老友记第二季开播！50位行业最强大脑相聚分享我和商业地产的缘份
在2018年伊始，老友记如期开播。1月16日，商业地产跨年老友记第二季在上海黄浦江畔诺莱仕游艇俱乐部成功举办。50位行业最强大脑相聚，分享我和商业地产的缘份。
聚会上，以下商业地产人赴约，与老友相聚，回顾往昔，展望未来。
按姓氏首字母顺序排名
陈德力 新城控股联席总裁
陈群生 瑞安中国新天地执行董事
程向东 玩童会创始人
邓志刚 巴实餐饮集团董事长
傅婼 YOHO!集团副总裁
耿轶群 阿香集团CEO
何一赞 品源文华联合创始人
洪磊 上海弘久实业总裁
黄建良 东来集团董事长
黄栩潇 娅茜创始人
蒋达强 旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁、海南事业部董事长
金华 宁波恒威地产总裁助理·商业公司总经理
赖志郎 曼都国际董事长
李汶沛 福润酒业副总经理
刘东明 衣架总经理
刘晓兰 商业地产一姐
卢忠 佳源集团商业总裁
倪敏 东渡国际集团商业事业部总经理
欧阳捷 新城控股集团股份有限公司高级副总裁
苏杰 南京新街口百货商店股份有限公司常务副总裁
孙举双 上海中原工商铺部总经理
孙来春 林清轩山茶花润肤油创始人
孙旭东 江苏哥伦布商业管理股份有限公司董事长
汤耀宗 香港置地副总裁
汪帆 上海龙盛集团总经理
王鹏 米高体育中国区副总裁
王宪魁 九宜城东北分公司总经理
王晓暄 招商蛇口商管中心副总经理
危建平 上海静安大悦城、长风大悦城总经理
吴杰 诺亚控股集团执行总裁
吴传鲲 广东赢商网数据服务股份有限公司董事长
吴雨奇 海马体照相馆创始人
谢兆丰 精典泰迪世界董事长
严华 星纬资本联席总裁
臧光伟 南京一九一二集团副总裁
张逸 虹桥南丰城总经理
张玉 阿甘锅盔董事长
张华容 爱琴海商业集团董事长
张瑞雄 百盛中国CEO
张子玉 皇庭商业管理集团CEO
周斌 广东赢商网数据服务股份有限公司总裁
周荣 金吉鸟董事长
周燕 上实城开副总裁
活动上，广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲，从数据角度发布《赢商网看2018商业地产发展趋势》。吴传鲲总结道，2017年全国拟开业商业项目（面积≥3万方）970个，实际新开504个，开业率连续5年微幅下跌。2018年，全国拟开业项目937个，新增供应8400万方，中高端拟开业项目数量占比超五成，“品质消费”成商业主流。
吴传鲲观点速递：
2018年全国拟开业项目总数统计是937个，实际预计能够开出来的数量在500个左右。今后三年开业项目的数量基本不会有太大的变化，甚至有可能会变少，但不会再出现很明显的增幅，因为购物中心在一二线城市的布局基本上已经饱和了。
2018年，中高端购物中心定位数量在持续升高，这样的情况出现大背景是消费升级，尤其是我们对奢侈品的消费，在未来几年会稳定在5%左右。另外，购物中心平均空置率到2018年可能会达到9%。
从一线城市来看，我们的商业地产已进入存量资产调整优化的阶段，赢商网预计2018年一线城市购物中心品牌平均调整比例会达到30%。另一点，在一线城市开发商从买地造商场向并购收购转型，比如凯德把三四线城市项目卖掉了很大一部分，对他们来说，做项目的收并购是未来做增量的一个主要手段。
从购物中心开发渠道面来说， A级城市（购物中心存量在一千万方以上的城市），大概有广州、深圳、北京、上海、重庆、苏州、杭州等，B级城市（购物中心存量在500-1000万方之间的城市），C级城市是指存量购物面积在200-500万方之间的。C级城市商业项目在增加，B级和A级城市的增幅都是负增长。
从购物中心内容来看，永辉的超级物种、阿里盒马鲜生，苏宁的苏鲜生等等，都是互联网巨头做到线下，这是到逼传统超市改造升级，这对传统商业的冲击是非常大的。至于未来实体品牌会不会以超市味切入点，还是切入到其他业态，这都是值得关注的。
从技术应用来看，商业地产领域人工智能、云计算、大数据等基于数据的交易或者决策会越来越多。从目前来看的，大部分购物中心招商还主要取决于团队对于过往经验的判断，但是如何用数据标准判断招商组合、品牌组合、业态组合的合理性，还是缺乏一些手段。但我认为未来大数据一定是一个方向和趋势，因为市场竞争越来越激烈，越细分的市场，越激烈竞争的环境越会要求你的每一个决定和判断都要有很严谨的数据支撑。
2018年的关键词，总结下来，未来购物中心必须要关注消费者小众窄群化的概念，这样才能体现购物中心的差异化发展。
在《光阴的故事——我和商业地产的缘份》分享环节中，特邀主持嘉宾商业地产一姐刘晓兰将中国购物中心发展分为“1996-2000年：启航”；“2001-2006年：成长”；“2007-2010年：发展”；“2011-2017年：成熟”；“2018 -2020年：未来……”5个阶段，并通过“抽签”的方式选择分享嘉宾，针对当下阶段中国购物中心的发展特点，分享“我和商业地产的缘份”——
1996-2000年：启航
星纬资本联席总裁严华
90年代后期，复星集团开始进入到地产行业，20多年以后才开始真正成立商业资产运营管理的战略平台。原因在于，商业资产，尤其是存量资产的收购进入到最好的时间点。
江苏哥伦布商业管理股份有限公司董事长孙旭东
90年代我已经进入到商业地产行业。最早进入地产行业，是在匈牙利开发了一个度假村项目，用商业的模式进行了时间拆分销售，销售完以后，又统一的运营管理模式。
百盛中国CEO张瑞雄
1996年我来上海，浦东这个地方，还是一个平地。刚好在淮海路的百盛也是1996年夏天开业的。当时我们就是一个购物中心，虽然只有2.8万平米，当时招牌就是百盛购物中心。
2001-2006年：成长
衣架总经理刘东明
我是2001-2004年上大学，在这个阶段，我刚刚步入职场，毕业之后加入了东方国际集团旗下品牌，开始从事品牌行业。衣架2015年成立，目前有80家门店。
爱琴海商业集团董事长张华容
2001年，百货里什么都有，从一楼一直到六楼。2004年，万达呈现早期商业综合体的一种做法。2005年，万达产生第三代综合体。当然，更优秀的案例都是在2006年以后发生。
米高体育中国区副总裁王鹏
米高是瑞士品牌，2002年进入中国，进入中国以后我们看到中国儿童市场巨大的成长空间，感谢在最好的时代给了我们这个品牌机会，也给了很多真正在商业大潮中的趋势。
阿甘锅盔董事长张玉
我2004年到上海，那个时候我在豆捞坊做职业经理人，先后进了五角场万达和大宁国际，感受到商业地产带给品牌商的机会。阿甘锅盔一定也会去最好的商场做自己的品牌传播。
2007-2010年：发展
皇庭商业管理集团CEO张子玉
商业地产进入“现代阶段”，这个时候商业地产开始发展。发展至今，新生代时期，无论是新零售、新商业，都被消费升级所推动，“90后”将作为我们的核心消费阶层。
海马体照相馆创始人吴雨奇
购物中心在这个时候发展已经很好了，以前以百货为主，但逛的时候，会发现你可能需要吃饭、美甲，我就觉得自己在这边逛的时候就很需要创新的业态，也奠定了海马体的创新。
上实城开副总裁周燕
致敬90后，上面写着2007-2010，但是我觉得接下来商业消费人群是他们，商业的运营人群也是他们，一些老人们慢慢的退出历史舞台，表达的是对未来的一种期望吧。
新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷
我是2007年加入新城的，到2013年才开始进入商业地产领域。做商业最重要的是创新和匠心，怎么把产品做得好、做得有趣，是未来需要看的。
2011-2017年：成熟
上海龙盛集团总经理汪帆
回到2011-2017年商业地产，其实我是做三件事情“吃喝玩”，2011年是在日月光，研究“吃喝玩”；2013年7月离开日月光，来到龙盛，开始管理团队，管理项目。
阿香集团CEO 耿轶群
商业地产在没有竞争的年代就是靠天吃饭，你有足够的人口和足够的消费力就能生存。进入2011-2017年阶段，靠天吃饭就越来越少了，只能靠能力吃饭。
招商蛇口商管中心副总经理王晓暄
土地使用性质的限制，让很多大的地产商被动转型做商业地产。2011年是我的转行，2011-2017年也是开发商比较痛的转型，就是从纯住宅到被动接受商业地产。
林清轩山茶花润肤油创始人孙来春
如果没有购物中心的崛起，就没有林清轩428家直营店，实林清轩是在购物中心这块土地上成长起来的，2013年诞生了山茶花润肤油，2015-2017年每年以100家店在发力。
2018-2020年：未来……
娅茜创始人黄栩潇
展望未来三年，购物中心虽然是存量，竞争也大，但是购物中心的发展是一个方向，因为现在的年轻人更多需要一种体验式消费，购物中心都在往这个方向努力发展。
佳源集团商业总裁卢忠
2017年最欣赏的一句话是，便宜不是人类最高的需求，好玩才是人类最高的需求，我要做得是好玩的商业，在场景、IP资源、多媒体数字化、建筑外立面、空间等方面去完善。
瑞安中国新天地执行董事陈群生
最近这几年商业地产变化特别快，以前三年五年是一个变化，现在时间更短了，在这个过程中不断会有很多新的内容在发生，速度是会更快的。
总结——商业地产一姐刘晓兰
今天下午作为主持人坐在这里，听到了非常多的词，这些词都是大家用自己亲身经历，跟商业地产的机缘，自己对它的认知，把它变成20多年走过的一个路程，仿佛就好象在昨天一样，很清晰。因为我们就是其中的人，所以我们就是中国商业地产最好的见证人。
未来中国的商业地产一定还是非常好的朝阳的行业，只是我们用什么样的心态在面对它？
前两天演讲我用了几个数据，第一，过去的2017年12万亿房地产总量，但却有另一个数据让我们非常惊讶，250万亿的存量，似乎12万亿已经支撑中国GDP非常重要的支柱，但它只是冰山一角，真正在冰山下的金矿是250万亿的价值，怎样帮助我们国家创造更多的GDP，这才是有意义的事情。
所以我自己的认知，未来中国商业地产进入全新时代，就是存量资产，如何将存量资产进行盘活，如果在盘活以后流通，也就是跟资本进行无缝对接。跟资本无缝对接过程其实是最痛苦的，因为我们还有距离，因为回报率跟资本的诉求，这个空间差就是我们在座每一个人的价值，其实未来是属于我们在中间这个环节的运营者，他会为资产赋予价值。
在未来真正的叫真黄金时代来临，我们都是其中的淘金者，能不能淘到这一桶金就看我们的了，相信在这一波黄金时代会找到自己的位置。
优美的浦江夜色中，商业地产跨年老友记分享环节结束。老友酒会拉开序幕……
2018年4月中旬
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