4月6日成都主城区将集中拍卖6宗地块，其中一宗地块位于金牛区天回镇国际商贸城附近。2016年6月29日的主城集中土拍，华润曾于该区域以1900元/㎡底价拿下一宗58亩地块，现已打造为华润龙湾御府项目，主力以改善产品为主。

而本次即将拍卖的地块，时隔不到1年，起拍价已上涨至7000元/㎡，且将受到最新的土地拍卖限制，即“熔断” 限价+抽签的形式。本次，中原地产就该地块周边市场进行分析，以及初步的规划建议！

本体分析

地块指标

地块位于金牛区天回板块，占地面积191.74亩，总体量约25.6万方，住宅体量23万㎡，商业体量2.6万㎡，起拍楼面价7000元/㎡。

地块区域

地块指标

项目区位

项目处于金牛区天回板块，绕城高速以外。距离绕城0.7km，紧邻国际商贸城，距离北星商圈仅3.6km。距离五块石、驷马桥等成熟商圈8Km左右，区位处于快速发展中。

项目板块

商圈距离

区域交通

已呈现城市主干道（北新大道及绕城高速）。未来呈现的道路及地铁均可以直达本地块。综合来看，整体交通质素优越。

未来呈现的道路及地铁均可以直达本地块

项目四至

本案西临成都国际商贸城、荷花池药材专业市场及地铁五号线，北临毗河和规划市政公园，东侧为规划道路（在建），南临聚霞路，地块周边为成熟商贸区，环境资源佳。

地块周边为成熟商贸区，环境资源佳

资源盘点1

地块周边临近毗河和规划市政公园，享1公里河景景观资源，周边5大公园环绕，生态环境资源佳。

资源盘点2

地块周边临近商贸城商圈，临近斑竹园、北星商圈，商业体量达178万方。但教育资源一般，医疗水平低，以社区卫生院和私人诊所为主。

市场分析

【板块格局】

本案位于天回板块，为楼市发展中区域，后期为城市居住区及商贸区为一体的主城生活区域。周边整体市场以高层+联排产品为主，高层面积段均集中在90-120㎡，别墅产品140-170㎡。

竞品项目格局

当前市场高层清水成交均价约7500元/㎡左右，洋房均价9000元/㎡，市场接受度较好；别墅均价16500元/㎡，以联排产品为主。另外，保利大都汇、保利城四期、北星城、爱尚里等项目目前基本无房在售，均处于蓄客期。

板块量价走势

天回板块自15年起步，各物业在新增面积逐渐增加的前提下，平均供需比仍处于低位，同时洋房产品为市场稀缺产品。

板块高层区间段

近一年来，天回主力面积90-110㎡，次主力面积为110-130㎡，总价70-80万；大丰主力面积90-100㎡，次主力面积为80-90㎡，总价承受相对天回较弱。

板块别墅区间段

近一年来，天回板块的别墅产品主力面积为150-170㎡，总价段200-250万，以联排产品为主；大丰板块主力面积160-200㎡，总价200-250万，价格承受能力相对天回较弱。

区域主力产品

高层主力产品90-108㎡，110-120㎡改善为市场辅助产品；别墅产品区间在148-167㎡。

市场总结

总体来看，区域板块机会点大，130-160㎡低密洋房、别墅及110-130㎡高层为市场稀缺产品。

项目初步定位

地块存在2大机会可支撑项目产品溢价：

A - 改善产品机会——客户需求+景观价值优越

B - 板块价值机会——地铁/BRT快速公交+市场空白

A - 改善产品机会

1-景观稀缺——主城区临河景及公园资源稀缺性百亩大盘。

2-景观溢价——主城区临江资源型大盘，市场主力溢价集中在3000-6000元/㎡。

3-客户机会——中产客户注重产品功能面积，区域改善需求未得到释放。

B – 板块价值机会

1-城北市场——城北改善市场匮乏，产品发展局限，存在市场机会点。

2-区域市场——改善类产品主要集中在别墅物业，高层产品无大面积产品供应。

3-交通规划——干道交通客户导入性强，地铁、快速通道即将落成，交通环境优越。

产品定位建议

1-地块属性回顾：地块规模大，住宅占比高，容积率低，土地成本较高，具备强势景观资源。建议地块以 “高低配”物业进行打造，塑造区域“品质规模改善大盘”。

2-区域市场环境：板块价值较高机会点大，130-160㎡低密洋房、别墅及110-130㎡高层为市场稀缺产品。

3-客户情况扫描：区域改善客户对总价承受能力相对较高，产品需求为赠送大的大面积中高档别墅\大平层产品。

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