1月28日，雅居乐旗下的物业管理服务供应商雅生活服务股份有限公司，在香港召开新闻发布会，以宣布其股份全球发售的安排及将于港交所主板上市的详情。

据悉，雅生活IPO全球发售初步发行共333,334,000股股份。每股发售股份的发售价介乎10.80港元至14.20港元。超额配售权为最多50,000,000股股份，即发售股份的15%。假设超额配售权未获行使，雅生活的市值将约为144亿港元至189.33亿港元。

A股上市将带来更多政府项目

值得注意的是，在此次的发布会上，雅居乐雅生活服务有限公司执行董事兼首席执行官刘德明向媒体这样说道：“雅生活和以往已经在港股上市的6家物业公司最大的不同是我们的顶层设计不同，有一句话叫道路决定命运、选择比努力更重要，所以我们的设计可能成为中国物业管理行业第一家A+H股上市公司。”也就是说港交所上市只是雅生活物业发展进程中的第一步。

之所以不满足于H股上市，刘德明表示主要是因为在一些政府采购上，确实会对国企或A股上市公司比较青睐。目前许多城乡环卫一体化项目都是PPP项目，而只有登陆A股市场之后，雅生活才有可能获得更多的优质政府购买服务项目。

而中国大陆广阔的物业市场也是雅生活渴望成为第一个A+H股物业公司的另一个原因。光大证券的分析数据显示，物业管理业作为房地产开发的后端服务，从房地产生命周期来看，其生存的时间占比超过90%。百强企业的物业管理面积连续三年复合增长率达到25.6%。据保守测算，即使不考虑物业管理费提价的情况，2021年市场规模也将达到9481亿元。

在2007年到2016年的十年发展过程中，物管百强企业管理面积均值从468万平米上升到2725.1万平米，管理项目的平均个数也从46个增长到166个，单个项目管理面积均值从10万平米增长至值16万平米。整个物业行业的管理规模正在以成倍的速度增长，在这样的万亿级物业蓝海中，谁能更快速地吸引到更多的资本，谁就能一举成为下一个巨头。

并购或成为物管行业新常态

除了寻求A股上市这一个动作以外，从雅生活集团公布的款项用途比例中可以发现，在上市后，雅生活还将会把所募集的资金将大部分用于收购其他物业管理公司或其他存在互补性的社区产品及服务公司。

假设发售价为每股12.50港元，雅生活将获得净额约3,983.7百万港元。而其中的65%或约2,589.4百万港元将用于战略投资和收购。据悉，在这其中，约45%或1,792.7百万港元将用于收购其他物业管理公司，约10%或398.4百万港元将用于收购与集团存在互补性的社区产品及服务公司，及约10%或398.4百万港元将用于与业务合作伙伴共同投资物业管理产业基金。

对此刘德明表示，由于中国大陆有十几万家的物业公司，目前市场整体的集中度还比较低，这给雅生活登陆资本市场以后的并购提供了一个良好的时间窗口，因此他们会在2018年选择国内一些优秀的标的进行并购，至于是马上采取并购还是未来中长期的并购，则会在上市以后做出详细规划。

与雅生活有着相同想法的物管公司其实并不在少数，事实上，在雅生活之前上市的中海物业、彩生活、绿城服务等都在这两年通过并购的方式，为自身获取了更大的市场份额与利润。

据网易房产查询资料显示，2016年8月，绿城服务公司以227.556万元收购浙江浙元40%股份，浙江浙元截止到收购前，共实现净利润50万元，对绿城服务的利润贡献为20万元，收购价格约为11.4倍PE。

2017年10月，中海物业发布公告，称以人民币1.9亿元收购中信物业100%权益。而其对中信物业的原投资成本及收购成本约为6650万元，完成后出售事项的潜在收益估计约为1.37亿元。

2017年11月彩生活发布公告，拟以20.125 亿元人民币收购深圳万象美物业管理100%权益，万象美物业的前身为万达物业，于2016年被花样年收购，2017年中报显示，万象美实现1.288亿元净利润，收购价格约为15.6倍PE。

从上述数据中不难看到，不管是出售方还是收购方，都能在这样的收并购交易中获利。目前，新三板在线研究院数据显示，2017年有23家新增物管公司挂牌，与2016年新增数持平。未来随着更多的物业公司过会，并购也将成为物管公司上市之后的常态。

（网易上海房产 忻奇琪）