甪直地王的价格有妖气，最高3.6W，最低1.4W，精神分裂了。

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哗~

文/ 苏州房叔

你是无意穿堂风，却偏偏引山洪。

甪直地王价格有妖气，36000是什么鬼？

到底该取个什么的博眼球的标题

甪直1.4W地价的地王，只卖1.4W？

甪直地王最高卖到3.6w，快来抢?

划重点

• 备案价对于高价地，有放开趋势。

• 备案价是改改数字的，销售价是要真金白银的。

• 产品类型的不同导致价格差异大，冷静看待。

• 销售价至少低于备案价5000一平。

• 备案价只是看看的，美好的愿望罢了，别当真。

• 户型升级、小面积多房间再加上偷面积，卖的就是量大实惠。

• 36000可能是乌龙，也可能是恶搞，更可能是开发商炒作。

3.6W和1.4W

16幢很神奇，最高价和最低价交汇，一定有奥秘。

16栋是一个总层高6层的4个单元的洋房，正常楼层边户115，中间户110，都是4房的格局设计。

人格分裂的单价排列，让人十分错乱啊。

• 201是36000， 301又只有26000？ 10000的单价蒸发了？

• 601又是什么鬼，只有21000，比501便宜6000

• 601和602又是闹哪样，门对门差9000一平？

• 102和103都是中间户，单价差4000多咋地了啊。

• 104和102都是一楼，单价差7000，好意思啊？

• 104和201，楼上楼下，单价差22000，瞎眼了。

事出无常必有妖。

一楼带地下室非标户型，面积大，单价低属于正常。但是同是一楼的102,、103、104，最高差价7000多，也是让人匪夷所思啊。

201室就更神奇了，什么样的蜜汁自信能备案到这个价格？

让我们一起来猜测下

• 样板房？价格含了装修和家具的价值？

• 风水甚好，2500年苏州第一绝佳，仅此一户？

• 开发商为了炒作，故意放出来这个价格吸引眼球？

• 价格随便拉拉表格瞎弄弄的，纯属偶然。

• 系统出错啊，应该是显示26304.5的。

备案的概况

备案价是能卖的上限价，不代表就能卖出去。

听说甪直的地王今天拿到了销许，据说价格很酷炫闪眼睛，事实真的如此吗？

和叔一起来瞧瞧：

本次共领取了358套住宅，共计51790平方。整体的平均备案价在2.6W左右。

整个项目以叠加、洋房和小高层组成，还有部分底商。

楼幢数是1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、16#，共计11幢，产品面积从110方-225方。

备案价格根据产品类型和层数差异较大。最低的单价是带地下室的底复单价是15000+，最高一套也是仅此一套是16-201，单价是36404，

如果非要看单价的话，最高和最低单价相差一倍多还要多。是哪里出问题了？

一定有什么不对劲。

事实的真相

价格单价巨大差异源于产品类型不同。

以下只是备案价，具体还要看实际销售价格。

洋房的110总价270W左右，小高层125的总价300W左右，下叠420W左右，中叠380w左右，上叠450W左右。

下叠带地下室也算入面积了所以单价低，2w左右，中叠2.7W左右 上叠3W左右。

点击图片放大

和叔叔来看下楼栋的产品类型：

1、2、8、16 洋房 3、4、5、7、9叠加，6小高层。这次要开盘的是1、2、8洋房和3、4叠加。

其中1栋和2栋的位置不算好，前面靠近小区内部道路。

看看户型：

洋房的边户115方，中间户110方，中叠140，上叠150户型，小高层的125户型。

看到110方的4室2厅1厨2卫有没有觉得震惊，在地价高昂的情况下，开发商在户型的功能设计和偷面积上花费了大量心思。

更小的产证面积，更多的房间。就显得总价没那么贵了。

看到这个110+的四房户型，就想起来一个类似楼盘。

来放大看看甪源的115的四房户型。均价25000

下面是吴江华润的悦府117的四房户型，均价16000。

有意味的开盘

洋房单价20000，对于竞品还说还可一战。

弘阳甪源预计于8月26日开盘
弘阳甪源预计于8月26日开盘，共118套房源，房源位于1/2/3/4/8共5栋楼，1/2/8都是洋房，3/4是叠墅，洋房均价20000-22000/㎡，叠墅均价22000-25000㎡。

销许领了358套房子，但是首开呢，只开了118套，只开洋房和叠墅。洋房是110和150的户型，叠加是140和150户型。

为什么会这么开呢。主要还是和甪直的其他2个盘进行产品错位竞争。如果这个时候开小高层的125的因为总价变高了，去化也将很困难。

竞争优势：

洋房、赠送多，110四房、总价不显高。20000起。

叠加的话也是因为面积小、赠送多、总价不高，如果用总价和算实际得房率，会感觉单价很有诱惑力。，甪直板块无竞品，对于本地改善用户群体来说还是有一定吸引力。

从目前情况来看，对于地王的备案价有逐步放开趋势，但是备案价放开了，卖的不好，再也不能怪限价了吧？

从本次备案价和案场的对外报价来看，未来目标销售价低备案价在5000+一平。

洋房最高报22000，备案价27000，叠加最高报25000，备案价30000.

再加上开盘优惠，实际价格还会比报价低。

对于目前地王来说，不亏钱钱的情况下也要跑量啊，尤其中小型开发商。

文末评论

如何看待咋咋呼呼

36000这个事情。

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