日本的人口密度是中国的2.5倍，为什么他们住的都是独栋小楼？|163

“日本人口密度是中国全国的2.5倍”这句话说的是全国平均。其实日本比中国的人口密集度更高，日本全国人口一亿4千万不到，但是东京都周围的“首都圈”、大阪京都神户的“京阪神地区”和名古屋周围的“中京圈”这三大都市圈就已经聚集了7000万人，日本全国人口的一半以上。这样一来，其他地方基本上就没有人了。

所以其他地方你想怎么盖房子就怎么盖房子，那些地方的问题不是有没有地方盖房子，而是因为老龄化社会造成的人口过疎带来的被废弃了的房子怎么办的问题。日本的废房也有一个产权问题，风能进雨能进别人不能进。即便知道这房子无主，根据现有法律，地方政府也不能去拆，但是不拆又会带来安全上的问题，大家都在挠头。

当然问题说的不是这些“其他地方”，而是东京这样的大城市。其实东京大阪这样的大城市的市中心基本上都是高楼，独栋小楼少一些。

但即便在首都圈，也能住上“独栋小楼”，有趣的是价格也不是很贵。比如即便在东京都23区里面，7000万日元左右的价格也能弄到一个所谓“独栋小楼”，按今天的汇率大概410万人民币左右，这个价格估计在北京三环之内能弄一个厨房没问题。再肯远一点，扩大到琦玉神奈川的话，5000万日元弄一个也不难，那就是不到300万人民币了。

日语中把题图中的这种“独栋小楼”叫“一户建”，很日本式。在东京土地面积一般就只有60平米左右（到了神户能有100平米），盖起来了全部建筑面积大约也就在100平米左右，除了能停一辆汽车的地方，一般没有能称得上“院子”的地方，和中国或者美国的“别墅”“豪宅”完全不同。当然那种真正的大豪宅也有，但基本上集中在高级住宅区，像东京的田园调布，神户边上的芦屋等地方。大城市市中心也算寸土寸金，非大富大贵人家住不起大豪宅。

题图中的房子，土地大概是90平米以下，建筑面积120平米左右，一楼厨房饭厅客厅卫生间，二楼三到四个房间。

下面是东京都品川区的新建一户建，土地64.48平米，建筑面积112平米，价格6945万日元（按今天的汇率大约相当408万人民币，再加上8%消费税，440万人民币左右吧）：

而真正的豪宅是这样的：

选择一户建还是大楼看个人的口味和追求，如果追求自由的私有空间，“一户建”是一个选择，虽然稍微贵一些。但是对于一般工薪阶层来说，大楼是更好的选择。首先是贷款更容易，其次大楼住户多，更安全，有些事情有住民自治会出面交涉，不像“一户建”什么都要自己出面。楼房一般都是钢筋水泥结构，抗震强度也更好，而且因为墙体厚，保暖隔热性能好，光热费也节省。再有就是大楼因为居民多，附近基本上都会有超市什么的，生活方便。

至于为什么日本的大城市里还会有这么多“一户建”存在，没有给开发商全弄成高楼大厦的理由是因为日本的土地管理非常严格，而且开发商没有那么大的拆迁能力。

日本全国的土地都有台帐，产权，用途都有规定。如果是住宅用地，容积率也是定死了的，要改变非常困难，不是睡个午觉就能解决的。而且是完全私有制，永远归属自己所有，不愿意卖就没有人能强买，一般能搞拆迁的就只有国家大型公益项目，一般的开发商就只能和人磨嘴皮，有那功夫还不如另找块空地去。所以祖上留下来的地皮一般就永远在手里，后代有把大宅子拆了改楼房的，也有一块大宅子地皮改几块小宅子地皮的。但基本上不太有人去动把几块小宅子的地皮合起来改大楼的脑筋，因为太麻烦。

这样一来就形成了在日本即便是在大城市也有不少“独栋小楼”一户建的现象。

日本是个岛国，总面积37.8万平方公里，人口达到了一亿三千万。2016年，日本人口的密度为348.3人/平方公里，中国每平方公里不到146个人。虽然日本的人口密度接近中国的3倍，但是日本的楼房都是以几层的居多，这里的居民大多是住独幢房子，舒适度比中国的好多了。

许多朋友到日本来，会发现东京的房子没有想象得那么高大，高楼大厦也没有我国一二线城市多，走进一般的住宅区，更是的是密密麻麻的几层小楼房，觉得这样的都会没有压迫感，其实很不错呢。

在东京这样的大都市，面积是北京的八分之一，人口密度更是北京的几倍，自建的几层小楼房非常多，很多日本人住的都是独栋的小别墅。日本真的是这样吗？日本国土面积狭小，为了尽量节约土地，应该是多建高楼大厦才对啊，他们还能住别墅？

这是有历史渊源的。

1，据说东京一直到明治时代才允许盖三层楼，平房的历史源远流长；此外，东京在明治5年（1872年）发生大火后，制订了“银座炼瓦街计画”（银座规则），要求建筑的高度符合街道宽度，这从安全或景观角度来说都有道理，深植人心。

（东京车站）

所以，在2003年，森大厦等一批开发商公布了170米级别的大规模旧城再造方案，但迫于当地百姓强烈反对，最后盖成了地上12层、地下6层，高度66米左右的模样。由此，百年前诞生的“银座规则”再度得到遵守，东京的闹市区终未出现太过唐突的摩天楼。

2，东京住宅区的楼房有高度限制。日本有“日照权”的概念，就是盖房子不能妨碍别人享受阳光的权益。所以许多住宅区限制楼房不能高过10米。

（东京都内的独栋小楼）

3，日本土地私有制法律保障土地所有者权益。

日本土地私有制，一旦购入，有永久的所有权。在自己的土地上可以想盖房子就盖房子，不受时间限制，只要符合当地住宅规划。日本很少有像中国那样大面积拆迁现象，因为要几百户住户都统一拆迁，那是一件很困难的事情。就比如成田机场，到现在了机场内，都还有几家住户不走。