别人挤破头进不去的北龙湖，为何4大商场轻松拿地？|163

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上期，数读Datalk对东区即将启动的几家国际连锁高星酒店进行了介绍，不得不说，东区的这一举动，一举提升了郑州在酒店服务业的整体水准。

7个国际高星酒店公布，郑东新区将呈现怎样的国际范er？

然而，国际高星酒店更多服务的还是商务人群，那么与普通消费者结合更紧密的消费场所呢？三月初东区公布的信息，涉及了北龙湖及东广场以及白沙多个商业项目，让我们逐个看一下。

三座万象，归于一城 华润签下在东区签下两个项目涉及不同产品线

经过十余年的发展，华润置地已经形成了以高端购物中心万象城为核心、包含社区型、街区式等多种形态的产品线。

万象天地@深圳南山，2017

万象城@上海闵行，2017

1234Space@深圳罗湖，2013

已经开业近4年的郑州华润万象城，属于城市级综合体万象城产品线，定位高端。虽然说在经营商存在一些问题，但却可以说是郑州真正意义上的首座现代化购物中心，同时其在商业规划、营销推广、品牌引进依然有诸多亮点。

2017年，作为国内购物中心一线企业的华润，对集团内的地产业务不断梳理整合，并且明确了快速发展的目标。而此次东区释放的4个商业项目中，华润就占据半壁江山！针对这两个项目，前期我们就曾做过一次预判，目前看来出入不大。

华润在东区新拿两块地却不做万象城，真对郑州失望了吗？

新时代广场地块位于高铁站东广场，项目不涉及住宅，主要包含购物中心、写字楼、酒店/服务式公寓等板块。从此前获得信息看，该项目的商业部分很大可能会开发为万象城。

龙湖南里

或为华润新一代“万象天地”产品

华润入驻的另一个项目龙湖南里，是位于龙湖南的豪宅区域，地块紧邻河岸，可以说位置绝佳。熟悉北龙湖的朋友应该清楚，北龙湖按照内环-中环-外环的分隔，楼层限高逐步提升，而此次华润拿下的地块位于龙湖内环，也就决定了这里不可能开发出此前华润颇为擅长的高层/超高层写字楼和酒店。但是从另一个角度讲，天生的自然条件和低容积率的性质却非常适合2017年才面世的万象天地产品线。

从效果图上看，项目确实采用了万象天地“Mall+街区”的规模模式，同时入乡随俗的采用了北龙湖统一的新中式设计。

值得一提的是，目前全国只有华润大本营深圳同时拥有两座万象城——一个是坐落于罗湖的全国第一座万象城，另一个就是位于前海华润总部下方的新万象城。如果这样看，华润“三城布局郑州”，确实是颇为引人注目的举动。

龙湖北岸，商业集聚 郑州首座大悦城/爱琴海/新天地，将于此亮相

龙湖北里的地块位置位于龙湖北区域的龙湖中环两侧，因此，项目北部区域的住宅和写字楼/公寓酒店板块的高度限制也就没有受到太多限制。此前，华润也曾考虑过入主本地块，但从目前的结果看，项目最终交给了中粮或红星美凯龙来运营。

中粮同样较为重视购物中心开发，这在央企中较为罕见。而凭一己之力扛起整个西单商圈的“西单大悦城”，可以说已经成为了中粮的一个亮眼名片。近年来，中粮旗下的大悦城也走上了快速复制的道路，朝阳、天津、上海……扩张步伐逐渐加速。

与华润不同的是，中粮大悦城定位更为年轻化一些，一般会主打潮流、时尚，这或许也更适合郑州项目所处的区位。同时大悦城也非常擅长营销，无论是每个项目都不一样的主题街区、还是上海的摩天轮/空中跑道，都代表着大悦城对年轻消费群体的深刻洞察。

至于红星美凯龙，大多人对他的理解还是传统的家具卖场。然而，经过多个爱琴海购物中心的开发，其目前也已经启动了快速复制扩张的模式。虽然从品质上较万象城、大悦城以及其他购物中心略有逊色，但更为贴近社区的定位对北龙湖北区域或许也是不错的选择。

龙湖新天地

龙湖新天地是此次推介的4个项目中，唯一一个没有揭幕的，而从区位上来看，项目的自然条件却又是最优质的。

新天地是瑞安地产在上海开发的地标性商业项目，对城市核心区位的老上海“石库门”建筑群的保护性开发模式，让其成为了国内商业公司竞相模仿的对象，创造性的为大家展示了商业形态、城市更新的崭新可能。近年来，瑞安不仅在上海发展的风生水起，更是相继进驻武汉、重庆、佛山、大连等城市。而凭借着紧邻龙湖的优质区位，希望瑞安能够为郑州带来一个体验丰富的全新项目。

商场风云，谁人能懂 商业地产，会否成为开发商竞相逐鹿的下个战场

随着北龙湖住宅地块的瓜分接近尾声，商服地块的分配成为了一大亮点。而此次东区推介的4个项目，大多要到2020年才能完工，至于投入运营或许需要更长的时间。

值得关注的是，华润和中粮此次拿下的地块，除了商业之外更包含了大量住宅地块，轻松进驻大家挤破头竞相拍地的北龙湖，在感慨两家公司好命之外，又不得不感叹国内优质商业地产公司的稀缺。

对商业有所关注的朋友们会注意到，万达模式的成功带动了一大批模仿者，而去年以来，郑州市场切入商业板块的地产公司同样越来越多，但相较于已经非常成熟的住宅地产，强调经营、运营的商业要求其实一点不低，甚至更高。

凭借着丰富的开发经验，以住宅为核心的地产公司或许能够快速吃透建设开发的部分，但是更为核心的招商、运营、企划呢？同时商业地产相较于传统的开发模式，虽然长期收益可观，但却更考验资金运作能力，这对习惯了快进快出的地产开发商来说，无异于“食之无从下口，弃之又觉可惜”难啃骨头。

今明两年，郑州将有众多商业项目投入市场，但又有多少项目能够最终喜迎收获？让我们拭目以待吧。

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华润在东区新拿两块地，选址何处、形态如何？