房屋租赁 资产管理 财务合规
3.5.5 宗教活动场所出租房屋，先把三件事写进合同
邹凌瀚律师在给宗教活动场所做法律顾问时，看过一些很特殊的租赁关系：房子已经租出去十几年了，每年也在收租金，但场所找不到一份现在还有效的租赁合同。
问起来，当年的情况往往很简单。租户是熟人，或者已经租了很多年，双方觉得没必要年年签：“房子你继续用，租金还是这么交。”
平时没有矛盾，这种方式似乎也能维持。但只要碰上负责人换届、租金调整、房屋维修或者场所想把房子收回来，原来省掉的合同就会变成问题。
宗教活动场所出租房屋，合同至少要解决三件事：这个房子怎么用、租金怎么收、以后怎么收回来。
一、房子交出去以后，拿来做什么要约定
宗教活动场所出租房屋，不能只谈租金。
首先要确认这处房屋本身是否可以出租。场所名下或者管理使用的房屋性质并不完全相同，有的是教产房，有的是商铺，也有直接用于宗教活动或者教职人员生活的房屋。准备出租以前，产权、用途以及是否存在出租限制，应当先查清楚。
产权用途出租限制房屋权属
是否清楚房屋性质
实际用途是否存在
出租限制
能够依法出租的，合同里还要明确承租用途。
比如一间商铺约定用于经营文具，租出去以后却被擅自改成其他经营项目；或者原来的承租人自己不用了，直接转手给第三个人经营。
如果合同里连房屋用途、能否转租都没有写，场所发现以后再要求对方整改或者收回房屋，双方很容易各说各话。
所以，租给谁和租去干什么，不能完全交给承租人自己决定。
二、租金怎么收，不要合同一套、实际又是一套
这一点和财务直接相关。
合同约定每月租金2万元，实际就按照2万元收取，并进入场所账户，依法处理票据和财务核算。
合同约定实际收取每月租金2万元按照2万元收取
进入场所账户
最忌讳的是合同写一个数，实际收另外一个数。
比如合同每月写2万元，实际收3万元，多出来的1万元由负责人或者其他个人收取。时间一长，不仅财务账和合同对不上，还会出现一个很直接的问题：场所这套房子每年到底应该收多少租金？
长期由负责人个人代收租金，也尽量避免。
邹凌瀚律师团队在给寺院、道观、教会等宗教活动场所梳理财务时，如果场所有对外出租的房屋，一般都会把租赁合同和银行流水放在一起核对。合同约定多少、实际收到多少、有没有欠租，应该能够对应起来。
合同约定多少→实际收到多少→有没有欠租
如果场所有十几间教产房出租，却连一张完整的租赁清单都拿不出来，负责人只知道“大概都在交租”，这种资产管理显然是不够的。
三、租十年，不能十年都是一个租金却什么都不约定
长期租赁还要考虑租金调整。
比如一间房屋签十年合同，如果直接约定十年期间每年都是10万元，而没有任何调整机制，几年以后周边市场租金已经明显变化，场所再想调整，对方完全可以拿着合同要求继续按照原来的价格履行。
租金标准每年租金是多少调整机制是否递增或者调整支付时间什么时候交租支付周期按月还是按年支付逾期违约逾期多久属于违约
长期租赁需要提前写清楚
所以租期较长的，可以结合具体情况约定租金递增或者调整机制。
当然，这不是说租金必须每年上涨，而是长期租赁时要提前考虑这个问题，别等五六年以后才发现合同把价格完全锁死了。
同样，租金什么时候交、按月还是按年交、逾期多久属于违约，都应该直接写清楚。
四、房屋维修，最好别等漏水了再讨论谁出钱
出租房屋以后，维修也是常见争议。
屋顶漏水谁负责？
水电设施坏了谁维修？
承租人装修以后破坏了原有结构怎么办？
属于房屋本身的问题和承租人使用造成的损坏，责任并不完全一样。合同里提前约定，出现问题就按照约定处理。
如果什么都没有写，等维修费用真正发生以后，场所认为应该由租户承担，租户又认为房东本来就有维修义务，几万元维修费都可能争很久。
金额比较大的装修，也应当提前约定是否需要场所同意，以及租赁结束以后装修部分怎么处理。
五、房子租出去容易，最后能不能顺利收回来更重要
有些历史遗留的教产房，最麻烦的并不是租金，而是场所想收回的时候收不回来。
合同到期装修投入转租他人租户继续占着要求场所补偿实际使用人已变更
合同到期了，租户继续占着；
租户自己装修投入了很多钱，要求场所补偿；
原来的租户已经把房屋转给别人，现在实际使用人都不是合同上的人。
所以合同不能只写“从哪年租到哪年”，还要把到期以后怎么办写进去。
租赁到期以后怎么办，也要提前写清楚
什么时候腾房、按什么状态交还；
逾期不腾退怎么处理；
是否允许续租；
续租需要提前多久协商。
特别是老租户，更不要因为已经合作很多年，就一直没有明确的租赁期限。
六、出租房屋，合同最后要和账对得上
宗教活动场所的房屋租赁合同，邹凌瀚律师在审查时通常不会只看合同文字。
还会看这处房屋是谁的、能不能出租；合同租给了谁、约定做什么；每年应该收多少租金、钱进了哪个账户。
房屋是谁的、能不能出租
租给谁、约定做什么
每年应该收多少租金
租金进入哪个账户
因为对场所来说，这不仅是一份民事合同，也是在管理自己的资产和收入。
所以出租房屋没必要把事情搞得很复杂，但几件基本的事情一定要留下来：
能不能租租给谁
做什么租金
怎么收房子
怎么收回
房屋能不能出租，要先弄清楚；租给谁、用来干什么，合同写清楚；租金多少、怎么调整、怎么支付，也写清楚；钱直接进入场所账户；最后什么时候把房子交回来，同样提前约定。
特别是熟人和老租户，不能因为过去十年都没出问题，就继续靠一句口头约定往下租。
关系可以长期保持，合同也可以签得清清楚楚。这两件事并不冲突。
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