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春江水暖鸭先知。
要说现在哪个城市的楼市最热，很多人可能还在盯着内地的北上广深，但真正的风向标，其实已经转向了另一边。
就在咱们还在讨论房价啥时候能止跌的时候，一河之隔的香港，楼市已经悄悄烧了一把火。
这把火烧得有多旺？
中原地产的老板施永青直接放话：香港楼价这回可能要连涨六年，从2025年一直涨到2031年，累计涨幅奔着85%就去了 。
刚开始听到这数字，估计很多人都觉得是中介在“画大饼”，但仔细扒一扒最近的数据，你会发现，这事儿还真不是空穴来风。
先看几组硬指标。
香港特区政府土地注册处晒出的成绩单显示，2025年全年，香港整体楼宇买卖合约冲上了8万多宗，创下四年来的新高！
那个追踪二手房价的中原城市领先指数（CCL），也结束了过去几年的颓势，扭头往上走。
到了今年1月，即便有圣诞长假和春节的影响，楼宇买卖登记量依然站上了7600多宗的高位，同比大增超过50% 。
更夸张的是新盘市场，有个楼盘推213套房，结果收到了4.2万个认购意向，超额196倍，直接成了新的“票王” 。
这哪像是楼市，简直比抢春运火车票还热闹。
房价跌了这么多年，怎么说涨就涨了？而且反弹得这么猛？
把时间拉回到2024年之前，香港楼市那叫一个惨。
那时候满大街都是“减价盘”、“蚀让盘”，有媒体统计，从2021年的高点到2025年年初，香港房价累计跌了得有25%到30% 。许多在高位接盘的业主，看着房价一天天缩水，心里在滴血。当时市场上弥漫着一股悲观的情绪，好像谁买房谁就是“大冤种”。
转机出现在2024年2月，港府下了一剂猛药——“撤辣”。
什么叫“辣”？
就是以前为了防止炒房，给非本地买家、买二套房的人加的一大堆额外印花税，最高能到30% 。
这一“撤辣”不要紧，直接把压在楼市上的大石头给搬开了。过去一个内地买家要是去香港买房，税费可能比首付还高，现在好了，直接和本地人一个待遇，这笔账怎么算都划算。
有个叫施连的年轻人，研究生毕业后就在香港工作。她眼睁睁看着家附近一个四年前死活卖不掉的楼盘，开发商一转手改成了出租公寓，“撤辣”后又马上“由租转卖”。
她当时想买还没抽中签，结果四个月后，那套当初卖540万的房子，被人620万卖出去了。净赚80万，就过了四个月的手。
这事儿让她彻底坐不住了，去年年底，她果断在香港大学附近入手了一套700万的次新住宅 。用她的话说，现在香港“每一个环节都在鼓励你去买房贷款”。
真正让买房人下决心的，不光是省了税费，还有一笔更实在的经济账。这几年香港房价虽然在跌，但租金却像坐火箭一样往上窜。施连算过一笔账，她那套25平米的小房子，月租金能到24000港币，和她每月的房贷差不多持平。
也就是说，她只需要付个首付，每个月的租金就把贷款给养活了，自己每年再掏个几万块的管理费就行，这不比把钱存银行划算？ 这就是典型的“以租养贷”，而且还是正现金流。这种“供平过租”的现象一旦出现，就会吸引大量原本观望的人进场 。
当然，光靠本地人还不够，这一轮香港楼市回暖，背后还有一支庞大的生力军——内地买家。美联物业的数据显示，2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量接近1.4万宗，涉及金额1379亿港元，无论是宗数还是金额，都创下了历史新高 。算下来，香港每卖出4套住宅，就有1套是被内地人买走的 。
这些内地买家主要分两类。一类是冲着“高才通”计划来的。过去几年，香港敞开大门抢人，截至去年年底，各项人才入境计划批了近40万宗，有26万人已经拖家带口到了香港 。
这么多人来了，第一件事就是找地方住。另一类更有意思，是给孩子买房的内地家长。从2024年开始，香港的大学扩招非本地生，名额从20%提到了40%。学校周围的房租水涨船高，这些精明的家长一合计，与其每年交给房东十几二十万的租金，不如直接给孩子付个首付买套房，毕业了卖掉还能赚一笔。
有个在元朗区干了多年的中介东宇，最近忙得脚不沾地。他说现在市场完全反过来了，以前是房子等人买，现在是“想买都没东西买，除非你加价”。
有些业主一看行情起来了，原本谈好的价格反手就往上加个几十万，买家虽然肉疼，但咬咬牙还是得跟。
楼市的火热甚至惊动了国际大行。高盛最近直接把2026年香港楼价的升幅预测从5%调高到了12%，理由也很直接：人才政策带来源源不断的需求，租金在涨，按揭利率在降，交易成本又低，现在不买房更待何时？
看着香港楼市的这股热闹劲儿，挺让人感慨的。就在两年前，这里还是哀鸿遍野，短短时间内，预期的转变就这么快。说到底，楼市就是个看预期的市场，只要有人来，有钱留，有账算，信心自然会回来。
施连说她挺喜欢现在的香港，前几年股市楼市双杀的时候，大家聚在一起心情都挺低落。
现在不一样了，财富效应起来了，大家脸上的笑容也多了。
她给自己设了个小目标：如果这套房子涨到800万，就考虑卖掉 。
香港的故事讲完了，但问题留给了我们。
当那个曾经跌得最惨的市场开始绝地反弹，内地的楼市，谁又会是第一个跟上的呢？或者说，咱们离那个“每一个环节都在鼓励你买房”的时刻，还有多远？
你觉得内陆哪个城市会跟上呢？或者会书写另外一个不一样的故事？
当然了，我们不必羡慕香港的楼市反弹，毕竟每个城市的情况不同，香港的优势的是独特的区位和人才吸引力，还有针对性的政策支持。
但我们可以从中读懂一个道理：楼市的冷暖，从来都不是孤立的，它和每个人的生活、财富紧密相关，观望也好，入场也罢，理性判断、量力而行，才是最稳妥的选择。
毕竟，房子最终是用来住的，无论是刚需还是投资，顺应周期、尊重规律，才能在楼市的起伏中，守住自己的底气。
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