金融信贷数据也能对上号——居民中长期贷款一直在缩水，说明大家借钱买房的动力还是不足。贷款起不来，就算几个城市房价暂时稳住了，底气也明显不够。
那房价什么时候会涨，需要满足哪些必要条件呢？我个人觉得，得看这三个必要条件，缺一个都难。
01.先看成交量，而不是价格。
咱们投资圈里有句话行话，叫“量在价先”。意思是，成交量是价格的“侦察兵”。如果是缩量下跌那就是最可怕的，而且只要成交量还在一路下滑，价格就还没见底。但什么时候成交量不再跌了，开始横盘调整，甚至慢慢稳住，那离房价见底就不远了。
你看国外的经验，成交量往往比价格提前两到三年见底。所以现在这个阶段，咱们最该盯的先行指标不是价格，而是成交量，因为价格永远是最后才变的变量。
比方说你家小区楼下的水果店，平时一天卖100斤苹果，最近突然只卖20斤，老板肯定会降价甩货。如果连着几个月一天就卖20斤，价钱还绷着，那肯定不正常。只有哪天发现买的人不再变少，开始每天稳定卖出二三十斤，老板才敢琢磨恢复原价。房子也是一个道理，所以别被挂牌价晃了眼，先看有没有人真正掏钱。
02.看待售商品房面积，也就是房屋库存
这跟咱平时看啥东西会不会涨价一个道理：货堆得满坑满谷，哪还能涨价？房子也有个专门的指标，叫“去化周期”，这个指标是衡量房产库存压力的核心指标，指的是把现在盖好没卖掉的房子全卖光，需要多长时间。
目前全国新房整体去化周期仍在20个月以上，远高于12—16个月的合理区间，三四线城市的去化周期约120.7个月，相当于十年才能卖完。这种地方，房价想涨，真的是想都不用想。未来能涨的城市基本还是一线和强二线城市。
03.也是最致命的一点：大家的收入预期。
这个才是决定房价能不能真正上涨的根核心，如果各行业不赚钱，年轻人找不到工作，大家的工资也横着不动，这种情况下哪怕房子再便宜，敢出手的人也有限。这时候，房价顶多就是个“反弹”，谈不上反转。
只有当大家觉得收入会越来越好，对未来的信心恢复了，愿意借钱，敢背30年房贷，房价的触底反弹才有真正的底气。
那么咱们就问问你了，最近你工资涨了吗？你对将来的预期是不是明显比前两年更乐观了呢？如果你自己和身边朋友的答案都是模模糊糊的，那些所谓的“连夜排队抢房”的故事，听完笑一笑就行了。
热门跟贴