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尴尬的丰台

丰台区，地处北京3-6环之间。说是3-6环，其实大部分区域都位于五环内，区位位置十分优越，要远强于大兴、通州等区。此外，丰台辖区内有多条地铁线路，交通方便，可以轻松通达市区各地。

▼丰台区位置示意图

尽管有如此优势，丰台区如今的处境还是很尴尬——整个区发展迟缓，房价一直上不去。

▼2018年2月北京二手房房价地图

从图中我们可以看到，丰台的二手房均价为59320元/㎡，仅比通州、大兴高了万元左右。丰台的南三环区域，一直是大家公认的价值洼地。

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丰台为什么一直是价值洼地

丰台房价上不去的原因有很多：

第一，丰台没有高端的产业。目前，丰台的产业主要以商贸、服务业为主。政府斥资打造的丰台科技园也多年不见起色。没有高端产业的支撑，房价自然也就上不去。
第二，丰台没有好的教育和医疗资源。
第三，丰台规划混乱。

我们知道，丰台有北京西站、北京南站这两个比较大型的火车站，此外还有丰台火车站，整个区分布着多条铁路线路，把丰台区切割的七零八落。这些被切割的零散区域很难连接，更别提区域协同发展了。

此外，丰台区有许多大的长途客运站，如六里桥客运站等。之前的北京铁路远没有现在这么发达，许多人习惯坐长途汽车进京，从西边和南边来的人都在六里桥，或者赵公口下车。自北京建都以来，该地一直是由南进京的必经之所，而这些地方就成了“码头”，鱼龙混杂，这些来北京做生意的，打零工的外地人自然第一站就选择了长途汽车站附近，这就导致周边发展混乱、直接阻碍了现代城市的发展进程。

可是近期，越来越多的投资客开始关注丰台，原因是，丰台有个看似高大上的“丽泽商务区”，据说可以带动丰台的高端产业发展，从而实现洼地补涨。

那么，丽泽商务区究竟现在是个什么情况，能不能带动丰台房价的上涨，是当前大家最关心的问题。

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丽泽商务区

1概述

丽泽商务区，即北京丽泽金融商务区 。它地处北京西二、三环路之间，以丽泽路为主线，东起菜户营桥，西至丽泽桥，南起丰草河，北至红莲南里，是北京市和丰台区重点发展的集商务办公、多功能混合、配套居住为一体的新兴金融功能区。该项目是丰台区政府主导的项目，本意是疏导金融街和北京城西的金融功能。

▼丽泽商务区位置示意图

北京城市总体规划（2016—2035）中明确指出，丽泽金融商务区是新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区。重点发展互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新兴业态，主动承接金融街、北京商务中心区配套辐射。完善区域配套，加强智慧型精细化管理。

2区位优势

上文中已经提到，丽泽商务地处西南二、三环之间。在三环里寸土寸金的北京，这个区位占据着得天独厚的天然优势。毕竟，放眼整个北京，三环里可用的土地已经屈指可数了。

而且，在建的地铁14号线中段、16号线都设了丽泽商务区站，在建的房山线北延线在丽泽商务区旁设了丰益桥南站，等地铁开通了，这个区域可以无缝对接中关村、国贸、望京等地，未来潜力还是有的。

3未来潜力

交通带动区域经济发展

中国有句古话“要想富先修路”，从这句话中可以看出交通对区域发展的重要性。

依据《北京城市总体规划（2016年-2035年）》及轨道交通规划，丽泽金融商务区规划建设轨道交通包括8号线三期、14号线中段、16号线，远期11号线。此外，丰台区域内北京南站、北京西站、与即将改建的丰台站组合，三大枢纽形成了一小时的京津冀交通圈， 加之京港澳、京开、京津唐高速公路及区域快速环线，丰台区域的交通正在进一步完善和发展。而交通的完善在带动区域发展的同时，同样加速了周边土地价值的攀升以及周边商业的崛起与繁荣，进而推动区域经济加速发展。

更值得关注的是，新机场线将延伸至丽泽商务区，并在丽泽北区设置城市航站楼，届时大家在商务区内即可完成值机、行李托运等事项，20分钟便可直达新机场......怎么样，惊不惊喜、意不意外？

区域发展再升级

按照目前丰台区公布的规划显示，丽泽商务区的规划建设，将丰台作为平衡北京南北发展的均衡器，把南中轴、大红门、南苑、森林湿地公园统筹规划，建设绿色生态、文化交往、商务服务于一体的复合功能轴。

按照市政府计划，到2020年完成建设时，丽泽商务区的总投资额将高达600亿元，届时这里将成为聚集国内外新兴知名金融机构的高端产业功能区，年经济总量可达200亿以上。新增建筑面积286万平方米，其中商业面积达140万平方米以上，可吸纳7万就业人口，届时，丰台的小伙伴们，就可以在自家门口上班了，再也不用每天早高峰挤地铁去国贸、望京等地了，想想就觉得很激动。

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商务区发展现状

但是，先不要着急惊喜，规划都是美好的，要落到实地才是实实在在的价值。我们先来看一看目前丽泽商务区的发展现状。

丽泽商务区是2008年提出的，到如今已经有将近10年的时间了，10年时间并不算短，很多规划应该已经落地并初具规模了。但来到丽泽商务区实地调研，我们发现，有很多项目并未能如期完工，比如，以下是丽泽自己的计划：

从2011年到2015年用五年左右时间，基本形成北京丽泽金融商务区建设骨架。主要目标是：全面完成土地一级开发；基本形成“功能完善、上下互通、安全便捷、人车分流”的现代化综合交通体系；建成高水平的配套服务设施，为驻区机构和人员提供高品位的商务和生活服务；建成一批体现城市特色的地标性建筑和大型景观公园绿地，使区内及周边生态环境品质显著提升；吸引一批国内外知名新兴金融机构入驻，产业集聚效应得以显现。

现在已经2018年了，不但没有看到人车分流的交通体系，而且没有高水平的配套服务设施（周边设施都很LOW），更没有看到那些地标性建筑和景观绿地。

此外，入驻的知名金融机构也十分有限，而且许多都是分公司或分支部门。比如，2017年11月29日，丰台政府与工银国际投资管理有限公司成功进行了项目签约，但是，该公司只是中国工商银行的全资子公司而已，类似的情况还有很多......

就连已经投入使用的写字楼，入驻的企业也很少。据恒泰中心写字楼里面的保安说，现在写字楼内入驻的企业还不到50%,所以目前管理起来特别轻松。

▼空空的办公楼

而且，商务区周边的配套建设，目前也还不够成熟。

▼荒芜的街道，一两公里不见人烟

▼冷清的商场

什么原因?

要知道，按照规划，截止到2015年，吸引一批国内外知名新兴金融机构入驻，产业集聚效应得以显现。可是目前，入驻的都是一些老国企，高端外企、高新企业极少。这是因为，北京目前已经有了几个成型的金融中心，如国贸、金融街、中关村。丰台要想从西城、朝阳这些老的金融中心“虎口夺食”，可能性不大，况且还有目前政策极度倾斜的通州运河CBD。

另外，丰台还有大量的城中村没有拆除，城中村是城市规划发展中的一大毒瘤，丽泽商务区的发展也同样面临这个问题：部分地段拆迁规划难,十四号线中段近期不能开通，西局附近虽然都是高价地，但是广外西南三环居住人群杂乱已是积重难返，这无疑会大大阻碍商务区及整个丰台的发展进程。

综合以上原因，丽泽商务区的未来发展实在是不容乐观。商务区没有大的起色，对周边的房价带动也会十分有限。

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丽泽商圈值得买入吗

虽然丽泽商务区未来的发展值得商榷，但是丽泽商圈就一定没有投资价值吗?

1价格实在

上文中提到，丽泽商务区这个板块有其得天独厚的区位优势。在当下土地紧缺的北京，五环内几乎已经无地可用，丽泽商务区这个三环内的地块就更显得弥足珍贵。区位的优越性加上资源的稀缺性，决定了区域的稀缺价值。等以后在建的地铁开通，这个板块的交通优势会更加凸显。

丽泽商务区处于三环内的优质地段，同时也有在建设中的地铁，现在周边二手房均价大致在5.6-5.8万，如丽泽景园、丰益城市花园等，这个价格，可以说是没有任何炒作水分，非常实在的，和接近北六环的北七家，接近南六环的大兴新盘6W+、7W+的价格比起来，可以说是没有任何炒作水分，非常实在的。未来涨不涨先不说，至少买房者不用担心掉到坑里。

2优质资源的引入

据了解，商务区周边目前已经开始出现了豪宅项目，如西府大院、懋源璟岳、中国府等，这大大提高了丽泽商务区周边的居住价值和居住体验。

此外，首创置业、SOHO中国等房企纷纷投得了丽泽金融商务区的核心位置地块。首创置业共拿下了3块商业金融用地，总耗资为50.64亿元。其中一地块将建设“首创.天城金融广场”大型综合体项目，这无疑会带动周边区域的价值攀升。

为了平衡北京南北差距，缓解资源分配不均的问题，当然，更为了发展丽泽商务区的需要，丰台政府引进了优质的教育和医疗资源落户丽泽及其周边，如北京十二中丽泽分校，解放军307医院等。随着丽泽发展的需要，未来，相信还会有更多的优质资源被引进。

3对刚需和投资客的建议

综合丽泽商圈的利弊分析，米宅建议，对于刚需和改善来说，如果资金相对有限，又希望能不远离主城区，周边配套齐全，不妨考虑下丽泽片区及其周边，这个区域虽然不够高大上，但是通勤便利，价格实在，炒作成分少。

对于投资客来说，可能更多的就是考虑去赌一把未来了，虽然丽泽片区眼前利好一般，但三环内的黄金区位是无法改变的，随着未来的旧城改造，这一片区未尝不会上演逆袭的奇迹。

（完）