上海内环内2018年首张预售证！

周边房价12-19W，

这个项目仅售6.1万起，堪称白菜价！

房价腰斩，却遭冷遇

上海豪宅遭做空，背后真相？

先知先觉的人开始转向，释放何种信号？

2月24日，位于上海静安区江宁路板块的新盘康鑫家园正式开盘，164套房源，户型涵盖74-155平方米1-3房，总价700-1500万之间。

项目位于市中心静安区优质地段，周边二手房均价10W/平米，新房均价12-19W，但是康鑫家园的售价才6.1W/平米起，均价在7-8W左右，可以说是打了个5-6折。

但是就是这样的好地段+低价位，项目开盘本该一抢而光，但是实际销售情况一般，在摇号开盘2周之后，也就是3月7日，再次爆出还有40多套无人认购。

经过实地探访，该项目确实还有40余套没有卖掉，而相比首次开盘正常的资格筛选——认筹——摇号——选房等流程，3月7号的“加推”，“无需摇号，直接120万定金选房！”（现场工作人员语）

资料来源：第一地产

现场来看，该项目低密度大平层，部分石材干挂，有一定豪宅品质，而付款方式也是正常的“首套35%，二套70%”，为什么就滞销了呢？

资料来源：房天下

资料来源：第一地产

价格上，随着这轮楼市上涨，上海内中环的价码早就不可“同日而语”。

内环内普遍在15W上下，内中环也要10W左右了，就连外环外的一些板块诸如莘庄、唐镇、淞宝、徐泾等也都6-7W的节奏了，这个内环内的康鑫家园开出6-7W的价格，还是一手新房，可谓惊爆眼球！

上海市中心在售豪宅版图

那再对比地价，2015、2016年上海出了数十个“地王”，诸如松江泗泾、浦东周浦、宝山顾村等，部分郊环地价达到4-5W/平米，按照正常建安成本，未来保本售价都要在6-8W，与之相比，静安康鑫家园更是划算。

上海地价分布图（板块最高价）

然而，即使这样一个好地段、低价位，开盘却备受冷落，意外滞销。要知道，在2017年及以前，这样价位的房子，都要找关系、拼现金、给“茶水费”才能买到一套的。

于此同时，越来越多上海豪宅降价求售甚至滞销的消息随之传来。

该文章说，在目前楼市成交疲乏的情况下，豪宅这个品类的成交量也跌入冰点，甚至在去年的第四季度，上海非常知名的某豪宅居然出现了0成交。

还说，就像上面的某知名豪宅，虽然进行了降价，但是却出现了0成交的结果，就是因为其对外报价太低，导致豪宅的高端性缺失，……最终该项目以冷清收场。

这篇文章说，单价10万/㎡，同类可比楼盘售价12~13万/㎡，可比地段地价10~12万/㎡，房价比地价还便宜，难得机遇，罕见供应 不容错过！

还说，只有80套 公证处摇号销售 产权：上海七十年纯住宅产权 今年6月即可交房 即买即住！

那么，豪宅卖白菜价仍遇冷，背后原因何在？

市场信心明显降低

上海的有钱人开始看空豪宅市场。

“他们对市场信心一下降低很多，如今再也没有那种带着冲动去投资一套的事发生”一位多年专注于上海高端住宅市场的营销人员表示。

不买房，大额资金去了哪里呢？

通过大量实地接触豪宅客户，该老总说，一是不少人觉得当前股市是个低点，有抄底机会，就把资金注入进去，二是通过自己的一些办法和渠道，把钱出到海外去。

总体而言，现在很多人，已经没有之前投资豪宅的冲动，反之，把钱放在别处的意愿在增强。

前景堪忧，城市价值风向在变

近年，上海旁边的杭州突然崛起，甚至有着“金融中心在上海，科创中心在杭州，沪杭双核发展”的说法。

身边不少上海人开始往杭州跑去工作，至少沪杭两地来回跑。

北京、中西部等地名校毕业生，互联网专业的，也多选择去杭州找工作。

不少创业公司、科技公司、新媒体公司都把总部设在杭州，而非上海。

最近，一篇“北上广”将不复存在！上海的黄金时代已谢幕，这座城市注定要为它的保守付出代价。文章被疯转，可见说到了上海的痛点上。

文中作者以一位互联网从业者、上海人的身份，去审视上海创业的高门槛、上海人的高姿态，年轻人的不思进取，进而得出上海早就开始掉队的结论。

BAT这种级别的公司，和上海从来没有关系。

过去的成功也可以成为一种负担

拜错师傅学香港

屌丝完胜体面

根深蒂固的打工文化

其实，前两年财经圈开始讨论深圳会不会超越上海的话题，现在，沪杭平起平坐的论调一再响起，这些舆论、热点的变化预示着城市价值的风向在变化。

如果说过去20年是一线城市黄金十年，那么接下来20年或许是杭州、南京、武汉、成都、重庆等二线城市极具增长力和凝聚力的20年。

十九大给出的时间表，2035年中国实现基本现代化，现在仅有的北上广深是远远不够的。现在还有近20年的时间。

未来，如果一线楼市涨2倍，那么二线就会涨3-4倍。

上海土著欧神，开始把北上房产转移到重庆等房价低洼的中西部，“卖掉上海一套，在重庆买10套”，背后考虑的是资产的增幅和安全性。

而我身边的上海人，特别是上点年纪的、这一代稍微有点积累的，都在澳洲、东南亚等地购置了房产，“英语不会讲没关系，会说上海话就行了，在悉尼、墨尔本你说上海话就可以畅行无阻，大家都听得懂~”一位上海老者如此说到。

还有一些新中产家庭，趁着欧洲小国如希腊、塞浦路斯、西班牙等债务困境，花费200万人民币，就可获取欧盟国身份，子女接受西方教育，家人在当地做点小生意，也在谋划布局了。

你要知道，这两年，上海人海外房产投资仅次于北京，位居全国第二，是杭州、深圳、南京等地8倍以上，可见上海人是多么热衷海外。

而他们的钱，很大程度是从上海楼市获利而来。

调控政策乌云密布

上海人买房，已经由“攻”变为“守”的心态。

卖出容易，买入难。

限购限贷政策，使得大部分已经买了几套房的人：

● 卖出1套，无法买入1套，没房票了或者首付不够

● 卖出2套=置换一套 好的房子真的很贵

本来收不收房地产税，各执一说，关键是信息都没按照既定的时间节点去联网。

但是这次“两会”上，透露出重大消息，房地产税正在路上，少则3年，多则5年，房地产税或将开征，这成为富人头上的一朵乌云，越来越厚重。

一位身边的人，注册了30多个公司，就是为了买房，你说，他还缺房子吗？这种市场及政策环境下，他还有买的动力吗？

北京超过200万的抵押贷款已经不做，银行或许认为这类城市有房价下跌的金融风险，已经在“做空”楼市。

讲到这儿，有人说，这些都是个案，是事实的一方面，发展多年的上海楼市，经历风浪无数，真有你说的那么不堪吗？

笔者也在思考同样的问题，细究下来，上海豪宅市场真实情况到底是怎样的？

1、供应极度缺乏

上海的豪宅市场，都在消耗之前的尾盘，有的甚至仅剩一套两套在售。

2017年，10W+以上的楼盘，仅发出2张预售证，一个是瑞虹新城，一个是古北壹号。

2018年至今，内环内仅发出首张预售证，就是静安康鑫家园。

根据不完全统计，去年至今，预计单价达到10w+楼盘，在排队等证的，有49个。*注：包含老盘加推。

静 安（7个）

九龙仓静安壹号 静安寺

华山公寓 静安寺

大宁金茂府 大宁

静安府 彭浦

苏河融景 不夜城

金融街融府 不夜城

嘉天汇 曹家渡

黄 浦（5个）

泛海国际住区·璞境Ⅱ 黄浦滨江

复兴珑御 老西门

翠湖天地隽荟 新天地

融创滨江壹号院 世博滨江

凯迪迪美逊公寓 打浦桥

徐 汇（6个）

漓江山水三期 华泾

云锦东方 龙华

徐汇公园道壹号 龙华

百汇园 龙华

尚汇豪庭 田林

嘉御庭 衡山路

长 宁（2个）

朗诗新西郊 西郊

壹公馆 中山公园

普 陀（3个）

高尚领域 真如

绿地海珀玉晖 武宁

宝华城市之星 光新

虹 口（2个）

珠江铂世外滩界 北外滩

瑞虹新城·悦庭 虹口内环

杨 浦（8个）

信达泰禾上海院子 新江湾城

融信世纪江湾 新江湾城

保利翡丽甲第 东外滩

八埭头滨江园 东外滩

阳光城滨江悦 东外滩

上海华发公馆 东外滩

首创天阅滨江 东外滩

阳光城檀悦101 东外滩

闵 行（5个）

上海桃花源 浦江镇

宝华源墅 浦江镇

上海星河湾2期 颛桥

古北金鹰府 金虹桥

名都城三期 金虹桥

浦 东（11个）

陆家嘴壹号院 陆家嘴

中信泰富九庐 陆家嘴

恒大滨江华府 陆家嘴

中粮前滩海景壹号 前滩

晶耀名邸二期 前滩

前滩东方逸品 前滩

海航前滩领航 前滩

滨江一品苑 塘桥

仁恒公园世纪 塘桥

九龙仓滨江壹十八 塘桥

万科翡翠滨江 源深洋泾

2、高净值客户确实在减少

现在入场的，都是改善型刚需。

这类人群已经对好房子有了基本的认知，在选择的时候，会反复比较具体的产品，所以，胡乱买一套的时代一去不复返。

限购限贷背景下，每一套都是最后一套，肯定要慎重。

那类似康鑫家园这样的楼盘，毛坯交付，房型落后，小区规划欠缺，即使价格便宜了，也很难受到认可。

3、仍有捡漏机会

对于高端自住客户来讲，当下，特别是2018年下半年，还是值得考虑出手的。

2018年开发商要卖房还债，降价。

2018年上半年压得死死的，下半年或许能松动一把。

一些好的项目还是很抢手，比如那种周边价格10-15万，但是新盘开出来8万的。

不过，也不会平白无故让你占到便宜的，找关系、合同卡死、茶水费等，还是要做好心理准备的。

比如近期融创闵行某盘，400套，收了1000个筹，传出茶水费……

再比如徐汇滨江某盘，年前，几百套大户型开出来，一下抢光，旁边12W，该盘8W，但是明确要求全款，真像印钞机、富人收割机……

但是，买到的，还是赚了。

所以，上海豪宅，买一套少一套，且买且珍惜。