在广州陆续出台的十多个“新城”中，南北相望的珠江新城和万博商务区尤为突出，两区域的对比也成了绕不开的话题，然而多数对比集中在片区规划以及住宅产业的话题之内，少有将两区域商业状况和投资前景拿来剖析的，那么商业方面两区究竟几何，谁风光在外，谁又闷声发财？

人口红利，谁胜一筹？商业缺口亟待填补，投资前景前赴后继

人口对商业的发展是至关重要，人越多商业人均面积饱和度会越小，铺面前景则越高。

珠江新城经过十余年的发展，广州塔，金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心等地标在珠江新城的崛起，标志着广州作为中国三大城市之一的特殊地位；区位得天独厚。总规划用地面积6.44平方公里，核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米片区成熟度毋庸置疑，未来常住人口在17-18万左右。

就相关数据显示，目前珠江新城片区内的商业供给（公寓除外）约为15万方，商业与人口比值远低于国际标准，亟待填补的商业缺口成为铺面每投必火的关键所在，这也是珠江新城铺租十年涨幅5到6倍的原因所在。

再看看万博商圈，作为华南板块的核心，经过17年的沉淀，万博商务区周边拥有多个大型高端住宅项目，包括有星河湾、星河湾半岛、祈福新村、雅居乐、碧桂园、万科等大型楼盘，中高端常住人口已超150万人，超大型品质住宅社区汇聚，万博未来的常住人口将在30万左右，这一人口体量大大超越珠江新城的18万人口。

而长隆5A旅游度假区每年2500万的高端游客，广州南站每天15万客流，将来一年能达到1.3亿的人流量，再加上来往广州与珠三角城市的客商，如此庞大的客流量将会为万博商圈带来源源不断的客流，未来万博商圈的繁荣度将会不分昼夜，不分时段，到2019年万博商务区开始集体交楼的时候，肯定成为广州的又一个人口红利爆发点。

交通红利，谁更通达4、3、2五维交通体系，助力财富路路通

广州珠江新城位居天河、越秀及海珠三区的交接处，东起华南快速干线，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道，地处目前最繁荣的天河北商务区的南面，承天河北浓厚的商务氛围，浑然组成一条新的城市中轴线，连接西边毗邻的传统商务区域越秀区和待发展的东部区域，贯通隔江相对的南部组团，区位得天独厚。珠江新城目前的交通配套主要是3号线、5号线、APM线。

地段的成长会直接带来商铺本身的升值，如果再有完美的交通配套带来源源不断的人流，那么商铺的投资回报会更加相当可观。就交通方面，万博商务区虽是“后起之秀”，却是“后来居上”，无论是交通路网，还是实施速度，都比珠江新城起点更高、速度更快！

未来万博商务区交通总结：泛珠三角枢纽门户，五纵五横六地铁。

紧邻广州南站，真正的珠三角1小时生活圈。

五纵：广珠西线、东新高速、新光快速、华南快速、南沙港快速。

五横：兴南大道、兴业大道、汉溪大道、广明高速、规划中的南大干线（将预留有轨电车专用道）等。

六条地铁线相连：通过地铁7号线，与地铁2号线、地铁3号线、地铁4号线、地铁18号线（规划中）、地铁22号线（规划中）相连。

双地铁交汇，六地铁相连，快速汇聚广州客流。万博商务区交通配套丝毫不输于珠江新城，一个未来不会堵车的区域，诞生在车轮之上，就是成本、时间和效益，由此带来的商业前景，孰高孰低，自然明了。

时机红利，谁更适宜？投得好不如投得早，以小搏大远见钱景

绩优股or潜力股？对于投资商业的人来说，投资成本和投资收益一样重要，相比于以大换大，小搏大的盈利模式更受欢迎。

无论是珠江新城，还是万博商务区，最受欢迎的莫过于CBD商业，但是CBD商业的投资成本却是日新月异的。尤其是经历十多年发展的成熟新城，相比于珠江新城，万博商务区的CBD商业无疑商机更大、钱景更远。

十年前，珠江新城一手商铺售价为7万元/㎡，现在二手商铺最高可以卖到40万元/㎡。仅10年间，翻了6倍之多，就这个价还一铺难求，商铺随着年限而升值的稳定性彰显无遗。而租金翻番的背后是投资成本的水涨船高。再看今天的万博商务区，正在上演的或许正是珠江新城十年前的投资成本，带来的却是涨幅远超珠江新城5到6倍的收益。更重要的，根据万博商务区现已规划的商业体量，为区域性商圈，某种程度上而言，更能助升未来的价值前景。

“投”等大事，岂容错过！区域性商圈，万达金街旺铺即将发售

万博商务区位于番禺北部，东邻长隆世界，南靠华南碧桂园、西倚雅居乐、北望华南新城。该项目由万达广场、奥园国际中心、德舜大厦等九大项目组成，总建筑面积达548万平方米，总投资330亿元。

走进万达广场，华润万家、江山酒家、国美电器、大玩家、耍牛满等其他餐饮、娱乐、服装精品商家人流涌动。而且，因为世界500强企业欢聚时光（YY）、思科总部入驻番禺万达广场，消费人群中有不少商务人士。

▲YY办公室环境

▲国美电器

▲华润万家

周末时万达广场的客流量基本可达几万人次；小立过来时地下停车场已经满位，路边还停靠着大量私家车，根本无法找到停车位；尤其是美食区，到饭点时几乎每间商铺门口都排起长队。

同时，番禺万达广场的商铺具有自己独一无二的优势特点，这也是吸引大量投资者前来的原因。