物业服务连着千家万户，关系民生福祉，既是提升人民群众幸福感的基础性工程，更是推进基层社会治理现代化的重要一环。
党中央、国务院高度重视物业服务工作，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出实施物业服务质量提升行动，国务院《城市更新“十五五”规划》也就加强物业服务和修订《物业管理条例》等作出专门部署。
湖北法院聚焦当前物业纠纷的难点与堵点问题，主动回应群众关切，统筹推进源头治理、多元化解与公正裁判协同发力，打通“安居乐业”司法保障“最后一公里”，充分发挥司法裁判规范、指导、评价、引领社会价值的重要作用。
本次发布的涉物业纠纷12个典型案例和3个多元解纷典型事例，围绕物业公司权责认定、业主权利行使、公共收益归属、邻里矛盾等常见纠纷，依据《中华人民共和国民法典》等相关规定，厘清物业公司、业委会和业主的权利义务与责任边界，深刻诠释民法基本原则，弘扬诚信友善、文明和谐的社会主义核心价值观，推动形成良好社会风尚。
►►►基本案情
2022年3月20日，某物业公司与罗某某签订《物业服务协议》，约定由某物业公司为罗某某提供物业管理服务，服务内容为：房屋共用部位的维护、房屋共用设施设备及其运行的维护、公共环境卫生的维护、公共秩序的维护等。
协议签订后，某物业公司为罗某某所在小区提供了物业管理服务。但罗某某从2023年7月起拒绝支付物业费。某物业公司将其诉至法院。罗某某辩称，某物业公司未全面履行物业服务义务，故不应交纳物业费。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业公司是否全面履行合同义务，应以物业服务合同约定的内容为基础，结合物业服务的公共性、整体性、持续性特征，综合审查物业服务台账、工作记录、公示材料、设施设备维护记录等证据，参考小区多数业主对物业服务质量的整体评价，作为判断依据。
本案中，某物业公司提交的前期物业服务合同、中标通知书、物业服务合同备案证明、日常服务台账、员工花名册、消防设施维护记录、公共收益公示及移交材料、物业服务星级评定报告等证据，能够证实物业公司已按合同约定内容提供了规范、持续的物业服务，该小区绝大多数业主认可物业服务质量、正常支付物业费。罗某某以某物业公司未能全面履行物业服务义务为由，主张不应支付物业费，缺乏事实和法律依据。法院据此判决：罗某某向某物业公司支付拖欠的物业费，并承担违约金。
►►►典型意义
物业服务合同纠纷中，物业费欠费纠纷高频多发，已外溢为消耗司法资源、考验基层治理韧性的“社会复合矛盾”。如业主因对物业服务质量不满意而拒交物业费，物业公司又因收费难而降低物业服务质量，必将形成“服务差—收费难—服务更差”的恶性循环，最终引发业主群体与物业公司的矛盾。物业费支付义务是保障小区公共服务资金稳定的基础。既要避免个别业主以物业公司服务瑕疵为由拒交物业费而损害全体业主的共同利益，又要在业主的合理“抗辩权”与物业的“生存线”之间寻求合理平衡。
实践中，业主拒交物业费，所称物业公司存在的服务瑕疵，多是物业公司对公共区域秩序及环境卫生管理维护不力。此种情形下，物业公司服务虽非尽善尽美，但不影响业主合同主要目的实现，物业公司不构成根本违约，业主拒交全部物业费无法律依据。但是，如果物业公司的服务或管理不善，已影响到业主正常生活、且达到一定程度，业主有权请求物业公司采取与其违约程度相适应的补救措施、对等减少价金或赔偿损失等，法院并可驳回物业公司要求业主支付违约金的诉讼请求。对于业主物业费的减免幅度，应与物业公司服务瑕疵的严重程度、持续时间长短及对业主实际生活的影响相匹配；对物业公司主张的违约金应否支持，则需考察业主拒交物业费是出于恶意、还是对具体物业服务瑕疵提出的合理异议。
本案判决，考虑物业服务的持续性、综合性与整体性特征，对其履行效果在较长周期内综合评价，除以合同约定为基础外，还结合物业公司提供的服务凭证、设施设备维护情况、公共收益管理、多数业主评价等因素，综合认定物业公司的履约状态。该案在维护物业收费秩序与保障物业服务质量之间实现动态平衡，并为业主指明了依法理性维权的相应路径。
►►►基本案情
2013年12月2日，某物业公司与业主肖某签订《物业服务合同》，约定物业费标准为1.2元/平方米/月，交房后一年内为房屋空置优惠期，物业费按50%收取。当日，肖某办理收房手续，其名下案涉房屋建筑面积116.59平方米，已完成不动产登记。肖某自2014年1月起拖欠物业费。
2020年8月31日，案涉小区物业服务合同终止。某物业公司多次催告肖某支付2014年1月1日至2020年8月31日的物业费，肖某拒不支付。某物业公司将肖某诉至法院。肖某以房屋空置、未实际入住等为由，辩称不应交纳或减半收取物业费。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
本案中，某物业公司持续、完整地提供了小区公共物业服务，全面履行了合同约定的服务义务。肖某所有的房屋虽长期空置，但房屋资产安全、小区居住环境、房屋资产价值均依托物业公司的公共服务得以保障，实质上间接享受了物业服务带来的利益，应当承担物业费交费义务。
案涉合同明确约定空置物业费减半收取的优惠仅适用于交房后一年内，肖某主张长期适用减半收费标准，无合同及法律依据。法院据此判决：肖某按照合同约定标准分阶段支付应交的物业费。
►►►典型意义
空置房屋物业费纠纷是物业服务领域高发的纠纷之一。实践中，部分业主存在“未入住、未享受服务即无需支付物业费”的认知偏差，部分物业公司也存在入住率不高可不严格按合同约定提供服务的错误理解，导致产生不交费与服务差的恶性循环。
关于空置房物业费交纳问题，法律并无减免特别规定。业主支付物业费的义务，是基于物业公司按约定和有关规定提供了整体性的物业服务，该义务不以业主是否实际居住或使用物业服务为前提。物业服务对象是“小区整体”而非“个别业主”。物业费主要用于小区共有部分维护、保洁、安保、绿化、公共设施运行等，这些物业服务不因某业主空置房屋而停止或导致该部分成本减少。业主即便未入住，空置房同样享受到小区环境整洁、安保到位带来的物业保值增值等间接利益。若业主以房屋空置不交物业费，对其他业主不公，最终亦会损害物业公司服务品质，直接影响小区整体利益。物业费标准，应严格依据物业服务合同的约定执行，除非合同约定空置房减免条款。因此，在房屋交付后，即使业主未入住或未实际使用房屋，通常也需交纳物业费，除非当事人另有约定。
本案判决厘清了物业服务的公共性特征，明确无论业主是否入住其房屋，只要物业公司已按约提供服务，业主就负有物业费交纳义务，除非存在约定或法定例外。该案有助于引导社会公众树立诚信履约的法治观念，有利于保障全体业主的共同利益与居住品质。
►►►基本案情
2021年11月，易某与某物业公司签订《前期物业服务合同》，双方就物业服务内容、物业费收取、权利义务等事项作出明确约定。后易某入住小区并按期支付物业费。
2022年11月，易某的相邻业主在房屋公共连廊北侧加装玻璃窗户，易某认为其房屋通风、采光等受到影响，多次向某物业公司反映，要求其制止相邻业主违规装修、破坏共有部分的行为并加强物业管理，物业公司未进行有效处理。易某以某物业公司对共有部位及设施设备管理维护不到位，违反物业服务合同的约定为由，拒交2023年6月24日至2026年6月24日期间的物业服务费共计4662元，某物业公司催交无果，遂将易某诉至法院。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
本案中，易某多次向某物业公司反映其相邻业主擅自加装玻璃窗户，改变公共连廊原有结构，影响其房屋通风、采光，该公司未履行维护物业区域内基本秩序的义务，没有及时采取有效措施制止或通知整改，对共有部分管理失责，一定程度上影响了易某通风及采光的居住权益，物业公司提供的物业服务存在明显瑕疵，不符合法律规定和双方合同约定。
但物业服务具有公共性、整体性、持续性特征，易某以物业服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，缺乏法律依据，易某未支付物业费，也构成违约。双方均应承担相应违约责任，法院酌定核减20%物业费，对物业公司主张的违约金则不予支持。法院据此判决：易某向某物业公司支付应交物业费的80%。
►►►典型意义
实践中，部分物业公司存在“重收费、轻服务”现象，物业公司提供的服务与业主的感受往往存在差异。尤其是，在小区共有部分的管理维护，以及为业主提供个性化物业服务方面，物业公司是否尽到合同义务，双方经常会产生认识分歧。业主以拒交物业费的方式表达“不满”，物业公司则通常提起诉讼主张物业费。双方之间的“对抗”，源于物业服务标准模糊，一旦当事人之间的信任纽带瓦解，则必然催生“拒交—降质”恶性循环，最终导致小区公共治理失序与业主资产的隐性贬值。
物业服务作为一个连续的、系统的、全方位的动态服务过程，提供的物业服务内容又具有复合多样性，既包括对小区公共秩序的管理与安保，又包括对小区共用部位及公共设施的管理与维护等。物业管理与服务的质量，关系到每个人的生活日常，承载着人民群众对美好生活的向往与感知，直接决定居民的获得感、幸福感、安全感。物业公司对小区采取的设施维保、垃圾清运、停车管理等服务日常，已成为老百姓对“好房子、好社区”最直观的评判标准。如果物业公司对小区实施了有效的整体性维护管理，业主订立物业服务合同的主要目的已达成，业主应当按约定交纳物业费。但是，如果小区车辆乱停放、车库门口违停、共用部分被违规占用等，业主抗辩物业公司未尽到对个别业主不当行为的督促和引导纠正的管理责任，业主虽无权主张免除物业费，因物业服务本身存在瑕疵，法院可对物业费酌情减免。
本案判决厘清物业服务瑕疵的认定标准，明确物业费调整规则，既依法保障物业公司的合法权益，又保障业主居住权益，有助于推动构建和谐物业服务关系，促进物业公司规范管理及提高物业服务质量。
►►►基本案情
涂某系武汉某小区顶层业主，公共雨水管从其房屋阳台穿过。武汉暴雨期间，因公共雨水管排水不畅，倒灌入涂某房屋，造成全屋装修泡水、家具受损。溢水事故发生后，物业公司派员协助清理了屋内积水，但双方对返水原因存在较大争议。
某物业公司辩称，排水不畅系涂某违规装修所致，其已尽到管理义务并曾发出整改通知，溢水后亦及时协助清理，不应承担责任。经涂某申请，法院委托鉴定机构对返水原因进行司法鉴定，鉴定意见载明：案涉房屋返水系雨水管淤堵致屋面雨水排水不畅，雨水在雨水斗内淤积满溢所致；案涉房屋客厅外侧阳台雨水管内壁有大量沉积物，厚度约2.5cm，管道内部被果壳、毛发等生活垃圾严重堵塞。
法院另委托评估机构对房屋装修及家具损失价值进行评估，评估结论为损失价值23725元。涂某遂诉至法院，要求物业公司赔偿损失。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
判断物业服务主体是否尽到公共设施维护义务，应当根据物业服务合同的约定、相关法律法规的规定以及物业服务主体实际履行的维护措施等因素综合认定，物业服务主体不能以“已巡查”“已清理”等笼统陈述替代具体的维护义务。
本案中，物业公司作为小区物业服务主体，有义务对小区公共设施设备进行维护、修缮、服务与管理，保障公共设施设备的正常运转，包括定期疏通、清理雨水管等。
司法鉴定意见显示，雨水管内壁有大量沉积物，厚度约2.5cm，管道内部被果壳、毛发等生活垃圾严重堵塞，该鉴定结论足以说明物业公司存在未及时清理管道或清理不到位的违约行为，导致暴雨天气时管道排水不畅，雨水返涌至涂某房屋，造成家具及装修损失，物业公司应当对涂某的损失承担赔偿责任。法院据此判决：物业公司向涂某赔偿装修和家具损失23725元。
►►►典型意义
对小区共有设施设备的日常维护，是物业服务最基础的职能。物业公司应当建立并落实定期巡查、清理、检修的工作机制，并留存相应记录，避免物业服务和维护工作流于形式。当业主就共有设施致损向物业公司主张权利时，物业公司以“已尽到管理义务”“曾提示注意事项”等概括性陈述进行抗辩的，不能免除其举证责任，物业公司仍应当提交其已实际履行具体维护义务的相应证据。在责任划分上，共有设施致损原因的认定，通常应依托专业技术手段。共有设施中的堵塞物内容及堵塞位置，是区分物业管护责任与业主专有部分使用责任的关键依据。
本案判决，不仅厘清了物业公司在公共排水设施维护中的具体义务，更通过司法鉴定结论强化了责任认定的客观性与专业性，缓解了物业纠纷中双方信息不对称、业主举证能力不足的问题，彰显人民法院在审理物业服务合同纠纷中坚决贯彻以人民为中心的发展理念。
►►►基本案情
孙某系某小区业主。2018年4月11日，孙某与某物业公司签订《物业服务合同》，约定由某物业公司负责物业管理、组织和维护工作，并约定：“建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关承担规划红线以内，物业业主和非业主使用人以内的公共区域的秩序维护和公共财产安全、看护职责。但甲方不承担乙方人身、财产的保险、保证和保管责任”；“为来访客人办理访问手续，限制闲杂人员进入小区”。“甲方（某物业公司）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改，给乙方造成损失的，甲方承担相应的民事责任”。
2021年8月27日，公安机关接到业主孙某报警称家中被盗，后向其出具《受案回执》一份。孙某认为某物业公司违反物业合同约定，未能履行安全保障义务，造成其家中物品被盗，应赔偿损失，故而成诉。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
本案中，双方当事人签订的物业服务合同中约定了某物业公司负有管理服务、公共秩序维护等义务，并载明某物业公司不承担业主人身、财产的保险、保证和保管责任。业主孙某主张其家中财物被盗系某物业公司未能履行安保职责所致，但其提交的证据不能证明其主张成立。此外，业主孙某亦没有证据证明其财物损失的具体数额。法院据此判决：驳回孙某的诉讼请求。
►►►典型意义
物业公司为小区提供的公共服务，安全防范方面通常仅限于对物业服务管理区域内的公共安全管理与安全防范服务，而不包括对业主户内的人身与财产安全保障。业主户内财产的安全保卫，如无物业服务合同特别约定，一般不属物业公司的安全保障范围，除非物业公司存在过错。如业主家中被盗系第三人侵权、且物业公司无过错，物业公司无需对业主被盗的损失承担赔偿责任。
本案判决厘清业主与物业公司之间在公共安全保障方面的权利义务及责任界限。一方面，有利于督促业主提高自我防范意识，用法律规则重塑业主对物业服务的理性预期，提醒物业公司并非“万能保险箱”。另一方面，依法平等保护物业公司的合法权益，有助于鼓励物业公司按合同约定尽职尽责为业主服务，并可消除其对履职产生后顾之忧，进而推动物业服务行业健康有序发展。
►►►基本案情
2019年年初，刘某购买位于某小区房屋一套，未与某物业公司签订书面物业服务合同。入住后，刘某向某物业公司交纳了2019年至2022年物业费及车位占道维护费。
2022年7月，刘某提起诉讼，请求法院判令某物业公司立即在某小区内公告栏或显著位置公示：某物业公司的基本情况、《物业服务合同》、专业设施设备资料、维修养护记录、业主交纳物业服务费用情况、专项维修资金、共有部分共用设施设备账目、停车位情况和安全事项等10项内容；并于2022年6月30日起，对相关情况每半年定期公示，每次公示时间不少于30日。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
本案中，因案涉小区未筹集专项维修资金，亦未签订刘某所称的消防设备合同，知情权行使没有事实依据，法院不予支持。
因物业公司已于2022年7月底一审法院开庭前主动在公示栏张贴了公司营业执照、管理人员照片、姓名、联系电话，物业服务合同，消防、监控维保协议等材料，对物业公司主动履行公示义务的行为，法院予以确认，不再判决履行。
对于维修、养护、更新事项，刘某进一步明确为墙体维修、公共部位及绿化养护，因不属于法律明确列举应当公示的信息范围，且有可供查阅的每天记录，结合公示成本及公共利益，无公示之必要，法院不予支持。
刘某主张公示的业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、停车位分配及使用情况，属于《湖北省物业服务和管理条例》中应当公示的信息范围。同时，停车位不足与业主共同管理权密切相关，属应当公示事项，予以支持。但是，对于公示频次，在法律未作明确规定的情况下，应遵从方式合理、简便的公示原则，在兼顾业主知情权保障与物业服务成本合理控制下，结合行业惯例和案件实际情况综合确定。经释明引导，刘某将诉讼请求的公示频次由每半年一次变更为每年一次、每年12月确定为固定公示时间，法院予以支持。
法院据此判决：对业主提出的知情权诉讼请求，部分支持、部分驳回。
►►►典型意义
现代小区是“陌生人社会”，邻里间、业主与物业间缺乏情感纽带。维系社区秩序的根基，已从传统的乡规民约转变为法律合同、规章制度，从“人情面子”转变为“契约信任”。如何重构社区信任，以法治之力助推基层善治，成为亟待回应的社会命题。
本案以诠释《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规范的周延性为基础，结合《湖北省物业服务和管理条例》之规定，确立了“事实存在、权益关联、目的正当、方式合理”等审查确定业主知情权实现的四项标准，精准厘定业主知情权的行使边界；同时，兼顾物业公司信息公开义务的履行成本，综合确定公示频次及公示内容，进而实现保障业主知情权与防止业主权利滥用的有机统一。
本案判决有效回应了实践中业主知情权范围模糊、公示频次无标准、权责边界不清等司法难题，既有助于实质解纷，又将个案审判嵌入基层治理大局，兼顾个体权利保障、企业成本控制与社区治理秩序维护之间综合平衡，可为业主知情权合理正当行使提供指导与借鉴。
►►►基本案情
某象小区业主共计691户，总建筑面积90440.88平方米。2022年6月4日，某象小区业委会在小区业主微信群通知于6月12日召开业主大会，投票决定选聘物业公司。2022年6月12日，某象小区业委会召开业主大会并投票。经计票，总投票325票，其中144票同意续聘原物业公司，176票同意选聘新物业公司，5票弃权。2022年9月16日，某象小区业委会召开竞聘会，选聘出新物业公司。
邱某系某象小区业主，其认为某象小区业主大会2022年6月12日、2022年9月16日的两次会议的决议程序违法、侵害业主知情权、投票权和决策权，诉至法院，请求撤销该两次决定。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
本案中，法律规定的应由业主共同决定的事项，参与表决人数占比未达到法律规定的比例，该表决结果及依据该表决结果作出的决定，不符合法律规定。因某象小区业委会召开业主大会不符合《物业管理条例》的规定和某象小区业主大会议事规则的约定，决议未以议事规则规定的形式公告，妨碍了业主对业主大会的监督。法院据此判决：对该两次决定予以撤销。
►►►典型意义
业委会对物业公司解聘、选聘决议，直接影响业主权利实现。因单个业主无法决定小区公共管理事项，法律规定只能通过业主大会行使对共同决定事项的管理权。然而，当前物业管理领域业委会在召集业主大会和决议共同管理事项过程中，“假通知”“被代表”“被投票”“监管难”等侵害业主程序权利的乱象时有发生，导致业主合法权益受损。如果业主大会召集或决议程序违法，业委会的决定不能代表大多数业主的真实意愿，既不能体现业主自治，还可能引起业主与业委会、物业公司等群体对立，严重影响基层社会治理。
法院审理此类案件，严格按照法律法规的规定与小区议事规则等自治规范审查判断，并确立“程序违法零容忍”的鲜明价值导向。既强调业主大会或业委会的合法决定对全体业主有法律约束力，以避免个别业主以个人利益妨害业主整体利益，又对业委会召集业主大会及决议共同管理事项的程序，通过司法审查进行把关，不给有心“暗箱操作”“蒙混过关”的业委会留下任何不法的变通空间，并为业主监督小区自治提供有力的司法保障。如果业主大会决议程序违反法律法规的规定或者小区议事规则约定，业主依法有权对相关决定行使撤销权。
本案判决对街道、社区管理人、业委会也发出司法预警，要加强对小区业委会的监督指导及促使规范管理及履职尽责，以保证业主能够充分行使自治管理权，保障全体业主的整体意志能够在法定框架内尽快实现。
►►►基本案情
2012年8月，某业委会与某物业公司签订《物业管理委托合同》，约定某物业公司为某小区提供物业服务，向业主和物业使用人收取物业管理费、装修垃圾清运费、代收代缴水电费。合同签订后，某物业公司按0.58元/度收取了小区业主的电费。
2015年9月，某物业公司与袁某签订《租赁协议》，约定某物业公司向袁某提供某小区内一平方米场地，供其放置自动投币售水机进行经营，袁某每年向某物业公司支付管理费500元；2016年1月，某物业公司与某股份公司签订《租赁协议》，约定某股份公司在某小区楼顶进行基站建设并放置通讯设备，租赁期限三年，租金共计15000元，租赁期间因使用出租物业及附属设施而发生的水、电、气、供暖费及物业费由某股份公司承担；2017年12月，某股份公司与某物业公司签订《某转供电合同》，约定某物业公司向某股份公司提供设备所需要的电源，某股份公司按1.35元/度向某物业公司支付电费；2020年1月，某物业公司与某传媒公司签订《广告服务协议》，约定某传媒公司在某小区电梯内设置框架广告，并在电梯等候门厅设置海报，期限一年，广告服务费8000元。
某业委会认为，某物业公司收取的上述费用，应属业主共有，遂诉至法院，请求某物业公司返还。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
物业公司利用小区共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，属于业主共有。物业公司应当对支出实际发生及其合理性承担举证责任。
本案中，某物业公司将某小区业主共有部分出租给他人经营，未提交证据证明存在实际成本支出，其主张按公共收益的30%扣减成本，缺乏法律依据和事实根据，法院不予支持。
关于电费问题，某物业公司主张，某小区存在居民用电与非居民用电的区别，供电公司按比例分别收费，其向某股份公司按1.35元/度收取的电费中，包含0.74元/度的转供电费和0.61元/度的物业费。因某物业公司未提供证据证明供电公司对某小区存在居民用电和非居民用电的区分计价，亦不同意将支付电费的凭证作为证据提交，在某物业公司利用小区供电设备向某股份公司供电，且供电公司按某小区电费总表计量收费的情形下，应认定某物业公司代收某股份公司电费的电价与代收业主电费的电价相同，即0.58元/度。某股份公司并非某小区业主，其与某物业公司成立的是租赁合同关系。某物业公司按照超出某小区业主标准收取的电费价差及以“物业费”名义收取的款项，实质上是其利用业主的共有设备转供电所获得的收益，该收益依法属于业主的公共收益。
法院据此判决：某物业公司应向某业委会返还上述全部公共收益。
►►►典型意义
本案是依法厘清物业公司代收费用与业主共有财产权益的典型案例。按照法律规定，小区业主共有部分产生的收益，在扣除物业公司合理成本后，属于业主共有。物业公司主张扣减合理成本的，应当提供证据证明成本已实际发生、合理且必要。
物业公司利用业主共有部分向他人出租，不能仅凭收费名义而认定为非出租收益。物业公司存在利用业主共有部分出租收取的费用，或者利用业主共有设备出租赚取的价差，均属于利用业主的共有部分产生的收入，依法应认定为公共收益，属业主共有。物业公司利用业主共有部分产生的收益，包括利用共有部分出租收费、超标准电费收费价差及以“物业费”名义等收取的款项，在扣除物业公司合理成本后，归业主共有，业委会有权主张返还。
本案判决关于公共收益归属的确定，为实践中小区公共区域广告、公共停车位、摊位租赁以及会所、泳池等公共配套设施场所等经营收益的归属，提供了统一解决思路。本案通过否定某物业公司未举证即要求按固定比例扣减成本的主张，对督促物业公司规范财务管理亦具有指导与警示意义。
►►►基本案情
田某等12人与陈某同为某小区三单元业主，该单元共计8层16户，田某等12人为3-8楼住户，陈某为101住户。为改善小区出行及居住条件，该单元业主向自然资源和规划局申请加装电梯一部。
经初审、全体业主签名同意、加装电梯批前公示（包括施工效果图）、规划部门审批，通过了该加装电梯申请。上述方案公示后，居住一楼的陈某以加装电梯影响家里采光为由要求撤销规划意见，并在工程开工后阻扰施工。经社区干部及辖区民警多次调解无果，涉案加装电梯工程被迫暂停。田某等12人遂将陈某诉至法院，请求陈某排除妨害。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
本案中，无论是同意加装电梯的业主户数还是专有住宅面积占比，均在四分之三以上，符合法律规定申请加装电梯的要求。陈某作为业主之一，业主共同决定事项对其有法律约束力。该小区加装电梯申请、方案，均经过自然资源和规划局审批通过，程序上合法合规。此外，不动产的相邻权人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
本案加装电梯后，对于整个单元业主的上下楼，特别是老人、小孩的出入，会带来极大便利。因此，陈某应本着和睦相处、互谅互让的精神对待加装电梯的工程，而不能阻挠加装电梯工程的施工。法院据此判决：陈某立即排除妨碍，不得对加装电梯行为予以阻止。
►►►典型意义
随着人口老龄化加剧与新型城镇化的推进，为回应居民改善居住品质的现实需求，重点破解老年人、残疾人和儿童出行不便等问题，老旧小区加装电梯已被国家列为重点民生工程。国家通过“政策引导—行政审批—法治保障”多重举措，构建起全方位、一体化的加装电梯治理体系。然而，实践中，低层业主常因各种顾虑阻挠电梯施工，引发邻里纠纷。
本案中，加装电梯已经合法决议与审批，且未明显影响低层住户的利益。法院认定，低层用户依据自己享有的建筑物所有权阻挠施工，违反了民法典确立的方便生活、团结互助、互让互谅的相邻关系原则，并认定陈某负有合理的容忍义务，遂依法判决其排除妨碍。但是，实践中应注意区分不同情况、不同处理。如果老旧小区加装电梯未经合法规划或审批，或者虽经审批，但明显将对低层业主出行或其他权益产生重大影响的，可通过采取由高层业主以经济补偿弥补低层业主的损失，或者通过优化电梯设计安装方案、采取其他附加改造设施等，以消除邻里隔阂，助推民生温度再“加”码、居民幸福感再“梯”升。
本案判决明确加装电梯在符合法定建设标准、审批手续完备的情况下，对低层业主权益的影响在合理限度内，低层业主应当配合容忍、排除妨碍。法院坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”理念，倡导团结互助、互让互谅的邻里风尚，综合平衡邻里权益保障，通过公正裁判，弘扬法治、文明、和谐、友善的社会主义核心价值观，为民生工程落地、构建和睦邻里关系与和谐社区提供了坚实司法保障。
►►►基本案情
业主余某系某小区居民，某物业公司系该小区物业服务单位。余某因使用新能源汽车需要，长期合法承租小区地上固定停车位，租期连续且已足额交纳停车维护费用。为满足日常充电使用需求，余某拟在其承租的固定车位上加装充电桩。按照供电部门安装报装流程，余某须提交由物业公司出具的同意安装证明并加盖公章。物业公司以安装事宜需经业委会同意、存在安全隐患为由，拒绝出具证明、不予配合签章，双方经多次沟通未能达成一致，余某为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
本案中，余某在其长期承租的固定车位上申请安装充电桩，系对车位专有使用权的合理延伸，难免有利用共有部分的现实需要。该利用不违反法律、法规、管理规约或影响小区其他业主的共同利益，可以认定为合理使用。物业公司出具同意安装的证明，仅是安装充电桩的一个环节。至于车位是否具备安装充电桩的条件，是否会对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，还有赖于供电、消防等专业部门现场勘查确定。物业公司应依法履行协助义务，配合业主出具安装同意证明，不得以业委会未同意或可能有安全隐患等为由拒绝履行。
法院据此判决：某物业公司为余某提交的新能源汽车充电桩安装申请签署同意施工意见并加盖公司印章。
►►►典型意义
当前，我国已进入新能源汽车快速普及期，充电不便利及充电桩“安装难”问题，已成为制约人们选择新能源汽车的现实痛点。
本案是涉及居民区新能源汽车充电桩安装的典型物业纠纷，对于统一类案裁判尺度、规范物业服务行为、保障民生需求具有重要示范意义。一是贯彻绿色原则，护航民生刚需。法院认定，业主在合法取得使用权的固定车位上安装充电桩，属于对车位的合理利用，是满足日常出行刚需的正当权利。本案处理，既体现了司法对民生需求的积极回应，又与民法典规定的绿色原则以及国家鼓励新能源汽车发展、加快充电基础设施建设的政策导向一致。二是厘清责任边界，平衡权利行使与安全保障。本案清晰界定物业服务企业的配合义务属于程序性协助义务，而非对安装安全的实质性担保。物业公司配合为新能源汽车安装充电桩出具证明，是供电部门启动现场勘查程序的前置条件，而非对安装工程安全性的评估及确认。是否符合安装条件，仍须由供电、消防等专业部门审查认定。物业公司在提供协助配合义务后，可继续依法履行相关安全管理、隐患排查等职责。三是规范物业服务，统一裁判规则。明确物业服务企业对业主安装充电桩负有法定及合同约定的协助义务，不得无故推诿、拒绝或附加不合理条件。
本案判决明确，物业公司对业主或物业合理使用人为新能源汽车安装充电桩，负有法定及合同约定的协助义务，不得无故推诿、拒绝或附加不合理条件，既符合绿色原则，又有利于推动物业公司提升服务意识与合规管理水平，促进小区规范服务、依规治理。
►►►基本案情
某小区为业主自治管理小区，未聘请物业公司。小区业主大会选举成立了小区业委会，并在房产管理局备案。某小区背后的地上有几栋私房，其中正后方的一栋私房系陈某家庭所有。
2025年11月28日，陈女士发现自家门口道场盆栽种植的辣椒苗植株莫名折断，经查看自家监控，发现辣椒苗是当日清晨被上空抛下的半瓶矿泉水砸中。这已不是第一次“天降异物”，陈某拨打报警电话，公安机关查看小区监控后，仍无法锁定该瓶矿泉水抛出的具体位置。
陈某认为，某小区业主长期、频繁高空抛物，但小区现有监控设备落后，无法锁定高空抛物行为人；小区业委会作为管理人，未履行好管理职责。故将小区业委会诉至法院，请求赔偿辣椒苗损失1元，并要求小区重新安装防高空抛物监控、制定管理规约、开展警示宣传教育、建立举报追责机制。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条规定，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业公司等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉侵权责任编的解释（一）》第二十五条规定，物业公司等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，经公安等机关调查，在民事案件一审法庭辩论终结前仍难以确定具体侵权人的，未采取必要安全保障措施的物业公司等建筑物管理人承担与其过错相应的责任。被侵权人其余部分的损害，由可能加害的建筑物使用人给予适当补偿。
本案中，案涉受损辣椒苗植株被从上方高空坠落的矿泉水瓶砸断，而陈某家私房正上方只有某小区的住户。通过公安机关调查，法庭查看小区监控后台，发现（防高空抛物用）监控画质有限且存在盲区，导致本案无法确定高空抛物具体侵权人。结合实地走访与调查情况，法院认定，某小区管理人即小区业委会在履行安全保障措施上有一定过错，应承担过错赔偿责任。因业委会是业主大会的执行机构，相应的法律后果，实际由全体业主承担。关于陈女士要求“重新安装监控、建立追责机制”等诉求，因小区业委会事发前已制定业主公约、不定期进行宣传教育、采取安装监控设施等措施预防高空抛物行为，事发后更新部分摄像头，故陈女士该项诉请，法院不予支持。法院同时明确，“建立高空抛物举报及追责机制”“更新升级（高清）监控设施”，虽属小区业主自治管理范畴，业委会仍应以此案为警示，更好地履职尽责，避免再次产生纷争。法院据此判决：小区业委会赔偿陈某损失1元，并驳回陈女士其他诉讼请求。
►►►典型意义
近年来，高空抛物事件不断发生。高空抛物，轻则导致财产受损，重则致人伤亡。不少人将高空抛物视为“低概率事件”或“不文明行为”，却意识不到该行为给人民群众生命、健康、财产可能造成的严重损害，更低估了其法律后果。高空抛物绝非“小事”，而是明确的违法行为，甚至是犯罪行为。《中华人民共和国民法典》规定禁止高空抛物；《中华人民共和国刑法》亦将“高空抛物罪”规定为独立罪名。法院审理高空抛物引发的民事纠纷，原则上，应最大限度查找及确定直接侵权人，并由侵权人承担侵权责任；但在侵权人难以确定时，如管理人未采取必要安全保障措施，管理人应承担与其过错相应的责任；其余部分的损害，则由可能加害的建筑物使用人适当补偿。
本案针对无物业小区高空抛物“取证难、锁定难、追责难”现实顽疾，明确业委会作为小区管理人的安保义务及过错责任边界。一是破解“追责难”困局，稳定社会秩序与公众预期。高空抛物致害，最棘手的问题在于侵权人难以确定，受害人索赔无门，易引发纠纷升级。本案判决明确，法院难以确定高空抛物具体侵权人时，如认定管理人安全保障措施不到位，业委会作为小区管理方应承担相应的责任，小区全体业主实质上承担终局责任，积极回应人民群众对法律救济的合理预期，维护社会秩序和谐稳定。二是压实小区管理人的法定职责。法院通过司法裁判，将管理人履行“必要安全保障措施”的抽象法定义务，转化为具体的管理标准，推动管理人从“被动应付”转向“主动预防”。三是积极传导社会主义核心价值观，推动形成社会文明风尚。高空抛物本质是文明缺失问题。本案判决通过责任认定，明确高空抛物侵权人难以确定时，可触发对管理人追责机制，终局责任人则为全体业主。破除部分居民“抛了白抛”“法不责众”的侥幸心理，将抽象的文明价值引领，具体为管理人及业主应当承担的民事责任。
本案判决业委会承担过错赔偿责任，不仅是对受害者的心理抚慰，更是对物业管理人和业主的警示：自治不等于放任，管理人须履职尽责。面对高空抛物，我们切莫做冷漠的旁观者，更不能成为危险的制造者。解决高空抛物难题，需要法律利剑高悬、技术全面覆盖、责任层层压实、全民共同参与。唯有如此，才能真正守护好人民群众“头顶上的安全”。
►►►基本案情
2022年12月2日8时许，薛某玲在其住宅厨房内，明知高空抛物存在安全隐患，仍向下抛掷“老才臣”牌料酒空玻璃瓶，玻璃瓶坠落，砸中途经楼下的被害人张某，造成张某左侧额部创伤，损害程度为轻微伤。案发后，薛某玲主动与被害人协商赔付并取得张某的书面谅解。薛某玲自愿认罪认罚，人民检察院以高空抛物罪向法院提起公诉，建议判处有期徒刑六个月，缓刑一年，并处罚金。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国刑法》第二百九十一条之二规定，从建筑物或者其他高空抛掷物品，情节严重的，处一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。有前款行为，同时构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪处罚。
本案中，薛某玲从建筑物高处抛掷物品，无视他人安全，造成行人张某头部受轻微伤的损害后果，属于法律规定情节严重情形，符合高空抛物罪法定构成要件。薛某玲归案后，自愿认罪认罚，如实供述全部犯罪事实，积极赔偿被害人损失并获得谅解，可从轻量刑；社区矫正机构出具调查评估报告，证实其适宜社区矫正，具备缓刑适用条件。结合本案损害后果、赔偿谅解、认罪认罚等因素，公诉机关的量刑建议适当，于法有据。法院依法采纳公诉机关的量刑建议，据此判决：薛某玲犯高空抛物罪，判处有期徒刑六个月，缓刑一年，并处罚金三千元。
►►►典型意义
为预防和惩治高空抛物行为，切实维护人民群众“头顶上的安全”，我国构建了民事、行政、刑事三位一体的法律责任体系。高空抛物行为人“轻则民事赔偿，重则刑事追责”，并可被处以警告、罚款或拘留等行政处罚。高空抛物行为构成民事侵权或是刑事犯罪，法律定性核心边界在于行为的社会危害程度是否达到“情节严重”标准。
本案判决厘清了高空抛物罪“情节严重”标准，规范适用认罪认罚从宽制度，对被告人实现罪责刑相适应，充分体现了宽严相济刑事政策与法治威慑力。一是以刑事处罚提高“违法成本”，将个体违法行为纳入公共安全治理体系。高空抛物具有突发性、随机性和隐蔽性，以“损害填补”为原则的民事赔偿难以遏制效仿行为，刑法将情节严重的高空抛物行为入罪，通过刑事追责予以惩处，显著提高违法成本，实现“民事赔偿+刑事处罚”双重追责，筑牢公共安全底线。二是厘清罪名适用规则，细化量刑情节，精准定罪量刑。本案判决综合抛掷物品性质（杀伤力或破坏性大小）、抛掷场所、损害后果等因素，认定行为人构成高空抛物罪并量刑，与高空抛物行为构成其他犯罪（以危险方法危害公共安全罪、故意伤害罪、过失致人死亡罪等）相区别，确保罪责刑相适应。三是将“文明义务”转化为刚性约束，以刑罚教化功能重塑社会文明认知。将“高空抛物可耻”的道德评价升华为“高空抛物犯罪”的法律评价，破除居民“侥幸心理”，划定行为红线，以“法治教育公开课”的形式，充分发挥司法裁判规范、指导、评价、引领社会价值的重要作用。
本案警示我们：高空抛物绝非无关紧要的生活陋习，而是可能触犯刑法的严重违法犯罪行为。相关部门、基层组织及物业公司应当加强联动，注重源头治理，压实安全主体责任，推动居民养成文明习惯，自觉抵制高空抛物，形成有效合力，预防和减少高空抛物事件，保障人民安居乐业，促进社会和谐稳定。
►►►基本案情
某物业公司与吴某签订《前期物业服务协议》，约定某物业公司为吴某所在小区提供物业服务，业主按期交纳物业费。协议同时约定，如业主逾期未交纳物业费，需按每日千分之五的标准支付违约金。吴某作为该小区业主，自2021年起无故长期拖欠物业费，共计3万余元。某物业公司多次催收未果，遂诉至法院，请求判令吴某支付拖欠物业费及违约金。
吴某辩称：1.某物业公司服务存在严重瑕疵，小区外墙墙砖脱落危及安全、消防通道长期被占用、公共区域卫生脏乱差；2.某物业公司违规代收电费并加收手续费，擅自改变公共绿地用途建设收费停车场；3.房屋存在漏水问题，直至2021年9月才完成收房，此前不应收取物业费；4.违约金过高。请求驳回某物业公司全部诉讼请求。
法院在审理该案过程中发现，该案系小区潜在的涉众型物业纠纷“第一案”，遂将其定位为“示范案件”，并通过“示范判决”，实现将个案审理与基层社会治理深度融合。
►►►裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
本案中，吴某与某物业公司签订的《前期物业服务协议》合法有效。某物业公司基本履行日常保洁、安保等基础服务，吴某亦实际享受相应服务。关于房屋交付及漏水问题，吴某未能提供充分证据证明其主张。某物业公司在代收电费过程中确实存在违规加收费用的情形，且对小区部分公共设施维护不及时。业主享受物业公司提供的公共服务，负有按约支付物业费的义务。物业公司存在服务瑕疵或违规收费，业主应通过要求整改、行政投诉等合法途径维权，而不得以拒交物业费对抗物业公司享有的合法债权。但是，法院根据物业服务实际情况，酌定对过高的违约金适当调低。法院判决：支持某物业公司关于物业费及违约金的诉讼请求。
该案裁判处理，发挥了“示范诉讼”作用。通过该案示范判决确定的规则，后“以点带面”实现批量纠纷“小额调裁”，涉众纠纷得以高效化解。法院又通过“司法建议”，助力物业公司规范管理及提升物业服务质量。
►►►典型意义
本案是法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，将个案审理与基层社会治理深度融合的典型案例。法院在依法妥善化解矛盾纠纷的同时，通过制发司法建议，推动物业公司规范管理，取得良好效果。
一、以“示范判决”确立规则，激活多元解纷“一盘棋”。物业服务合同纠纷往往呈现“一对多”的涉众性、群体性特征。本案审理之初，法院即将其定位为“示范案件”。通过对吴某这一具有典型抗辩理由的业主案件进行精细化审理，明确界定了业主的抗辩边界和物业公司的履约底线，形成一份事实认定清楚、法律适用准确的“标杆判决”。法院主动延伸司法触角，联合街道、社区、住建部门等多方力量，对小区内其他近百户潜在的同类纠纷开展“示范调解”，促使大批纠纷在诉前通过“小额调裁”批量化解。
二、以“司法建议”靶向施策，助推物业服务“规范化”。针对案件审理中暴露的物业服务标准模糊、违规代收电费、公共设施维护缺位等深层次行业乱象，法院在示范判决之外，又向涉案物业公司发出《关于规范物业服务、化解物业纠纷的司法建议书》，督促物业公司强化规范管理、提升服务质量。物业公司根据司法建议，积极整改，优化服务合同条款，建立设施巡查、应急演练及“走动式管理”机制，开通服务热线与反馈机制，主动对接调解组织，从源头上积极协助化解矛盾纠纷，达成“办理一案、治理一片”的基层治理成效。司法建议直击痛点，为物业公司开出治理“良方”，既是给物业公司开具的“诊断书”和“处方笺”，更推动了当地物业管理规范与健康发展，是法院深度参与基层社会治理、做实“抓前端、治未病”的生动实践。
三、以“实质解纷”平衡利益，增强物业与业主互信，营造基层治理法治化社会环境。本案中，既依法保护了物业公司的合法收费权，又充分考量了物业公司服务瑕疵对业主权益的影响。一方面，坚决否定业主以服务质量问题为由全盘拒交物业费的“霸王逻辑”，确立“享受服务即应支付对价”的市场规则；另一方面，运用司法裁量权，对物业公司主张的畸高违约金合理调减，并对物业公司违规收费行为作出否定评价。通过系列组合拳，引导物业服务合同双方当事人回归契约，在法律框架内理性维权，共同营造和谐、法治的社区居住环境。
►►►基本案情
某物业公司自2016年起为某住宅小区提供物业服务，服务对象涉及业主1700余户。因公共停车位收益归属、绿化带设计合理性、物业费收费标准、电梯维修费承担等问题，物业公司与业主之间积怨长达8年。
2024年12月，该小区业委会代表全体业主向法院提起诉讼，请求判令物业公司：返还公共停车位收益、赔偿因绿化设计不合理造成的损失、退还超标准收取的物业费、支付垫付的专项维修资金等，合计约700万元。
案件起诉时，双方矛盾已较为激化，业委会成员情绪激动，部分业主表示，如处理不当，将组织集体上访或更换物业公司。
►►►审理方式
审理法院认为，该案具备群体性纠纷特征，易引发连锁反应和社会风险。在征得当事人同意后，法院依托最高人民法院与住房和城乡建设部“总对总”在线诉调对接机制，联合当地住房和城乡建设局（以下简称住建局）、镇政府、社区居委会，组成“法院+住建+N”调解团队，开展联动调解。经调查走访、梳理争议，归纳焦点问题为：1.物业公司利用共有部分产生的停车收益归属问题；2.物业公司是否具有优化特定区域绿化设计义务；3.物业费是否超标准收取；4.电梯维修费是否属于专项维修资金范围以及承担主体问题。
在调解过程中，法院明确法律适用，住建局讲解专项维修资金使用流程及物业服务标准，镇政府从社区稳定角度引导互谅互让，社区居委会负责情绪疏导和家园共建宣传。经10余小时“背对背”与“面对面”的调解，双方最终达成协议：物业公司将90%的公共停车位收益交由业委会管理；物业公司聘请第三方优化绿化设计并承担费用；业委会按流程为物业公司申报垫付的电梯维修费。双方握手言和，案件未经诉讼程序，1700余户业主与物业公司的矛盾纠纷实质化解。
►►►典型意义
本案是法院依托“总对总”在线诉调对接机制，创新“法院+住建+N”多方联动模式，成功化解长达8年、涉及1700余名业主的群体性物业纠纷的典型案例，彰显了“总对总”机制下源头化解、多元解纷的实际成效。
一、该案矛盾化解，厘清共有收益归属与维修资金的边界。本案在调解过程中，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第二百八十二条规定，明确关于共有部分收益归属的适用标准，即物业公司应在扣除合理成本后将公共收益返还业主；专项维修资金的使用范围及申报程序，明确电梯维修费在保修期满后，属于维修资金列支范围。上述规则的确立，为同类纠纷处理，提供清晰的法律适用指引，有助于统一裁判尺度。
二、构建“法院+住建+N”多元联动解纷机制，高效实质解纷。法院突破“就案办案”思维，主动识别群体性纠纷风险，依托“总对总”机制，聚合住建局、镇政府、社区等多方力量，形成“法官释法＋住建解读行业标准＋镇政府协调民生＋社区疏导情绪”的协作模式。该机制有效打破了司法、行政与基层自治组织的职能壁垒，实现了从单一调解向社会系统治理的升级，为化解同类群体性物业纠纷提供了可复制、可推广的程序规则。
三、践行新时代“枫桥经验”，推动实现多方共赢。本案达成的“收益分配＋绿化优化＋资金申报”一揽子协议，一次性全面回应业主的核心诉求，避免了群体性事件发生，维护了社区稳定。同时，倒逼物业公司规范经营行为、公开公共收益、提升服务质量；引导业委会依法依规行使权利、理性维权，提升履职能力。该案处理，通过践行新时代“枫桥经验”，实现“业主安居、物业规范、社区和谐”的多赢局面，对推动物业行业规范发展、提升基层社会治理效能，具有重要的示范价值。
►►►基本案情
胡某是某小区的业主，某物业公司为胡某所在小区提供物业服务。自2023年1月1日起，胡某以其所在楼栋一楼茶铺业主私自破窗开门，导致非小区业主随意进出小区、存在严重安全隐患为由，连续两年拖欠物业费。某物业公司多次催交无果，于2025年7月诉至法院，要求胡某按约定交纳物业费。
►►►审理方式
审理法院收到起诉材料后，经征得双方当事人同意，由入驻综治中心的调解组织开展先行调解，并指派入驻综治中心的法官指导调解。
一是深入了解案情，找准纠纷症结。与双方当事人“面对面”沟通了解案情。胡某认为一楼茶铺业主私自破窗开门，存在严重安全隐患，物业公司未采取有效措施制止，因此不愿交纳物业费。物业公司则表示，其已采取相关行动，包括与茶铺业主多次协调、加强小区巡逻、安装监控设备，并将茶铺业主的违规行为向住建局、社区、城管局等进行报告，其物业服务从未停摆。胡某认为物业公司未从根本上解决问题，强调问题解决后才肯交纳物业费，调解一度陷入僵局。
二是实地走访调查，明确解纷路径。经到小区实地查看，发现茶铺业主确有破窗开门的违规行为。入驻法官依据法律规定，向茶铺业主告知其在行使所有权或使用权时，应以不损害其他业主的合法权益为前提，劝导其关闭违规开设的门，但茶铺业主以其需要开门做生意为由不愿配合。经深入小区走访，发现小区很多业主都对茶铺业主违规开门可能产生的安全隐患心存担忧，今后有可能产生更多类似本案纠纷。
三是启动联调机制，合理化解纠纷。针对本案实际情况，综治中心依托集成调解资源平台优势，及时启动多部门联合调解机制，组织自然资源规划局、城管局、住建局、社区、法院参与调解工作。多部门联合研究，确定综合调处方案，分工负责，各司其职，积极开展针对性调处工作。
四是情理法相结合，巧疏邻里心结。为缓解各方的对抗情绪，调解小组积极开展释法说理和思想疏导工作。引导茶铺业主换位思考，明晰其法律责任，让其意识到私自破窗开门给其他业主带来的困扰和不便。茶铺业主最终认识到自身存在的过错，表示积极配合整改。及时告知其他业主茶铺违规开门的业主整改情况，引导其主动履行物业费支付义务，双方最终达成和解。茶铺业主对违规改建部位经行政主管部门督促，完成及时整改。批量潜在矛盾纠纷，从源头得以预防化解。
►►►典型意义
本案系因商铺业主违规开门引发的拒交物业费纠纷。实践中，物业公司与业主之间的物业费纠纷往往涉及小区公共设施维护、公共安全保障、物业服务质量等问题，找不准问题症结，便无法实质化解纠纷。
本案中，法院联合入驻综治中心的调解组织，在先行调解过程中，了解到小区很多业主都对茶铺业主违规开门产生的居住安全隐患心存担忧，后续可能产生很多同类潜在纠纷，为“一揽子”解决问题，法院充分发挥综治中心的集成调解资源平台优势，与自然资源规划局、城管局、住建局、社区等多部门联动处置，分工负责、各司其职、紧密配合，由行政主管部门开展联合执法，督促商铺业主对违规改建部位及时整改。法院和调解员多角度开展释法明理和思想疏导工作，形成纠纷化解“组合拳”，最终“一揽子”化解了业主与物业公司的纠纷，既保障了当事人的合法权益，也消除了小区潜在安全隐患。案件当事人最终达成和解，胡某一次性向物业公司支付了欠交的物业费，商铺业主对违规改建部位整改到位，小区的潜在批量物业纠纷从源头上得以预防化解。
法院在化解物业纠纷过程中，严格践行源头治理、实质解纷工作理念，紧盯群众关切的小区安全隐患问题，主动延伸司法触角，加强与基层治理力量的协同联动，切实从根源上化解各类矛盾纠纷，助推社会和谐稳定。
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