省院指引解读：商品房买卖合同纠纷之连环买卖办证问题

点击“康浩U法” 关注我们

为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，统一裁判尺度，提高审判质量，根据有关法律和司法解释的规定，结合审判实践，2017年10月11日，广东省高级人民法院制定及颁行了《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（以下简称“《指引》”）。

本文是笔者对《指引》的个人理解系列短文的第二篇。

点击查看系列第一篇：省院指引解读：商品房买卖合同纠纷之预约问题 | 实务方圆

《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》全文

问题的提出

房屋经前后多手买卖，均无办理所有权转移登记，最终买受人起诉要求其全部前手（特别是开发商）协助办理房屋所有权转移登记，应否支持？

对此问题，认为不应支持的理由主要有：

一是违反合同相对性原理；

二是可能导致过户环节所产生的营业税、契税等国家税款流失；

三是在最终买受人与其前手恶意串通逃债、虚构买卖合同时，可能导致最终买受人的前手的债权人利益落空。

《指引》中的连环买卖办证问题的规定

规定条文

《指引》中关于连环买卖办证问题的规定见于第二十五条，具体内容为：房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。

规定要点

首先，最终买受人起诉的被告为其合同相对人，而其合同相对人的其他前手只是作为第三人（而非被告）参加诉讼；

其次，法院“可以”而非“应当”通知参与房屋买卖的其他当事人参加诉讼；

再次，在被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的情况下，法院可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，而非直接判决最初的出卖人直接办理房屋所有权转移登记至最终买受人名下。

对上述规定的解读

首先，上述规定突破了合同的相对性原则，缺乏明确的法律依据。但商品房连环买卖的办证问题，是困扰法院多年的问题，出于避免当事人诉累的考虑，多年前笔者所在地区的两级法院就采用了直接判决开发商办理房屋所有权转移登记至最终买受人名下的做法。

但个人认为，在裁判的合法性上始终难以自圆其说。最为接近的裁判依据是代位权诉讼，但根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》的相关规定，代位权仅适用于金钱给付之债。

考虑到《合同法》第七十三条关于代位权的规定中本身并无限制代位权仅适用于金钱给付之债，若司法解释能回归立法原意，则代位权诉讼不失为解决此问题的妥善思路。

其次，《指引》规定法院“可以”而非“应当”通知参与房屋买卖的其他当事人参加诉讼欠妥。既然解决连环买卖办证问题的路径是判决参与房屋买卖的其他当事人依次办证，则只有“必须”追加该等当事人全部参加到诉讼中来，依次判决办证才能落到实处。故笔者理解，在实务操作中，应当追加参与房屋买卖的其他当事人参加诉讼。

再次，《指引》规定在具备一定条件时，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，而非直接判决最初的出卖人直接办理房屋所有权转移登记至最终买受人名下，可以防止各次过户环节导致国家税款流失，相较于笔者所在地区两级法院之前的裁判方法考虑更为周全。

问题的扩展

《指引》中关于连环买卖办证问题的规定，是为最终买受人的“痛点”提供的解决方案。实践中，抵押权预告登记的权利人也有类似的“痛点”。