商业地产的筹备和规划设计的对接

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商业管理公司是综合体项目计划中重要的责任执行部门，商业管理公司直接负责的节点贯穿在整个计划的始终，推动商业管理公司与项目开发公司、规划院和其他部门自觉进行业务穿插和衔接，在保证整个计划在推进过程中，各系统既要按照节点规划平行推进各自业务工作，完成各项分解目标，同时还要了解各系统间业务工作衔接关系，相互配合、协调推进，确保关键阶段各项节点按期完成。

(一)项目前期办证

为规范商业地产项目办证工作的管理.保证综合体项目销售、接管、入伙各环节顺利推进，有关四证办理分拆原则要点如下：

(1)针对不同业态，按业态分拆办理土地证，无法按业态分拆办理土地证时，应考虑将可售、不可售、自持物业分拆办理士地证;

(2)销售物业应根据项目开发节奏(入伙计划)分拆办理建设工程规划许可证，以保证按期顺利办理竣工备案证:

(3)项目竣工验收后，产权证应至少按分拆后的土地证对应办理.

(4)住宅按独立区域，分拆办理土地证;

(5)回迁楼、自持写字楼、酒店、购物中心等，宜按业态分拆办理土地证、建设工程规划许可证、持有物业房屋产权证(原则上将购物中心再分拆成综合楼、娱乐楼、百货楼、室内步行街等具体业态分别办理);

(6)地下室不销售部分应按商业物业用途办理各项证照。

(二)销售配合手续办理

这一工作在新项目开盘时完成根据各地政策要求，办理销售许可证的前置要件，项目公司须对预销售区域完成物业管理企业招标。与物业管理企业签署前期物业管理服务合同，并报政府部门备案，重点如下

表1 综合体项目开发计划模块表（销售许可）

(1)销售物业、回迁楼、自持写字楼、购物中心等，项目公司应对各业态独立进行物业委托管理；

(2)委托原则：属于持有物业的购物中心由商业管理公司接管，销售物业划分区域后分别由物业公司接管，自持写字楼单独由物业公司接管，会前物业应移交当地政府进行委托； (1)销售物业、回迁楼、自持写字楼、购物中心等，项目公司应对各业态独立进行物业委托管理；

(3)为给项目顺利接管和对外委托创造物理条件，综合考虑项目所在地物业法规，对项目实施分拆办证；

(4)项目公司应会同商业管理公司尽早与房地局分管物业部门沟通，尽快完成确权手续，保证销售许可证顺利办理。

(三)销售配合正式开盘

这项工作是销售推广与物业服务的定位配合。项目公司与商业管理公司对接，明确物业管理服务标准、收费标准和宣传口径标准；确保销售顺利推盘，避免后期产生业务纠纷和投诉。

表2 综合体项目开发计划模块表（正式开盘）

规划院参照商业定位等信息，结合项目规划设计条件，提出购物中心建筑的单体设计方案并评审；上官公司进行市场调研，提出完整的购物中心的商业业态规划方案。

(四)业态规划初步移交

商管公司对规划院的单体设计方案提出优化建议，并通过参与规划院组织的设计评审会，共同研究设计建议的落实和解决方案。规划院根据相关部门的设计要求，修订方案，商管公司按移交的深化方案进行详细的业态规划和房地产条件提资。

来源：《商业地产运营管理》大连万达商业地产股份有限公司著，清华大学出版社出版