别鼓吹了绿博片区了！你可能忽视了这几个问题！|163

大家都知道，郑州诸多新城中，小假最看好的是白沙、绿博，其次是港区、常西湖新区，这个观点在之前的多篇文章中都公开表达过。

而在小假看好的几个新区中，绿博片区经常被一些自媒体拿出来鼓吹，几近狂热。说来说去，无非就是交通便利、规划高端、容积率低、配套好等内容。狂热令人心潮澎湃，也令人心生畏惧，绿博片区的价值真的那么高吗？

今天小假就再说一说绿博片区。小假此篇文章的目的只有一个，把绿博片区拉下神坛，让人回归理性。

郑州国际文化创意产业园（绿博组团）规划

前面说到，一些地产自媒体和房产公司，在谈及绿博片区的优势时，几乎都跳不出以下几个方面：

1 郑州向东的大趋势

在他们看来，郑州向东发展的趋势已定，毋容置疑，因此，绿博片区的前景好。

郑州的发展方向小假姑且不论，这跟政策有关，谁知道10年以后会不会向东南的航空港区发展？即便真是向东发展，那么绿博的区域价值就高了吗？这明显是一个悖论。

小假之前写过一篇文章，《郑州30年造了5座新城》，从历史数据看出来，一座城市的发展和扩张速度极为缓慢，并没有我们想象的那么快，即便在2000年后，河南也是举全省之力，用13年时间造了一座直径约6公里的郑东新区，而绿博片区距离郑州市有20公里，郑州要向东发展多少年，才能达到绿博？要知道，按照四环内算，全郑州的直径才17公里，在10年内，再造一座郑州的可能性有多大？

城镇化最快的30年，河南举全省之力，也不过让向东拓展了几公里

小假并不否认郑州向东的趋势有助于绿博发展这一事实，小假只是提醒，绿博的发展期可能不止10年，一个小区从建设到绿化、入住、周边配套建成，尚且需要5年左右，何况绿博中间还隔着一大片白沙。10年后，你愿意住在一个回家路上、小区周边满是工地的区域吗？

2 高规格打造设计

绿博片区定位确实比较高端，区域内聚集的都是文化旅游产业，这在产业链里算高端产业了，商品房的容积率也较低，绿化面积大。这些指标，在郑州的众多新区里，属于规划设计比较高的，仅次于东区和北龙湖片区，连白沙组团都没有绿博规划设计档次高。

但这里有三个问题不容忽视：第一，虽然规划起点高，但在执行过程中，难免会出现缩水，低标准执行，道路设计不合理、质量差，一些刚修好的路破损严重，现实无法完全依照规划进行；第二，区域内有物流大道、107国道等交通线，杂乱的交通严重影响绿博片区的品质，大货车遍地，降低居住舒适度；第三。区域内有多个安置房小区，这与北龙湖片区纯粹高端住宅相比，形成很大差距，也对绿博片区是否能形成高端居住区的氛围，造成很大不确定性。如果你不知道安置房的影响，去看下郑东新区的祭城社区附近就知道了。

3 交通便利

这个毋容置疑，多条通道、地铁连接郑州甚至开封，交通异常便利，开车从绿博到东区，一般30分钟就可达到，且一般情况下不易堵车。

但是这个因素，几乎是每个新区都有的优势。

绿博组团交通规划图

4 生活氛围问题

如果是置业顾问你推荐，他一定会说区域内有万科、康桥、碧桂园等多个知名房企的楼盘，罗列出来10个楼盘后，大多数人就会觉得这些小区建成后，就会很快成熟起来。

其实不然，目前在绿博的楼盘数量并没有那么多，整个区域零散分布着常说的那几个楼盘，但这些楼盘尚不足以对整个大区域产生结构性影响，按照房地产开发周期，10年后，绿博不足以形成很浓的生活氛围，更别说生活配套资源了。

其实，小假并不是不看好绿博的发展，而是没有一些人那么乐观，10年毕竟太短了，如果按照正常城市扩张速度，绿博片区成为郑州成熟区的时间，大约是20年—25年。

20年，你等得起吗？

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