云南哪个地州的房地产最有投资价值，大数据告诉你真相！

随着大量海外投资者涌入云南购买房屋，或养老、或经商、或定居、或投资，云南房地产从以往的不温不火一下子在国内投资圈变得举足轻重起来，不少投资者开始在云南各地寻找自己心仪的物业，期望能在价值洼地处提前布下一枚棋子。

实际上，从2015年前后，已经有一批先知先觉的投资者，在从丽江、版纳、大理等旅游城市挖到了第一桶金后，就转战于云南各地寻找下一个投资热点。尤其是在丽江房地产陷入泥沼、大理、版纳房价虚高之时，聪明的热钱及时抽身出来了……那么，云南各地目前及未来的房地产投资价值该如何判断呢？

今天小编就试着给大家点评一下，期待专业大咖共同参与。

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昭通

昭通是云南文化三大发源地之一，历史上是云南省通向四川、贵州两省的重要门户，是中原文化进入云南的重要通道，为中国著名的“南丝绸之路”的要冲，素有“锁钥南滇，咽喉西蜀”之称。

不过，看一地之房地产业是否有发展潜力，历史因素并不重要，未来的发展空间才是关键因素。

昭通作为云南比较落后的地区，正在边缘化，历史上她之所以重要的原因是地处进出云南的咽喉要道；而现在云南的公路、铁路、航运等交通线并不以昭通为主要节点，这一情形未来改变的可能性也不大，所以总体投资价值不大，外来投资者也不会多。

但是其州府所在地昭通市是该片区的核心城市，没有之一，会吸引本州内的投资者购房置业，其房地产价格目前只是3000-5000元，这个想象空间应该不小，未来几年价格上涨20——40%的可能性很大。

二手房均价

(数据来源：安居客)

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丽江

丽江，得益于1997年重建的古城。那场地震使之全国知名的同时，也让人看到了其独特的民族文化和旅游资源，所以迅速火爆起来，近二十年来，丽江房地产尤其是商业地产、旅游地产的价格至少涨了十倍……但是现在丽江房地产的投资风险比较大。

二手房均价：5227元/㎡

天下没有只涨不跌的东西，房地产也是。丽江旅游和房地在云南算是成熟得早的地区，炒作得早，在昆明、大理这些城市都还在温吞吞地走着的时候，丽江就开始大涨了，现在早已到了顶点，从2012年开始就走下坡路了。丽江过去五、六年时间，不管是普通住宅还是商业地产，都几乎停滞不前，有些房产价格和租金价格甚至出现不同程度的回落。

丽江房地产主要支柱是旅游，小资们充斥街头巷尾的古城一旦失去了吸引力，丽江房地产必将大幅下滑，因为她本身并不是一个适合人居的地方，水土不养人，物价太高，生活成本高、海拔高、商业化严重，社会秩序也不太好。

不知道丽江有没有发现自己的问题所在，如果旅游这根支柱没有了，不仅仅只是房地产会出问题，其他各项事业都会面临压力——所以人们对丽江旅游的批评，请一定要用理性的态度面对并不断改正。

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迪庆

迪庆州下辖两个个德钦县、维西县，一个县级市：香格里拉市。16个少数民族居住在这里，旅游、矿产资源丰富，其他各项经济基础都比较薄弱，交通设施短时间内难以改善，加之地处高原（平均海拔3380米），气候寒冷，并不宜居，所以外来投资主要以旅游地产尤其是商业地产为主，其房地产升值空间有限。

只是迪庆州目前的房价水平太低，未来城市化率会给其带来一定的机会。

迪庆州二手房均价2660元/㎡

(数据来源：安居客)

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怒江

怒江州是中缅滇藏的结合部，有长达449.5千米的国界线，是中国唯一的僳僳族自治州。总面积14703平方千米，人口只有52万，且少数民族人口比例占总人口的92.2%，下辖泸水市、福贡县、贡山、兰坪等四个市县。州府设在泸水市的六库镇。

论房地产投资价值，怒江州只有六库最好，但是价格已经很高，且整个城镇地处狭小山区，土地有限，已经没有多少发展空间；人口规模小，未来能容纳更多人口的空间也不大，所以不看好其投资前景。

二手房均价：六库高达4000多

(数据来源：安居客)

不过需要强调的一点是，怒江旅游、矿产、水电和民族文化资源都很丰富，未来几年交通条件将大幅度改善——高速公路、飞机场会相继开通，涌入怒江旅游的客流量会增大数倍，所以其旅游地产的投资价值将会显现。可问题是怒江的旅游景点比较分散，目前无法预测未来可能比较火的地段和区域——欢迎大咖们指教。

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文山

文山有“三七之乡”的美誉，也被称为“有色金属王国中的王国”，矿产资源丰富，其他各项经济基础大都比较落后。但是近几年普者黑、坝美旅游大热，文山在旅游方面的发展潜力还大有可挖。

目前房地产正在下跌中。

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二手房均价：2500—3000左右

从统计数据上看，文山的房价从去年开始持续走低，成交量也不大，这跟其前几年炒作太狠、涨势太猛有直接关系。不过现在有触底迹象。

文山虽然不是特别适合居住，但是冬天的气候还是比较温暖舒适，且地处中越边境地区，随着“一带一路”战略的推进，未来的发展空间比较大。

且，文山是云南最早通铁路的地区之一，现在的云桂高铁已经开通文山，交通条件不错。

可是，怎么说呢？也许是历史原因吧，文山的整体发展感觉思路不清，本地人往外走，外地人又留不住，旅游虽然前景看好，但是比较分散，恐怕短时间内难以看到房地产的投资价值。

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德宏

德宏，云南的鱼米之乡，各种自然资源都得天独厚！北、西、南三面与缅甸接壤，拥有2个国家级口岸，2个省级口岸。德宏不仅仅是对缅贸易的主要口岸也是通往东南亚和南亚的主要口岸！

德宏的房地产比较有价值的是州府芒市和其下辖的县级市瑞丽。瑞丽的房地产已经涨得很高，但是空间还有，这个地方太重要了，将来大瑞铁路开通后，瑞丽的旅游、进出口、珠宝业将体现出更大的威力。

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二手房均价：芒市4318元；瑞丽4342元

根据一手房的价格走势来看，瑞丽二手房的投资价值更大——价格相差将近一倍，这在省内属于比较罕见的情况，一二手房不应该有如此巨大的差异，所以预测其二手房未来有40%以上的升值潜力。

(数据来源：安居客)

相比之下，作为州府的芒市，一手房价格甚至有点倒挂，还比不上一些二手房的价格，这可能跟统计口径和最近所开新盘的地段有关。芒市规划比较混乱，给房地产的投资带来很多不确定性，相对来说，瑞丽的前景更好一些。

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保山

保山市是古人类发源地之一，也是中原文化最早扎根云南的地方，古称永昌，古哀牢国柳冒王在东汉末年率部归顺中原王朝，给我们民族在西南边疆打下一片坚实的前沿阵地，保山也是云南的鱼米之乡和滇西粮仓，历史上，这里曾是多次民族、国家生死存亡的重要转折点，滇西抗战的主战场，是云南省主要的侨乡，南方丝绸古道、滇缅公路、史迪威公路穿境而过，现在的杭瑞高速、未来的大瑞铁路必经之地，其地位并不亚于大理，也一直是滇西核心城市的有力竞争者。

论地理位置、环境承受能力、自然资源尤其是土地资源、水资源等城市发展的必备资源来说，保山比大理更应该列为滇西核心城市，但是保山近几年后劲不足，大有落后于大理、德宏和临沧的趋势——要加油了保山。

民间有说法，云南的聪明人中，保山居多，可是不知道为什么发展不起来？当地人调侃道：保山的“保”字，人+呆=人比较呆，聪明人多，为何会呆捏？说不通啊，也许是太聪明的缘故？不知道。

可以知道的是，目前来看保山市府所在地的隆阳区，房地产价格有些透支了，未来的升值空间要看是不是继续“呆”下去……暂时不值得投资。

二手房均价：6074元/㎡

腾冲是保山滴！房价比保山可贵得太多了！这确实是个好地方，气候、人文、自然风光都是云南一流，且其主流文化跟保山一样属于中原文化，那些消失了的许多历史记忆，在这里你可以寻找到不少。

腾冲房地产虽然已经很高，但还是值得投资。

(数据来源：安居客)

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楚雄

楚雄地处云南两大城市——昆明、大理之间，一直比较尴尬。可最近几年，楚雄抓住了几个比较好的发展机遇，在城市规划方面也下了不少功夫，所以这个比较缺水的滇中城市现在正展现其独有的魅力。.

二手房均价：4443元/㎡

昆明到大理的动车预计今年年底或明年初会开通，届时昆明到楚雄只需一个小时的车程，这将给楚雄带来大量度假人群，尤其是吃货，会经常光顾此地——云南的山珍王国非楚雄莫属。

若要投资楚雄，一定要选择在其市内，不要到其下属各县。

(数据来源：安居客)

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大理

大理就不必多费口舌介绍其地位和价值了吧？滇西目前绝对的核心城市，房地产太火了，火到什么程度呢？某些项目的价格已经超过昆明！其州府、市府所在地下关的房地产价格整体上逼近昆明，大理古城的价格超过昆明，且就是在最近一年多的时间，够疯狂吧？

是的，世界只有一个大理嘛！

是的，大理土地少嘛！

是的，大理旅游太火爆嘛！

是的，大理，人人向往的地方嘛！

但是我想说的是，现在这种疯狂能持续多久？不好说。可以确实的是，大理房地产的起伏不跟云南同步，而是跟全国同步，外来投资者太多太多太多了！

二手房均价：8026元/㎡

其实这个二手房均价主要应该指的是大理的下关区，而且是普通住宅，不算别墅和旅游地产，如果算上的话，均价应该突破10000大关了！

尽管如此，我们还是看好大理的未来，毕竟这是一个特别的城市，未来很长一段时间其发展势头尤其是旅游业的发展势头还将保持增长，只是极个别项目比如古城附近、洱海周边的项目，价格已经炒得太高，需要规避风险——如果你是想养老和躲避雾霾，建议不要考虑了，性价比已经无法跟云南其他城市相比，如果是投资或者用做商业，可以冒险一搏！

声明：据此购房，风险自负哈

(数据来源：安居客)

房地产投资很长一段时间内还将是国人保值增值的工具之一，今天先点评这九个地州，其余地州且听下回分解。

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编辑：老玩童