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最近忙着换工作的事儿，就一直没写稿子，对不住大家。今天先回答一个业主的留言，房哥答应了要写一篇分析，内容为西安老旧小区的未来判断，有想去的可以看下。
城内的老旧小区小一点可以理解为城墙里面，大一点就是二环之内的，这以片区的老旧小区数量多，住的人也不少。
首先城墙内的目前是不会拆的，02年8月1日起施行《西安历史文化名城保护条例》要求城内建筑限高36米，这意味着区域内几乎无起高楼的可能，拆迁当然也无从谈起，一方面不会拆，同时也拆不起，基于此这些老小区的房价也很低。而西安对于老城区的政策是改造，而非拆迁。
早在2013年，西安市老旧小区综合改造就已经开始，截至2015年底，已完成23个住宅小区，近100万平方米，像莲湖路63号、潘家村小区、东四路北区、公园南14号院、长庆西仪小区、西安墙体材料设计院、西航社区、二府庄(南区)、二府庄(北区)、振兴社区等，并且这种改造将会成为老旧小区的主要途径。
城内老旧小区改造什么
1、通过房屋安全界定、整治违章搭建、打通消防通道、防止高空坠物等措施，消除小区安全隐患。
2、通过破损路面修补、老化管网管线更新、照明设施和停车位合理布设等措施，完善小区配套设施。
3、对有条件实施增补绿化、健身休闲器材及大门围墙改造的，综合提升小区景观环境。
4、具有典型特色或位于重要区域周边的建筑物，要结合既有建筑节能改造，同步实施建筑风貌整新。
西安小区拆迁现状
城墙内的说完了，开发商新建楼盘现在躲在三环外了，而三环和城墙内的二环区域的拆迁就是今天的重点了，包含两个方面：
其一还是城中村改造，毕竟西安的大部分城中村就是集中在这个区域的，谈拆迁改造，这个是绕不开的话题。由于历史的原因，西安的城中村数量是非常多的，且占据城市的发展中心位置。根据市城改办数据，批复的城改安置项目有270个之多，虽然这几年安置的速度在逐渐加快，但问题也充分暴露出来。
没有安置的项目要么还是土坑，要么停工，原本约定的30个月的过渡期被无限延长，村民因为过渡费，安置时间等问题频频闹出群体性事件。安置回迁的项目又因为房子质量，户型，地段的差异频频抗议，导致的问题就是拆迁在不断继续，而安置却停滞不前，从而产生一连串的问题。这些问题在拆迁之处就存在，主要包括地段，户型以及小区质量。
首先由于城中村多处于二环内的优渥位置。村民本身当然要就地安置，但就地安置就存在一个问题，是纯安置楼项目，还是安置楼+商品房，目前二环内以后者居多，这种情况导致最大的问题就是价格卖不上去，小区定位较低，多为刚需低价项目，很多城改项目安置与商品房配比甚至达到1：1以上。
在这种情况下，开发商要完成安置房的建设，村民过渡费的支付，商品房的建设销售以及政府税费的缴纳，无疑资金压力是巨大的。去年多个城改项目停工也多是因为开发商没钱了。此外就是证件问题，按照目前政府对城改项目拿证的政策，先完成村民安置，再发证件。
在2013年焦点访谈曝光橄榄湾跑路之前，政府对于城改项目边销售商品房边回款盖安置楼是默许的，同时又有政府的文件模糊规定“五证办理顺序可以同时（意思可以理解为五证甚至可以都没有），导致证件问题关注较少。
如果购房者买了房子（在开始拆迁时就在陆续付款了），到交房整个周期大致在5年左右，是非常漫长的。而最后拿到房到拿到房产证还需要2-3年，整个过程长达8年左右！此后这种模式被叫停，大量城改项目停工的根源就在这里，当然停工的不仅仅是商品房也包括安置楼，西安很多城改回迁的时间都超过五年之久，有的甚至更长。
这种时间的消耗对于拆迁户而言是赚的，因为超过30个月以后的赔偿金额是按照三倍支付的，这样的赔偿协议是政府和拆迁户签订，由开发商支付的。对于开发商而言，这部分的资金压力巨大，在银行贷不来款的前提下，要拿证就得先安置，要安置就得赔补偿金，需要补偿金就得不断的无证收房吸纳社会资本（购房款），这是相连通的，一旦因为五证不全禁售，就会导致安置的不及时，甚至有开发商直接跑路的，从而形成恶性循环。
再说回迁户型及小区质量，这与开发商在前期的城改安置规划有关。由于证件办理顺序的点到，造成很多安置小区都是在小区基本建成后，开发商才开始缴纳土地出让金，办理土地证，这时候，才会在土地证上表明土地性质，容积率以及绿化率等，但此次项目已经建成，国有土地使用证上本该提早约定的指标已经成了房子盖好的既成事实。所以开发商都会根据最初的“控制性规划”，有意的增加一些容积率，减少些绿化率，多卖些比当初批准的“规划”更多的面积。
本来的二梯四户，也换成三梯八户，而政府这边也就只好无奈的办理证书。小区容积率太高，房子户型差的问题也就无从解决。值得欣慰的是，去年后的很多城改项目（汉长安城遗址九村拆迁安置）在小区环境，户型设计等方面已经有显著改善，但代价就是安置小区被建在了北三环以外的“无人区”，生活极为不方便。地段和小区质量的选择，哪个更优先，这本就是个难题。深层次的原因是二环内没有可供安置的土地，只能如此。
老旧小区改造难点
再说二环内的老小区包含这几类，主要为家属院和一些小产权房，对于这类拆还是不拆最终还是要看地段。拆迁这件事放在任何城市都不好处理，围绕的征收补偿的纠纷数不胜数。虽然说有具体的拆迁补偿标准，但具体实施的还是有上下浮动的空间，归根结底就看被拆的态度坚决否，拆迁方手段如何了。
作为开发商而言，无利不起早，况且还是拆迁这个麻烦事，二环内好的地块这两年基本通过城改的方式已经拆迁了，剩下的老旧小区动的比较少，除非是整个片区重新规划的这种。就比如说土门区域（二环外）就集中大量的老旧家属院，核心区域通过整体改造已经拆的差不多了，旁边的厂区家属院这些暂时还没动。
不过按照区域也会拆，这归结于政府对整个区域的规划。简单点说就是这块地值钱了，我才会去拆。而一些夹在在高层之前的老旧小区，拆迁意义不大成本太高，必然会以改造为主，不会一拆了之。
再从西安的整个发展看，今后的发展区域不会以主城区为主，拆迁难度大成本高是一方面，更多的是叫“跳出城墙思维”，即与其大力气改造一个旧城，不如直接绕过这环，在较偏的区域重新开发，比如西咸、浐灞、航天城这些。这些区域拆迁难度低，可供应的土地面积大，开发成本低。
为啥去年融创拍的胡家庙那块土地大家觉得是很贵，一方面是地段好，更过是因为这是一块净地，即已经拆迁完毕直接拍过来就可以开发盖楼的。为什么很多大开发商不愿意在西安做城改，就是因为涉及到企业拆迁，中间的手续问题实在是太多，同时安置面积过高会导致小区卖不上价，不划算。
像金地做的西沣公元、前五年没有预售证、天地源北沈家桥项目停摆三年，保利双水磨的地也是拿地很多年，才刚开始动工，像本地的一些开发商，雅荷、中登……也基本陷在城改的泥潭里出不来。
房哥之前有讲过，西安前些年房价低城改因素肯定记头功，五证不全的城改房小区环境一般，品质一般不好卖，开发商为了最快回笼资金，房价自然要低很多，一个项目低价销售并没有什么，但如果是大量的城改项目同时启动入市，大家都在证件不全的情况下低价销售，整体区域内的房价自然就上不去。
为什么今年突然大家觉得房子涨价好厉害，其中必然有原因是因为城改项目的停摆，拆迁的放缓。大开发商成为市场主导，带起来的价格上涨，曾经有人预测未来西安市场的开发商会稳定在15家左右，形成大佬瓜分市场的格局，而一些本地的中小开发商，要么卖地需求合作，要么转型。在这种市场大背景下，除了像城西这种连片改造的区域，别的区域的拆迁会放缓很多，这是房哥的个人判断……
文章就写到这里，不是专家只是一家之言，大家可以留言指正……
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