长租公寓(商业地产)租赁/收购尽调首先最应关注的就是房屋的土地用途。根据《土地管理法》第四条：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《城市房地产管理法》第十八条：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。简而言之，须确保对该房屋的实际用途符合土地规划用途，否则将会面临诸多法律风险。
对于土地用途的尽调核心就是一句话：判断房屋实际使用用途是否符合土地规划用途。但具体到某个业态，尤其是一些新兴的业态（如：长租公寓）对土地性质的要求，是比较复杂的。本文将重点分析经营长租公寓这一业态对于土地用途的要求。
一、长租公寓的概念
随着近几年国家大力倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，加之在北上广深有大量的外来青年人口，因此对住房，尤其是租房存在明显的刚需，这也就催生了一大批经营长租公寓的企业，常见的如：蛋壳公寓、自如公寓、万科泊寓等等，除了这些头部企业外，也还有很多中小企业。
对于长租公寓，尚没有法律法规对其做明确的定义，当一个行业在法律上都没有一个准确的定义区分的时候，这个行业一般会比较混乱。通过以关键词“长租公寓”、“公寓”等进行检索，我们发现虽然没有具体的定义，但该类词还是出现在了多个文件之中，如：《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》中提到，积极发展绿色饭店、主题饭店、客栈民宿、短租公寓、长租公寓、有机餐饮、快餐团餐、特色餐饮、农家乐等满足广大人民群众消费需求的细分业态；在《租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定》中提到：租赁式公寓（亦称酒店式公寓）是指采用统一经营管理，每个单元设有独立卫生间的供人寄宿的居住建筑。
虽然法律没有对长租公寓做明确定义，但实践中一个不可避免的问题就是：应选择什么样土地性质（居住、商业还是工业）的房屋来经营长租公寓？要解决这个问题，首先需要对常见的几组业态进行区分。
二、业态区分：酒店类和公寓类
上述概念中宾馆、饭店、酒店、公寓式酒店其实是同一类业态，即酒店类（以下统称“酒店类”）；酒店式公寓、租赁式公寓、长租公寓、白领公寓是同一业态，即公寓类（以下统称“公寓类”）。如《旅馆业治安管理办法》第二条规定：凡经营接待旅客住宿的旅馆、饭店、宾馆、招待所、客货栈、车马店、浴池等（以下统称旅馆）；《中国旅游饭店行业规范》第二条中规定：旅游饭店包括在中国境内开办的各种经济性质的饭店，含宾馆、酒店、度假村等(以下简称为饭店)；《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308—2010）中第3.1条规定：以间（套）夜为单位出租客房，以住宿服务为主，并提供商务、会议、休闲、度假等相应服务的住宿设施，按不同习惯可能也被称为宾馆、酒店、旅馆、旅社、宾舍、度假村、俱乐部、大厦、中心等；《旅游涉外饭店星级的划分与评定》第一条规定：本标准适用于各种经济性质的开业一年以上的旅游涉外饭店，包括宾馆、酒店、度假村等的星级划分及评定。
那么酒店类业态对土地用途的要求是什么？公寓类业态对长租公寓的要求是什么？
（一）国家层面对建设用地利用的总体规划
依据我国住房和城乡建设部《城市用地分类与规划建设用地标准（GB 50137 – 2011）》，建设用地区分城市建设用地及乡镇村庄建设用地。城市建设用地具体包括8大类、35中类、43小类。8大类分别是：居住用地（R）、公共管理与公共服务用地（A）、商业服务业设施用地（B）、工业用地（M）、物流仓储用地（W）、道路与交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）。从该国家标准可以看出：
酒店类用地属于商业用地，而不是居住用地，具体为商业用地下的B14“旅馆用地”（具体见下图）；
公寓类用地也属于商业用地，而不是居住用地，也属于商业用地下的B14“旅馆用地”（具体见下图）。
也就是说，从住房和城乡建设部发布的该《标准》来看，酒店类与公寓类属于同一业态，其用地都属于“商业用地”。
（二）上海地方层面对建设用地利用的总体规划
依据《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）（2010修正）》，上海将城市建设用地划分为6大类（而非国家层面的8大类），具体包括：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、市政设施用地、绿地。在该规定名词解释部分对以下名词进行了解释：公寓式酒店：指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理；酒店式公寓：指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
另外，依据《上海市控制性详细规划技术准则（2016）》（以下简称“控详规”），控详规将城乡建设用地分为：12个大类、50 个中类、54 个小类。12个大类包括：居住用地（R）、公共设施用地（C）、综合用地（Z）、工业用地（M）、仓储物流用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、城市发展备建用地（X）、控制用地（K）。从控详规可以看出：
酒店类用地属于商业用地，而不是居住用地，具体为商业用地下的C24“旅馆业用地”（具体见下图）；
公寓类用地属于居住用地，而不是商业用地，具体为居住用地下的Rr4“四类住宅组团用地”（具体见下图）。
从上述对比可以看出，对于酒店类用地，国家层面和上海地方的规定是一致的，即属于“商业用地”；但对于公寓类用地，国家层面认为应划属“商业用地”；而上海地方，无论是《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）（2010修正）》，还是《上海市控制性详细规划技术准则（2016）》都将公寓类用地划属于居住用地。
国家层面与上海地方对于公寓类用地理解的不同，可能是对公寓类与酒店类这两种业态的理解不同造成的，其实酒店类、公寓类这两种业态是非常相似的，下面是我们服务的某长租公寓内景图，大家可以看出，公寓与酒店是非常相似的。
但我们认为上海地方对于公寓类用地的划分更为合理，即将公寓类用地划分为居住用地。理由就在于虽然公寓类业态与酒店类业态相似，但它们是有很多不同点的，具体如下：
三、土地用途带来的现实困境及应对
对于经营集中式公寓的普通中小企业来说，想找到整层或整栋土地性质为居住用地的房屋来经营长租公寓并不是一件太容易的事，但工业用地、商业用地的房屋却很多，合规的操作是：改变土地性质，即将其他性质的土地依法改变为居住用地，如：将商业用地、工业用地等改变为居住用地。但土地变性的难度太大，对于大多数中小民营企业来说，可行性不高，因此本文仅做简单分析。
依据《城市房地产管理法》第十八条规定，必须取得规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议，调整土地使用权出让金。虽然在鼓励租赁住房的背景下，出台了很多利好政策，如：《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）中规定，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。但是该规定只是原则性规定，而且其明确规定“按规定改建”，所谓“按规定”，就是取得规划部门的同意，重新签订土地出让合同，调整土地使用权出让金。因此土地变性的可操作性并不是太强。
虽然改变土地性质太难，但永远不是法律决定经济，而是法律适应经济。
实践中很多企业（包括我们服务过的长租公寓企业客户）在拿到商业用地性质的房屋后，不做土地变性，而是按照酒店类业态的规定进行装修、改造、运营长租公寓。上面我们已经分析了酒店类的房屋土地性质就是商业用地，长租公寓企业租赁该房屋后，对该房屋进行设计、装修，其中消防设计完全按照酒店业的要求报消防设计审核，装修竣工后按酒店类业态申请二次消防验收；依据《消防法》第十五条的规定，在开业前申请消防安全检查，并取得《消防安全检查合格证》；依据《上海市特种行业和公共场所治安管理条例》向公安部门申领酒店业《特种行业经营许可证》。按酒店类业态取得上述消防、特种行业经营许可证后经营长租公寓，虽然存在一定的瑕疵（毕竟公寓不是酒店），但考虑到酒店的消防安全标准高于公寓/住宅，我们认为如果企业在商业用地上取得上述证照后，在当下的环境（对于长租公寓尚缺乏明确的规定、指引），法律风险还是非常可控的。
另外，需要提醒的是，实践中有的房屋产权证上的用途可能写的非常的具体，即使其用途在大类上属于商业用地，如产证上写的土地用途：餐馆。我们建议在租赁该房屋前，向相关政府部门咨询、确认，最好能拿到政府相关部门出具的允许经营酒店业（或公寓）的会议纪要等文件。
四、土地性质不符合房屋实际使用用途
对房屋租赁合同效力的影响
对于在商业、办公甚至工业用地上经营长租公寓的，一旦出现纠纷，一方能否以土地性质不符合实际使用用途进而认定房屋租赁合同无效？
《土地管理法》规定必须按照规划确定的用途使用。通过检索案例发现，现在法院的主流观点是：租赁房屋未按约定用途使用的，并不必然导致租赁合同无效。《合同法》第五十二条第（五）项中规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《合同法司法解释二》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。
因此，法院通常会认为《土地管理法》第五十六条的规定属于“管理性规定”而非“效力性规定”，进而认为违反该规定并不必然导致合同无效。如：（2014）沪一中民二（民）终字第681号，法院认为：系争房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，虽然合同载明的租赁用途是服装经营，而系争房屋产权证所登记的房屋用途为“厂房”。但《土地管理法》第五十六条之规定是关于土地利用方式的管理性规定，而非关于合同效力的禁止性规定，故该问题属于土地行政管理的范畴，并不影响本案系争租赁合同的法律效力。又如：（2017）苏民申1877号，法院认为：《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于改变土地用途应经土地行政主管部门和城市规划主管部门的批准的规定系管理性强制性规范，联孚公司未经审批将工业用地上的房屋出租从事商业活动虽违反法律规定，但仅会引起行政管理部门的管理约束，并不会导致租赁合同无效的法律后果。
虽然主流观点认为未按规划土地用途租赁使用房屋的不影响房屋租赁合同效力，但是实践中出现争议，一般多是因为土地用途与实际使用用途不符，导致无法办理营业执照或消防或者特种行业经营许可证，导致承租方无法经营使用。此时，一方可以合同目的无法实现为由解除房屋租赁合同，解除合同时，法院再以双方对该解除事由的发生的过错程度认定各自承担责任的比例。而双方过错程度的认定最主要的依据之一就是合同中关于房屋用途等条款的表述，因此该条款是房屋租赁合同中最重要的条款之一，在此不做赘述，后续会在房屋租赁合同重要条款解析系列文章中具体阐述。
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