有人预测：2026年开始，手里有两套房的家庭，可能面临4个大麻烦
前几年，很多人心里都有一条“财富公式”：只要手里有两套房，一套自己住，一套租出去或者将来卖掉，基本就躺赢了。
那时候亲戚朋友一聊天，话题离不开：
“你家几套了？”“在哪个区又买了一套？”
“房子比啥都靠谱，存钱不如买房。”
但这两年，风向悄悄变了。越来越多家庭发现，手里的房子，从“财富仓库”变成了“烫手山芋”：
价格不涨反跌，挂出去没人看，物业费和房贷照样得交，租不出去就算了，还得担心未来会不会收什么房产税。
有分析就预测：如果照着现在的趋势走下去，到2026年开始，手里有两套房的家庭，会明显感受到4个大麻烦。如果你家也是“两套房家庭”，这几个问题一定要提前想清楚，不然可能真会被打个措手不及。
一、房子不一定还能“躺着增值”，有些甚至还在缩水
过去二十多年，楼市走了一个超级大牛市。很多人自然而然觉得：房价就是“永远涨”。但从最近两年的数据来看，这个错觉已经被打破得很彻底了：
- 2025年，全国70个大中城市二手房价格指数，已经是连续多月全部下跌 ；
- 一些二线、三四线城市，二手房均价从高点下来，跌幅超过20%，个别环京、远郊片区甚至腰斩；
- 就是一线城市，北京、上海、深圳、广州，二手房价格相比高位也普遍回调，只是幅度略小一点 。
对两套房家庭来说，最尴尬的是什么？
往往：
第一套是自住的，位置、配套还凑合；
第二套多半是后来“顺手买”的：要么是老家县城，要么是远郊小户型，质量一般。
而这第二套，恰恰是现在调整期里最先掉价的那一类。
如果从现在看到2026年，整个市场大概率是：
整体“止跌回稳”，不会像之前那样大起大落 ；
但同时分化非常严重：
好城市+好地段的优质房子，还有结构性机会；
普通城市、普通地段、普通房子的价格，可能长期在低位徘徊，甚至继续阴跌 。
二、想卖的时候，发现“不好卖了”
前几年，业主的心态是：“我不急着卖，看谁敢出低价。”
现在的行情完全反过来：
二手房挂牌量在很多城市都冲到了历史高位，一些城市动辄十几万、几十万套挂牌；
买房人不着急，挑三拣四，反复对比，能砍就砍；
房东如果还想“坚持心理价位”，结果往往是——挂牌半年都没什么人来看房 。
很多两套房家庭已经体会到了这种滋味：
- 本来想卖掉那套不住的房子，换一套更好的，或者给孩子、父母准备；
- 结果挂了好几个月，要么没人问，要么来了就是一轮轮狠砍价；
- 有的人从“舍不得”到“狠心割肉”，最后还是只能以远低于预期的价格成交 。
从人口和城镇化的大趋势来看：
- 人口已经开始负增长，老龄化在加速 ；
- 城镇化率从高速增长变成缓慢爬坡，每年进城的人变少了；
- 这意味着：未来的住房总需求，整体是往下走的。
“卖不动”不会是一个短期现象，而很可能是未来几年的新常态。
对于两套房家庭来说，最要命的就是——当你突然需要用钱的时候，房子很可能一时半会儿变不了现。
三、持房成本一路往上走，房子从“资产”变成“负债”
很多人只算房价涨跌，其实房子还有一堆刚性支出：
- 物业费、取暖费、电梯费、公共维修基金、日常维护……这些年总体是在往上走的；
- 一套看起来“不值多少钱”的房子，一年下来这些成本加起来可能也不少；
- 如果房子还有贷款，利息雷打不动得还，哪怕房价不涨甚至跌，利息照样照付 。
更让人不能忽视的，是政策层面的潜在压力：
- 房产税改革试点这几年一直在推进，思路普遍是：首套减免、二套低征、三套及以上累进加征 ；
- 多套房的税负会明显更高，而且一旦全面推行，就是每年都要掏的刚性成本。
现在看，有些地方已经在讨论：
- 人均多少平米以内免税，超出部分按评估价一定比例征收；
- 税率根据房子数量和价值阶梯式递进，房子越多、越贵，税越重 。
对两套房家庭来说，现实就是：
- 很多房子既不涨、也租不上价，一边还得交着物业费、还着房贷；
- 未来可能还要多交一份房产税；
- 算一算账，你会发现，这套“投资房”一年到头，可能是负收益，名副其实的“负债”。
四、“以租养贷”越来越难，租金跑不赢成本
以前很多人安慰自己：“不怕，我有以租养贷。”
但现实越来越扎心，很多城市的整体租金涨幅，远低于房价涨幅，甚至出现租金下跌的情况 ；
不少三四线和远郊房子，月租可能只有一两千，根本不够覆盖月供，有时候连物业费都不够 ；
有些房子一年有大半年空着，你还得照常还贷、交物业费，完全是在“倒贴钱”。
与此同时，租房的供需结构也在变：
保障房、人才公寓、公租房、长租公寓这些供给在增加，分流了大量刚需租客 ；
年轻人更愿意住位置便利的小户型，离地铁近、周边配套齐全；
很多投资房偏偏在郊区、老旧小区，租客群体本身就少，而且挑剔。
结果就是：
你以为“出租很轻松”，
实际上可能频繁换租客、长期空置、租金越谈越低；
有人甚至为了抢租客，主动送物业费、允许养宠、不断降价。
对于两套房家庭来说，指望靠租金来抵消房贷、物业费、未来房产税的日子，会越来越难过。
这4个大麻烦，最伤的是哪几类两套房家庭？
1）两套都在三四线或县城，地段一般、小区一般、产品一般
这些地方人口本来就在流出，年轻人往大城市走，接盘的人只会越来越少 ；房价不涨还跌，想卖也没人接，租金又低，持有成本一点不少。
2）一套自住还行，另一套是远郊大盘、文旅盘
当年被“未来新城”“度假养生”概念忽悠，冲动买了远郊；现在配套起不来，住也不方便，租也没人租 ；等到你想出手的时候，会发现整个片区都在挂，买家寥寥。
3）两套都是小户型，满足不了改善需求
人口、家庭结构在变化，很多家庭以后更需要的是“好位置、好社区、好户型”的房子；
老破小和远郊小两房，未来越来越难被市场青睐。
总结：
2026年开始，这4个大麻烦不会在一夜之间砸到所有人头上，但它正在一点点走近，
很多两套房家庭现在其实已经踩到其中一部分了。
算清楚这步棋，你才不会在楼市的新常态里，变成那个“别人在卖，你在等”的人。
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