小区架空层与夹层
到底应属全体业主共有
还是归开发商所有？
物业公司将小区架空层与夹层出租
产生大量收益
是否要返还给全体业主？
广州天河南国花园业委会与开发商、物业公司就小区架空层、夹层出租收益纠纷持续诉讼，近日天河区法院作出一审判决，判令开发商向业委会支付公共区域占用费538万元，该案为广州同类小区公共资产维权提供重要司法参考。
涉案纠纷源于小区建成二十余年的公共配套违规出租行为。南国花园2002年建成，规划文件明确楼栋首层架空层、夹层仅可作为居民公共活动、自行车停放配套，严禁商业经营。但开发商广州瑞华企业自小区交付起，便联合旗下物业公司，将735平方米夹层、106平方米架空层及网球场对外出租给医疗器械、教育机构等商户经营，长期独占全部租金收益。
南国花园架空层被用于出租
2021年小区业委会成立后，正式启动公共资产确权维权，通过调取规划报建图纸、测绘报告、不动产登记档案等资料固定证据。2024年业委会发函，要求开发商与物业返还2002年至2023年公共收益7546万元，遭对方拒绝后，业委会提起诉讼，主张2005年至2023年场地占用费及各类配套收益累计超2000万元。
该小区夹层或架空层出租给商户
庭审中，开发商提出多项抗辩：一是主张业委会未取得业主大会专项起诉决议，不具备诉讼主体资格；二是称架空层、夹层已登记在企业名下，属开发商专有资产；三是部分诉求超出3年诉讼时效。
法院逐一驳回相关抗辩。针对起诉资格，依据小区《管理规约》约定，业委会有权起诉追回公共经营收益，业主大会未撤销该授权，起诉主体合法。针对场地权属，法院向规划资源部门调取档案核实：涉案夹层规划为自行车库、住宅活动场所，属于小区法定配套设施，不得私自变更经营用途，开发商未取得改商用规划审批；2002年登记仅为项目整体大确权，并非分割专有产权登记，不能以此认定场地归开发商单独所有，架空层、夹层依法属于全体业主共有。
同时法院认定，开发商直接对外出租共有区域获利，应承担全部占用费及利息；因本届业委会任期至2026年3月27日届满，超出该时间的收益诉求不予支持。综合核算后，法院一审判决开发商十日内向业委会支付公共区域占用费合计538万元，利息另行计算。
业委会负责人表示，架空层、夹层、网球场均为业主法定共有配套，开发商、物业私自出租构成侵权，理应赔付占用费与资金利息。
目前，该案法院已经判决，但案件存在上诉可能性，判决最终生效需等待二审程序终结。
待判决生效后，业委会将通过律师开展财产查控、款项追缴工作，保障全体业主权益。本次诉讼相关费用由热心业主先行垫付，后续赔偿款到账后将全额返还垫付业主，并完整公示所有收支明细。
广州市政协委员徐强评价，本案判决具有典型示范意义。小区公共空间收益归属问题是不少小区业主和物业公司力争的焦点，不少小区架空层由于面积大、收益大，争夺更加激烈。除了架空层外，小区会所、楼梯间、网球场、游泳池甚至地上停车位等公共区域的归属也经常成为争议对象。南国花园小区业委会状告物业公司一案，因案涉场地面积大、索赔金额高，更加引人关注。该案的判决，不仅关乎南国花园全体业主的切身利益，更将为处理同类问题提供司法借鉴。
来源 | 广州日报
编辑 | 贺 曦
审读 | 郭建华
二审 | 潘韵琪
三审 | 王 博
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