恒大者，古往今来连绵不绝
曰恒
天地万物增益发展
曰大
翻看一下恒大2016年报，恒大持有货币资金2751亿元，为什么还要在市场上大量融资呢？
这2751亿元的货币资金再分解一下，其中包括“其他货币资金”1040亿元。
什么意思呢，是恒大存入指定专户的房屋按揭保证金、拆迁补偿的保证金等等，这是受到限制的资金。
剩下的1711亿元用来满足恒大的短期流动性是远远不够的，公司要拿地、要后期开发建设、保障即期债券的偿付。所以恒大融资量很大，除了银行，我们还能看到信托、资管计划都在为项目进行融资。
金融机构仍愿意和恒大积极合作，是出于一个什么样的判断？
把金融机构分成银行和非银机构，首先，银行的逻辑很简单，抵质押充足就行，我们可以看到恒大拿土地抵押给银行，甚至有一部分银行接受恒大项目公司股权的质押。
非银机构包括信托、资管啊，目前能拿到的交易结构，一般是“项目公司股权的质押+恒大集团连带担保”，也就是，恒大集团的信用在这里起到了一个很关键的作用，他在流动性稍微差一点的项目公司股权质押之外，加一个集团担保，以整个集团信用为融资背书。
近期一些地产大鳄在金融去杠杆的严监管下，瘦身自保，信用风险抬升，带来了二级市场价格的波动。请问，恒大地产的信用有没有受到影响？
本轮监管恒大没有受到任何影响。
但不可否认，市场对恒大的负债较高存有质疑，但我们可以清晰的看见，恒大资产负债表正在积极修复。
根据机构对恒大2016年中期土地储备进行的评估结果显示：其土地原值为2595亿元，评估总值为5700亿元，土地增值额为3105亿元。
扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元，计入净资产后，恒大的净负债率仅为56.7%，资产负债率相应降至73.3%。
2017年1月2日中国恒大(HK.3333)公告已引入第一轮战略投资者资金300亿元， 6月1日，中国恒大发布公告称，集团旗下的两家公司凯隆置业及恒大地产，已经与投资者订立了第二轮投资协议，引入战略投资者395亿。
引入的战略投资资金计入权益类资本金，将进一步降低负债率。
中国恒大在公告中显示，5月4日公告赎回永续债561.8亿元以来，6月5日再赎回永续债243.8亿元，已经累计赎回永续债805.6亿元，7月3日，中国恒大发布运营公告称，已经在6月赎回全部永续债，共计1129.4亿元。
永续债计入权益，不计入负债，所以市场一直质疑中国恒大通过永续债隐藏了负债，中国恒大赎回永续债彻底打消了市场的这种疑虑。
恒大打算将核心资产从中国恒大(HK.3333)分拆出来，在A股上市，这样做，对恒大有什么好处？
分拆地产资产回A股正在进行中。
2016年10月9日，A股上市公司深深房(SZ.000029)发布《关于重组上市的合作协议》公告，深深房与恒大地产及其股东凯隆置业签署重大资产重组协议，深深房将通过发行A股股份的方式购买恒大地产100%股权。
2017年1月25日上午，中国恒大(HK.3333)发布公告称，分拆恒大地产上市已取得香港联交所批准，这意味着产重组上市的境外审批障碍已扫除。
如果A股上市成功，恒大集团的这部分资产，意味着被给予更高的估值，有更多可供质押的股票，更多的融资工具，流动性会得到进一步改善。
今年以来中国恒大(HK.3333)在港股表现一枝独秀，从年初的5元多涨到了21元，结合2年前海外机构唱空恒大，说明了海外资金对恒大的看法也发生了变化？
2年前海外机构唱空恒大的原因，一就是负债率高，二是永续票发行较多并未计入负债。
从前文可知，这两个问题一一得到了很好的解决。海外资金对恒大的看法确实发生了变化，举一个例子，今年3月公司成功发行10亿美元的7年期优先票据，获得2倍超额认购，表现了海外机构投资者对中国恒大(HK.3333)的投资信心逐渐在恢复。
不仅是海外资金，沪港通深港通之后，南下资金在香港不断挖掘被低估的蓝筹，恒大股价上涨也有内地资金认可的因素在里面。
恒大集团的信用背后的支撑，最根本的应该是地产行业处于一个景气周期。地产调控和三四线城市的地产降温，你觉得地产进入平稳期还是已经站在了一个下行拐点？
地产调控和三四线城市的地产降温确实是一个不争的事实。
但我们不认为地产已经站在了一个下行的拐点，首先一线城市的需求处于一个结构化的需求转向之中，城市的人口净流入将会持续带来新的刚需，过去的刚需驱动改善型需求，城市核心的稀缺性将使得需求向大城市的郊区辐射，这些都意味着一线城市的需求在演化。
三四线城市在今年的爆发虽然在降温，但户籍改革和城镇化的改革红利，还将稳定三四线城市的需求。
所以地产的白银时代才刚刚拉开帷幕。而作为地产的龙头企业，将充分享受白银时代的红利。
END
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