2025年11月，杭州二手房成交量为6561套，环比10月上涨10.6%，同比2024年11月下跌37.1%。杭州二手房均价“八连跌”，11月二手房网签均价环比10月下滑2.5%，同比2024年11月下滑13.8%，为2017年以来的价格新低。
低价刚需盘成为成交主力，比如：萧山区降价小区数量为涨价小区的两倍，部分房源成交单价低至3.5万元/㎡。杭州二手房市场议价空间扩大，业主通过降价加速成交，呈现明显的买方市场特征。
有房产大V说，只有一线城市有房地产市场，一线以下城市没有多少房地产交易。“冻结效应”出现在市场低迷萎缩的行情中，甚至一线城市也失去了房地产市场，杭州市上千个二手楼盘有过连续几个月零成交的记录。
2025年，少数不愁卖的二手房小区无需开打“价格保卫战”，多数愁卖的二手房小区只得纷纷开启“以价换量”模式，市中心小区降价幅度小，次中心次之，远城区和郊区降价幅度大，平均降幅约力20%到30%。
全国每年有约1000万大学毕业生，2024年，杭州常住人口为1262.4万人，增加了10.2万。2025年上半年，杭州人口流入28万，排在全国第二，全年新增人口铁定超过2024年。
杭州和其它城市“以价换量”的楼市行情说明，不只是一线城市有房地产市场，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。尽管潜在的住房需求逐渐下滑，但依然存在，有首次购房的刚需人群，也有二次和二次以上购房的改善人群，住在“老破小”的拆迁户既是刚需一簇，也是改善一簇。
狭义的经济学是一门研究“交易的艺术”，商人不一定是经济学家，商人和商人出身的政要不一定最懂“交换的价值”。商品或服务的价格与供给呈反向关系或反效性；商品或服务的价格与需求呈正向关系或正效性。
供求理论是经济学的基本理论，也是房地产经济学的根本遵循，通过供求关系动态决定商品的价格与数量，当需求增加、供给不变时，商品和服务价格上升；当供给增加、需求不变时，商品和服务价格下降。
新经济哲学是一门用效用哲学的思维方式和分析方法解释经济学的学说，比如：除了用曲线和方程描述经济学基本框架的供需理论或供求规律以外，经济学家还可以用广效论或广义效用论的概念和体系解释供需理论或供求规律的形成和具体应用。
可以引入“替代效应”和“购买力效应”两个效用或效应哲学的概念，替代效应是指商品和服务的可选择性，甲商品或甲服务可以替换乙商品或乙服务等。购买力效应是指收入增加，购买力上升，反之，收入减少，购买力下降，购买力效应即是财富效应。购买力高低是决定一个城市房价高低的主要指标之一。
当价格下跌时，商品变得便宜，消费者会用这些商品替代其它同类商品，比如：当苹果手机降价时，原本买安卓手机的用户可能买苹果。实际购买力随价格下跌而增强，同样的收入能买更多的商品，比如：当汽油降价时，车主驾车出行的次数和里程增加。开发商主动降价促销，以刺激潜在的住房需求。
当价格上涨时，消费者转向便宜的替代品，比如：当猪肉涨价时，有些消费者可能改吃鸡肉。实际购买力随价格的上升而减弱。收入下降抑制了购买力，比如：当工资和奖金减少时，有些消费者可能减少消费，对买房持观望或“降级”的心态。市场基本规律表现为商品价格降了，买的人就多，反之，商品价格涨了，买的人就少。
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