实务中遇到纳税人来电咨询个人超面积购入的住宅，按《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定从价计征房产税后，该住宅对外出租时又要从租计征房产税，这两笔对同一住宅征收的房产税能不能相互抵减？

一、税收规定

（一）2011年1月28日前个人住房税收规定

根据《上海市房产税实施细则》规定，拥有房屋产权的个人为房产税的纳税人，个人共有的房产，由共有人推定代表履行房产税缴纳义务。产权转移时，受让人应督促原产权所有人缴清各期税款，否则由产权受让人负责缴纳。

房产税依照房产原值一次减除百分之二十的余值按年1.2%税率计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为百分之十二。同时规定，对个人所有非营业用的房产

免纳房产税。对个人私房出租按租金收入的5%综合征收率缴税，其中，房产税占比为租金收入的3%（上海）。

例1：张某于2017年8月与李某签订了一份2年期的房屋租赁合同，张某为房屋出租方，李某为房屋承租方，约定每月租金为5万元，于每月20日转账结算。张某每月应缴税金为：

应缴增值税=50000÷（1+5%）×1.5%=714.29元

应缴房产税=50000÷（1+5%）×3%=1428.57元

应缴个人所得税=50000÷（1+5%）×0.5%=238.10元。

（二）2011年1月28日起个人住房税收新增规定

为落实国务院第136次常务会议有关精神，上海市府决定，自2011年1月28日起，在本市范围内开展对部分个人住房征收房产税试点。并于2011年1月27日发布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。

根据办法规定，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按办法规定计算缴纳房产税。

对非本市居民家庭在本市新购的住房，除持有本市居住证满3年（按规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才不受3年限制）并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税外，均要按规定计算缴纳房产税。具体计算口径如下：

房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

例2：赵某和周某是夫妻，和女儿一家三口均为上海市居民，原住房（首套）建筑面积为120平方米，2017年1月，赵某在本市新购一套住房，建筑面积为120平方米，单价为每平方米80000元，2016年上海市新建住宅平均销售价格为25910元/平方米。张某家庭每年应缴纳房产税为：

（120+120-60×3）×80000×70%×0.6%=20160元。

若赵某将以上新购住房以月租16000元对外出租，按现行规定每月还需缴纳的房产税=16000÷（1+5%）×3%=457.14元。

建议：

1、对以上例2情况，在计算对外出租应缴纳房产税时，应允许扣除按原值缴纳房产税的部分，即：每月缴纳房产税=16000×[1-（120+120-60×3）÷（120+120）] ÷（1+5%）×3%=342.86元。

2、目前金税三期系统中尚无该计算模块，为方便纳税人申报，建议在系统中增加该功能模块。

作者：清凉