本周案例

这两年发达了，手头有20万闲钱，感觉房贷利息好贵，想提前把一部分贷款还了。

求助买买君，如何操作？

买买君也想有这种困扰。有房子，有闲钱，要是还有男神，那就更完美了。

最近买买君才和一位美女同事聊到，如果有80万闲钱，是在广州再买一套小房子呢，还是买个心心念念的路虎呢？同事不假思索回答：我还是清醒的好吗？买房买房买房！

清醒如买买君，同样会毫不犹豫地回答这位观众：除非必要，提前还贷，你是不是傻……？

关于房贷和利息的2大误会

什么叫除非必要？

首先，技术层面上，如果你是为了卖一买一，不得不赎楼；或是为了购买二套时，首付比例能够低一些，不得不把现有的房贷还清。那就纯属没办法，去吧……爸支持你！

不然，就不要再误会房贷和利息了

误会1

想到欠银行几百万，整个人都不好了

不少房奴每天睁眼第一件事：想起自己欠银行几百万……整个人瞬间都不好了。

这部分小伙伴觉得，提前把房贷还完，不用再背着重重的壳生活，随时都可以辞职来一场文艺的说走就走，那才是生活！（丁爸爸你放心，买买君不文艺）

爱财如命的买买君劝这部分小伙伴最后1次：比起没有房贷压力，错过发财机会，更让买买君心痛。

买买君领导有个金句：人生唯一向银行长期低息贷款的机会，只有房贷了。

为何这么说？继续看

误会2

利息总额赶上本金，一算就心疼

房贷分2种，我们举具体栗子看看。一线城市房价这么高，不假设个贷款200万，买买君觉得没有说服力，30年期，按商贷4.9%利率计算。

1.等额本金

每个月还的本金数额一样，所以本金还得比较快，利息逐月递减，月供也随之递减。

首月还款金额最高，为13722元。

总共要还的利息总额是147万+，累计还款额347万+，利息超过了本金的70%……

2.等额本息

前期还款利息占比较大，随时间推移，本金比例慢慢增加，利息则变少。

每个月还款金额相同，为10614元。

总共要还的利息总额是182万+，累计还款额382万+，利息超过了本金的90%……

可以看到，等额本息的利息总额比等额本金利息总额高出了大约35万，并且，等额本息前期还款利息多、本金少。

10年后想要提前还款的时候，你可能会发现：什么鬼，老子一直给的利息，本金压根没还多少。这正是江湖上一直流传”等额本金比较划算”的原因。

但买买君并不同意这样的结论。

来，逐一反驳。

等额本金利息总额低，划算？错！

举栗子。甲乙同样贷款200万30年，甲选择等额本息，而乙看了朋友圈爆文选择了所谓更划算的等额本金。

辣么，甲在前137个月，会比乙多出一笔钱，他用这笔钱随便买点理财产品，保守估计8%的年收益率即可，买买君粗略计算一下，在30年房贷到期的时候，他的收益大约是178万。

甲乙的月供在第138个月刚好相同，随后乙的月供继续减少，那么，同理，在后面的221个月里，乙也会比甲多出一笔钱，他也拿去随便做点年收益8%的理财，30年房贷到期时，收益大约是98万。

（具体怎么算挺累的不让你们做数学题了……记住下面的结论就行！）

所以说……甲虽然比乙多给了35万的利息，但却多挣了至少80万的理财收益，净收益至少45万。

聪明的观众们肯定get到，事实上，选择等额本息还款方式，更加划算——利用杠杆，花小钱挣大钱。

利息总额这么高，提前还贷可以省下利息？错！

不需要多解释了……理由同上，投资收益率远高过贷款成本，拿闲钱随便买点理财，轻松跑赢支出的利息。

所以，大家一定要get到，利息并没有想象的那么可怕，因为钱，并不是一成不变的，嘿嘿嘿。

除非必要，这笔合理的债就赖着吧，用这个杠杆撬起更可观的财富……

无论你贫穷还是富贵，无论你平胸还是波涛汹涌，无论你提不提前还贷，买买君都在这里守候你。

接下来是手把手带上路的提前还贷攻略时间，比心~

提前还款有3种方式

1

有钱任性，一次性完全还清；

2

缩短还款期限，月供不变；

3

减少月供，还款期限不变。

哪种提前方式最划算？

买买君咨询业内人士的时候，某砖家回答：一次性还清，因为以后都不用再支付利息成本。

行行行，你是砖家你说得对。

wuli吃土的少男少女还是来看看方法2和方法3吧……

如果真的有人想不开，要拿20万闲钱用于提前还部分还贷，废话不多说直接划重点：

在同1个时间点，方法2比方法3更节省利息支出，适合看到利息就心塞的伙伴。

方法3可以减轻月供压力，适合每个月还完房贷就想去天台的伙伴。

另外，如果你是以下3种情况，求你了，真的别提前还款了。

1.等额本息，还款时间过半

其实利息给得差不多了，还没给的都是本金，提前还贷也省不了利息。

2.等额本金，还款时间已过1/3

最艰难的日子你已经熬过去了，后面只会越来越轻松，为什么还要想不开呢？

3.供楼时间仅有1-2年

大多数银行都规定提前还款要罚息，有的银行对于供楼不足一年的罚息高达6个月，常见的则是3个月，或者收取1%-3%的手续费。

知识点：我需要给多少违约金？

不同银行、不同时间节点、不同人的情况都不一样。根据买买君了解，一般情况下，以四大行为例，中行申请提前还款罚息1个月，建行提前还款罚息千分之一，工行提前还款罚息3个月，农行提前还款不罚息。

不过，大家都知道最近利率不断上浮，有不少以前拿到利率折扣的小伙伴反映，银行主动打电话邀请其提前还款，免收违约金哦。毕竟现在银行把额度重新批出去，至少是基准或1.1倍，又赚一笔。

具体要给多少违约金，首先看当初签的贷款合同，其次咨询贷款银行的最新规定，要具体到支行哦。

你可能还想问这些问题

Q：提前还款流程费时多久？

A：一般情况下，多数银行从申请到成功扣款，需要2-3个月。不过，碰上窗口期有名额的时候，也是飞快了。另外，碰上特殊情况，比如卖一买一急着要涂销资料，可以找按揭公司帮忙做加急，花几千块大洋就是了。

Q：公积金贷款和组合贷款，想要提前还款，又该如何操作？

A：公积金贷款提前还贷直接向公积金中心提出申请。公积金中心现在可厉害了，什么事情都能在微信搞定，关注“广州住房公积金管理中心”，点击业务办理，根据提示进行下一步操作即可，非常方便。

基本上是申请完的下一个平时每月还款日就可以扣款成功，但如果在每月还款日前3个工作日内申请，会自动顺延至下月还款日才能扣款。

组合贷的话，要向公积金中心和银行都提出申请。如果不是一次性提前还清，建议先还商贷部分，公积金部分利率低、划算，可以慢慢供。

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