前两篇文章，我们一起梳理了租地过程中的“坑”和合同里的“陷阱”。
但问题来了：如果出租方已经踩到坑了，比如租户长期拖欠租金、私自在耕地上建房，甚至把土地擅自转租出去，我们该如何合理合法地拿回属于自己的土地呢？今天我们就来分析出租方维权的重点以及相应的法律依据和司法判例。
首先，给对方发送正式书面通知
依照《中华人民共和国民法典》第七百二十二条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，出租方在维权时，可以先通过邮政EMS发送催款函或解除合同的催告函。这不仅能给对方施加压力，更重要的是固定证据，证明“我已经催告了，你还是不给”。
第二、提起诉讼，请求解除合同、腾退土地、支付欠付租金及违约金。
如果对方没有理会书面催告函件，我们需要将思路转向法庭。出租方可向人民法院提起诉讼，视情况提出以下三个请求（具体要结合案件的实际情况）：1. 请求判令解除双方的租赁合同；2. 请求判令对方立即腾退土地；3. 请求判令对方支付拖欠的全部租金及利息。
第三、注意地上物的赔偿问题
在土地租赁纠纷中，出租人收回土地经常遇到一个死结：承租方在地上盖了厂房、种了果树、硬化了地面，退租时开口就索要“天价”补偿费，出租方根本无力支付。
依照相关司法解释，租赁合同解除后地上物如何归属，需依合同约定处理。若合同明确约定了解除后地上物的归属，按约定执行。若合同未约定，承租人未经出租人同意擅自建设的，出租人可以视情况请求承租人恢复原状或赔偿损失。反之，如果承租人经过出租人同意而建设，但因出租人违约导致合同解除的，承租人往往有权请求赔偿剩余租赁期内建筑物残值。
所以，出租人在签署合同时，最好提前约定：租赁期满或提前退租时或因为承租方原因解除合同的，地上各类建（构）筑物不做任何赔偿（或者折价由政府评估），这可以避免后期高昂的扯皮成本。
第四、财产保全
如果担心将来对方转移财产，可以在诉前或诉中申请财产保全。不过有一点需要注意，现在诉前保全普遍不太好做，诉中保全相对要好做一些。
第五、及时申请强制执
判决生效后，如果租户执意想当“老赖”，出租方可及时向法院申请强制执行，并督促法院依法采取强制措施。比如将承租人纳入失信被执行人名单，采取限制高消费、拘留等强制措施。如果有关于承租人的财产线索，要主动向法院提供。
尤其对于农村大面积土地租赁关系复杂的纠纷，走常规起诉和判决程序往往比“死磕”省时省力得多。出租人在遇到违规违约租户时，不要只停留在口头警告。合理使用书面催告、提起诉讼、申请财产保全三把利剑，能更快、更好地保护自身权益。下一篇文章，我们将站在承租方，聊聊如果产生纠纷，我们该如何维权，敬请期待~
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