【年报有料 | 华润置地】2018年1830亿，央企复兴之路|163

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华润置地是中国内地最具实力的综合型房地产开发商之一。1994年，华润置地于北京成立，1996年在香港联交所上市。2010年，香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股。在公司战略层面，华润置地确立了“销售物业+投资物业+X”的商业模式。未来，华润置地将通过“精准投资、卓越运营、变革创新”的战略举措，培育新的价值增长点，致力于成为行业领先的综合性房地产企业。

一、销售金额创新高，华润迈入1500亿大关

2017年，中国政府主张“房子是用来住的，不是用来炒的”这一方针，在政策调控方面继续深入，坚持“因城施策”。从传统的“一刀切政策”到如今的分类调控，政策调控效果显著，房地产市场也从曾经的经济推动器到现在的经济稳定器。中国2017年的GDP增长超预期，同比增长6.9%，房地产市场贡献了不小的作用。

华润置地作为国内一线房地产开发企业，凭借着全国化的战略布局，在2017年取得了不错的业绩，2017年全年，华润置地销售金额为1512亿元，同比增长40.8%。销售面积954.3万平方米，同比增长23%。在行业集中度快速提升的大背景下，华润置地作为房地产市场的一线龙头企业，业绩有望进一步上升。

图：2012-2017年华润销售金额、销售面积情况

二、合理布局，华润置地年内斩获64块土地

2017年作为国内房地产市场的“备货大年”各家房企争相竞夺土地资源，2017年全年全国土地成交价款同比大幅上升49.4%，达1.36万亿，土地购置面积同比上升15.8%，达2.55亿平方米。在与同行激烈的竞争下，华润置地在年内斩获64块土地，共计新增计容建筑面积1196.6万平方米，其中开发物业1005.5万平方米，持有物业191.1万平方米，共计花费1044.7亿元人民币。

截止2017年年底，华润置地已进入全球范围内的60座城市，总土地储备面积达4897.8万平方米，按照现在的销售面积来估算，可满足未来3年的发展需求。

从土地类型来看，4897.8万平方米的总土地储备里有4081.8万平方米属于开发物业，投资物业的土地储备为816万平方米。

从土地储备的区域来看，华润土地储备结构相对健康，华南区域依旧是占比最大的区域，华润置地在华东和华北市场投资比较均衡，2017年在华东和华北大区与去年同期相比，增加了120万平方米-140万平方米左右的土地储备，从土地投资金额分布的来看，证明了华北、华东、华南是华润置地的战略重心。

表：华润置地2016-2017年土地储备结构

三、“2+X”商业模式，助力华润发展

华润置地继续坚持“销售物业+投资物业+X”的商业模式，并取得了骄人的业绩。2017年全年，华润置地2017年全年综合营业收入为1185.9亿港币，同比增长8.5%，毛利润率为40.3%，净利润率为21.4%，依旧保持较高水准，项目较高的溢价和商业较高的毛利是提升公司盈利能力的关键。

图：2012-2017年华润置地财务状况

在开发物业方面，2107年营业收入为1045.6亿港币，同比增长5.9%，结算毛利率39.8%，同比增长7.5%，结算均价为14490元/平方米。其中华北大区贡献了近27%的营业收入，其次是华东大区和华南大区。

图：华润置地2017年结算营业额分布

在投资物业方面，2017年全年，华润置地的租金收入为87.8亿港币，同比增长21.1%，其中购物中心业务营业收入61.4亿港币，同比增长20.1%；写字楼业务营业收入12.6亿港币，同比增长9.5%；酒店业务营业收入13.8亿港币，同比增40.1%，华润置地的商业项目的规模和盈利能力在业内处于较高水平。

截至2017年底，华润置地的投资物业（包括酒店和商场）总建筑面积688.8万平方米，其中已开业万象城16个，五彩城/万象汇11个，不管是从规模还是人均客流量上来看，都位于行业前列。虽然华润置地的租金收入较高，但华润还不满足现有的状况，2018年内，新计划开业5个购物中心，分别为西安西咸万象城、上海万象城、深圳万象天地、北京密云万象汇、泰州万象城。此外华润还积极获取南京、长春、昆明、烟台、南昌等城市的商业项目，预计在2021年陆续建成开业。

四、三费微增，融资成本处于行业较低水平

华润置地的管理能力较强，三费费用率一直处于业中等水平，2017年华润置地的三费费用率为8.13%，较2016年有的5.97%有一定幅度的提升。一方面原因是，华润置地在2017年7月和2017年8月分别发行了50亿、60亿利率为4.55%、5.38%的中期票据，导致华润置地2017年财务费用支出由2016年的1.93亿港币增加到今年的15.27亿港币，但是华润置地2017年的加权融资成本仅为4.16%。另一方面是因为华润的管理费用支出由2016年的30.82亿港币上升到今年的42.19亿港币。

图：2012-2017年华润置地三费情况

五、较低负债，华润财务健康发展

华润置地的管理能力较强，三费费用率一直处于业中等水平，2017年华润置地的三费费用率为8.13%，较去年有的5.97%有一定幅度的提升。一方面原因是，华润置地在2017年7月和2017年8月分别发行了50亿、60亿利率为4.55%、5.38%的中期票据，导致华润置地2017年财务费用支出由去年的1.93亿港币增加到今年的15.27亿港币，但是加权融资成本仅为4.16%。另一方面是因为华润的管理费用支出由去年的30.82亿港币上升到今年的42.19亿港币。

图：华润置地2012-2017年净负债率和现金短债比走势

六、1830亿！华润志向远大

华润置地在3月20日举行的业绩发布会上，公布了2018年的销售目标，将2018年的销售目标为1830亿元。观察近几年的华润置地销售目标的制定，2018年华润的销售目标制定令人有些意外，华润一改往常稳健的作风，将销售目标定在1830亿，较2017年的实际销售金额1512亿元增长20%。也是近年华润上调目标幅度最大的一次，此次目标的制定表达出了管理层对于公司以及市场的信心。

表：华润置地2015-2018年销售目标

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