从上万亿投资，窥视郑州各区未来30年的面貌！|163

这两天，郑州最火的当属动辄上千亿的投资项目，以及动辄上万亿的招商项目，也就是正在协商的还没落地的项目。

最近一周，郑州总共公布了上千个项目，这里面除了迪士尼、各大商业中心等比较受人关注的项目外，其他的电子信息、物流、微生物等一些偏冷的项目，也鲜有人看懂。

小假这两天具体研究了下这些项目，发现一个很有趣的现象：各个区未来几十年会是什么样子，已经基本成型，很难有大的改变。这些项目落地后，也基本确定了每个区域的格局与气质，这不但与居住在这里的市民息息相关，也影响着本区域的价值。

1 市内五区：如果你敢赌买这里也不错

这里主要包含二七区、中原区、管回区、金水区、惠济区，这里主要说的是老城区，并非各区的新城以及郊区。小假之所以将他们合并说，因为他们是成熟区、老城区，之前的标签已经弱化，城市功能大多被消费、居住、休闲娱乐所代替。

当然，如果细分也会有一些不同。比如管回区要进行改造，并且建设商都历史文化新区，这两年的开工项目与招商项目，一般也都为老城区的改造升级与旅游资源的开发，据说管回区还要引进太古里、万达等。如果拿金水区比，可以说管回区更加侧重于传统文化旅游与消费，而金水区则侧重于商业、居住与行政。需要注意的是，商业与消费是不同的概念，商业侧重于企业之间的商业活动，而消费，一般是针对消费群体的商业行为。

（成都太古里）

虽然从细节上还是有所侧重，但总体却相似。在2017郑州上百个开工项目，以及上千个招商引资项目里，市内五区老城区的项目，大多属于旧城改造、商业中心、文化旅游、养老等，而这些也都是与市民生活息息相关的。

这些与郑州的政策有关，按照郑州建设国家中心城市和郑州大都市区的规划布局看，郑州的一些制造业要逐步向郊区转移，老城区则主要承担高端产业、宜居、商务、金融、服务等职能。如果在老城区改造后，能解决一定的城市脏乱差、交通拥堵、道路破烂等现状，市内五区（大致为三环内）不失为一个适合生活和居住的地方，并且差别不会太大。

需要提醒的是，如果真要在这里置业，则需要承担一些风险，比如规划与现实的风险、短期内无法解决拥堵以及脏乱差的风险。

2 高新区：生活氛围冷的像冰窖

在郑州市公布的2017年即将开工的项目中，高新区数量最多，占25个，这里面大多数为智能装备产业、精密技术、以及一些科技公司。与之相同的是，在郑州市公布的上千个正在洽谈的项目里，位于高新区的项目，也都是电子装备、软件产业园、通信等类型产业。这与高新区的自主创新区定位一样。

说实话，小假很不喜欢这样的生活氛围，容易给人冰冷的感觉。虽然近两年高新区有三个大的商业广场即将动工，商业气息和生活氛围日益增强，但我们从这些即将开建的公司来试想一下他的未来：科技公司的办公地点一般均较冷清，除了办公人员出入外，大门几乎封闭。而高精尖的制造公司同样如此，由于技术严格保密，对出入更为严格。虽然在规划时，地方政府会考虑生活、消费、交通与产业的适度搭配，但如此多的科技产业难免会影响整体感觉。

正如北京中关村一样，即便有几所著名高校、商场和电子大卖场在那儿撑着，那里也不如朝阳区适合生活、亲民。因此，在置业时不仅要看小区的区位，也不能忽视区域的区位与气质。

高新区位于郑州西北部，本来他可以说是偏居一隅，进入市区的通道几乎只有北三环、西三环等通道，但随着常西湖新区的建成，二者将彻底完成对接，将大大增强该区域市民的生活便利度。再看绿化率方面，目前高新区绿化覆盖率38%，不算太差，但绝对不是最好的，目前，几乎各区的绿化覆盖率都达到了35%以上，但相对于郑东新区的高于40%的绿化覆盖率，以及绿博组团70%以上的绿地率（目前没有绿化覆盖率的数据），高新区在环境方面并不占优势。

因此，希望在这里置业的人，还得综合考虑多种因素，看看这里是否适合自己。

3 绿博白沙：不建高端居住区就浪费了

从投资热度上看，郑东新区已经赶不上经开区、航空港区甚至是中牟县了。一方面是因为郑东新区已经日益成熟，可开发范围几乎只剩下白沙组团；另一方面，郑东新区的定位越来越明显，也就是说，不是什么投资郑东新区都要的。

从最近公布的上千个项目里，郑东新区的项目并不多，大约为30个左右，项目类型大多为金融项目（被龙湖）、大型商业中心、基础城建、文旅、公共设施等。结合郑东新区已有的项目与定位，不难看出郑东新区的未来模样，至少我们可以揭开面纱的一角。

在小假看来，郑东新区可谓真正的高端区，产业不是金融就是文旅，还有总部经济。配套设施也一应齐全。在环境方面，不仅绿化覆盖率在全市排前列，人均道路面积、基础设施、商业中心，也都是一流的，也难怪省委书记说，“郑东新区在各个方面都不落后于其他城市”。除了高绿化覆盖率，还有低的容积率，在郑东新区内，特别是农业路周围、北龙湖区域内，住宅的容积率几乎都低于1.5，堪称豪宅遍地。

这个区没啥说的，当然是一级棒。小假想说的是郑东新区东边的白沙和绿博组团，这个区域可谓是一体的，身上有郑东新区的某些气质。在这个区域内，项目主要集中于文旅，这应该是最突出的特点，其次就是高端住宅。文旅+高端住宅，这是城市后花园的代名词，在环境方面，这个区域注重高绿化率和低容积率相结合，又有便捷的交通路网。

如果让小假说，郑州哪个区域最应该成为高端住宅区，小假当然选择这里，郑州没有什么地方比这个区域更适合建高端住宅区了。

4 经开和港区：所谓的“宜居”因人而异

之所以把这两个区放在一块儿，也是因为两者有共同属性。从产业方面，这两个区大多是物流产业以及制造业，虽然我省把航空港放到当下政策的重要位置，但需要明白的是，航空港不仅是航空港，产业和城市发展，不会因为行政区划而断裂，因此即便航空港和经开区分属不同的区，但实则产业布局和城市气质上有些趋同。

在可预见的时段内，这两个区是产城融合的典范，制造业带动城市发展的效率比其他产业要高的多，城市成熟速度也比其他区域快，而城市气质也更有制造业的味道。当然，两者也会有一些细微差别：经开区相对成熟，离市区也较近，在规划中，除了开建数量较多的工厂和物流产业园外，也有一些别的职能，比如使馆区以及国际文化交流中心。而航空港区由于离市区较远，属于造一座新城，在定位上又是以发展制造业与物流为主的空港经济，其他城市功能不突出，如果让小假根据已有情况设想，小假会想到在这里居住的人，都是在附近工厂上班的，当然也有一些市内的刚需。

即便航空港区再承诺绿化覆盖率多高，由于城市定位不变，产业结构不变，城市功能太单一，这里也必将不会成为高端居住区，所谓宜居这个词，因人而异罢了。当然，小假的意思不是说港区未来发展不好，小假只是在说居住环境。

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