很多人一直认为，日本房贷利率长期偏低，买房当然大部分人都会选择贷款。
但最近《日本经济新闻》统计的一组数据，却给出了一个完全不同的答案。
他们调查了东京6个核心区、大阪3个核心区，共303栋塔楼、1867套顶层住宅的登记信息，结果发现：
56%的顶层豪宅，都是现金一次性买下的。
东京千代田区，这一比例接近70%；港区、新宿区、涩谷区也都接近六成，即便在大阪核心区域，现金购买比例也超过一半。
也就是说，越贵的房子，反而越少人贷款。
为什么？
很多人会觉得：“富人有钱，所以不用贷。”
但真正的原因，并没有这么简单。
首先，豪宅市场，拼的是速度，而不是利率。
顶层豪宅本身就是稀缺资产，一栋楼往往只有一两套，不仅拥有最好的景观和私密性，还具备很强的收藏价值。一旦挂牌，往往会有多组买家竞争。
如果贷款审批需要几周，而现金能够快速完成交易，大多数卖家都会优先选择现金买家。对于高净值人群来说，他们买的不只是房子，更是机会。
其次，越贵的房子，贷款反而越麻烦。
业内人士表示，当房价达到3亿日元以上，银行审批流程会明显变长，需要更高层级审核。相比等待贷款，拥有充足现金的买家更愿意直接付款，以免错过稀缺房源。
更重要的是，这些买家本来就不是普通家庭。
调查显示，顶层豪宅的持有者大多是企业经营者、高净值人士以及海外投资者。其中约9%的顶层住宅由外国人持有，从登记信息来看，中国内地买家占海外持有者近一半，此外还有中国台湾、新加坡等地资金持续进入东京核心市场。
这也说明，东京豪宅的价格，越来越受到高净值资金配置需求的影响，而不仅仅取决于日本本地购房需求。
不少人认为，日本房价上涨主要依赖低利率，因此一旦进入加息周期，市场就会明显降温。
但这组数据告诉我们，至少对于东京核心豪宅来说，真正决定价格韧性的，并不只是贷款成本，而是是否持续有资金愿意配置稀缺资产。
当然，加息仍然会影响市场，融资成本提高后，依赖短期买卖赚取价差的投资者，交易难度正在增加，市场整体也比前几年更加理性。
不过，这不足以影响所有购房需求。
尤其真正长期持有核心资产的高净值买家，本身对贷款依赖就更低。也正因如此，当所有人讨论利率时，这份调查释放出另一个信号：
对于东京核心资产而言，真正支撑价格韧性的，或许不只是低利率，更是持续的现金购买力，以及全球资金对核心地段的长期配置。
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