本文作者：文晓楼（深圳淘房志副主编）

序言：各位读者粉丝好，买房是人生的一件大事，在深圳尤为如此，动辄数百万的房子让人不敢马虎。为此，淘房志今年推出了一档重磅栏目：《深圳楼市踩盘评级》，针对深圳新房和部分热点片区二手楼盘进行重点解读，为购房者提供可靠参考，帮大家买到心仪的房子。

本期是《深圳楼市踩盘评级》的第五篇，也是晓文哥写的第三篇，给大家讲解的楼盘是，西丽大学城片区的京基御景峯。

项目效果图

1

地铁5号线长岭陂站唯一新盘，所在片区重点打造“环西丽湖科教城”，新房供应接近尾声

区位评级：★★★

京基御景峯位于地铁5号线长岭陂地铁站，并且是周边唯一新盘，背靠塘朗山，面朝深圳大学西丽校区与南方科技大学。

该项目位于西丽大学城片区，算是西丽的“豪宅区”，片区以大户型居多，小户型相当稀缺。并且该片区也是西丽新盘和次新盘的聚集地，如宝能城、塘朗城、华晖云门、水木丹华，以及将入市的京基御景峯。

不过，在一波新盘供应潮后，片区新房供应几乎接近尾声。以住宅用途改造的供应用地锐减，主要为各大高校扩充教育基地。例如，南山区2017年度务虚会提出“环西丽湖科教城”规划，预计将大学城扩容到3平方公里，以推动清华、北大等国内外名校落地。

而纵观整个西丽片区，除了环西丽湖科教城的规划，比较重磅的就是留仙洞总部基地规划，这两大规划相辅相成，将形成人才输出、科技创新于一体的联动区域。

晓文哥当日乘坐地铁前往踩盘，一出地铁站放眼望去，项目周边空荡荡的，商业、医疗等配套全都没有，甚至连便利店都看不到，不过风景确实很美。

可以肯定的是，大学城片区非常适合自住，其居住密度比科技南、后海南等片区还要低，能满足高端改善型购房者在居住舒适度上的需求。

而据销售透露，项目的意向购房者也主要来自南山、福田，以大学教授、医生、海归等对居住品质要求高的群体。

2

70年产权公寓，主推116-158平3-4房，通燃气带阳台，极佳的视野景观，满足改善型购房者需求

户型评级：★★★

在营销中心，晓文哥得到的消息是，该项目住宅产品暂无推售计划，584套公寓正在申请预售证，预计将于5月入市。

据了解，京基御景峯总建面约64万平米，共分三个地块开发。01号地块为写字楼和商业，03号地块为回迁房和保障房以及1栋写字楼。02号地块为公寓、住宅产品，即将入市的为4、5栋公寓产品。

公寓产品有三种户型，分别为116平3室2厅、147平4室2厅、158平4室2厅。

公寓A户型约158平方米4房2厅2卫：

该户型朝向西南双向景观，该朝向的优点是采光好，西晒可以杀菌。但下午的太阳一般很毒，需要拉上窗帘，会很热。客厅开间4.5米，并且带大阳台，明亮舒适。主卧开间3.55米，自然通透采光性能优秀。所有次卧开间超过3米，也都具有较高的舒适度。

公寓B户型约147平方米4房2厅2卫：

B户型同样是西南朝向，大面宽通透布局，通风采光效果极佳，空间布局较A户型相对合理，但园林景观不如A户型开阔。客厅开间4.25米，主卧开间3.55米，公卫距离居住区稍远，但面积阔绰功能性更强。4栋靠近社区园林，较为安静舒适，5栋距离平南铁路更近，虽然该线路运输不繁忙，但也会有轻微噪音干扰。

公寓C户型约116平方米3房2厅2卫：

该户型朝向为西南或者东北，并拥有无遮挡山景视野。双面采光布局，户型结构紧凑。客厅开间3.45米，在此面积段有所不足。小次卧靠近主卧，可根据自己的兴趣爱好，改成衣帽间、书房等。

部分样板房实景图

总体上来看，由于新规近期新房几乎没有赠送面积，使用率都相对不高。而京基御景峯为超高层公寓项目，整体户型实用率上与同面积段住宅产品有一定的差距。

大部分的户型都是朝南向设计，侧重点偏向居住舒适度与景观、环境的结合。能充分利用景观资源优势，房间均为落地窗，采光通风效果较好，多数户型卧室空间舒适度较好。

另外，项目距离平南铁路和福龙公路较近，早高峰期间车流量较大，稍微有些噪音。加上项目的回迁房较多，一期有3栋，二期有2栋，公共资源可能较为紧张。

言而总之，项目推出的为110平以上大户型产品，装修风格大气，居住的舒适度不错，并且都有不错的视野景观，基本能满足改善型购房者的需求。

3

目前周边欠缺大型的商业中心，人流量少，居住氛围不够浓厚，但未来周边配套会很完善

配套评级：★★★

就目前状况而言，京基御景峯周边欠缺大型的商业中心，居住氛围不够浓厚，因此现场销售也着重强调山景和水库等景观资源。

这意味着，在项目自带3.7万平米商业开业前，只能尽情享受静谧的山景，而暂时忍受周边“啥都没有”的状态。另外，整个西丽片区要等宝能城8万平的商业以及塘朗城6万平的商业正式开业，才基本填补片区商业配套的空洞。

教育配套：项目自身规划有幼儿园、周边有南科大二附小、塘朗小学，附近还有道尔顿新华公学，目前高中部在建。

医疗配套：项目自建有社康中心，附近有多所医院，其中深圳大学附属医院是南山区的第二所三甲医院，有效缓解居民看病难的问题。

休闲娱乐：靠近塘朗山公园、长岭陂水库和西丽湖，风景资源丰富，早起晨练，傍晚可以去散散步，项目周边还规划了10.5万平米西丽文体中心，休闲娱乐丰富。

简单来说，就是项目目前周边人流比较少，缺乏大型的商业中心，居住氛围不够浓厚。但未来会很好，自身和周边的商业起来后，加上本身的自然景观，是个自住的好地方。

4

地铁出行便利，一站达北站交通枢纽，接4号线、规划中的13号、15号线，可快速到达前海、科技园、后海和福田等片区

交通评级：★★★

京基御景峯是典型的地铁盘，无缝接驳5号线长岭陂站，地铁一站到深圳北站交通枢纽，四站达西丽高铁枢纽，通过高铁可快速通达全国各地，特别适合经常出差的朋友。

并且，项目将来通过5号线可连接4号线、规划中的13号、15号线，快速到达前海、科技园、后海和福田等重点区域，通行时间的缩短，也将吸引这些片区的人流。

其实除了地铁之外，对于项目定位的中高端人群，驱车出行会是大多数购房者选项。项目北侧临近留仙大道，东侧为南北主干道福龙路，南侧为二线关公路。通过福龙路、南坪快速、塘朗山隧道、沙河西路可拉近与其他片区的距离。

从百度地图上的实测，开车从项目出发前往福田车公庙10多分钟。

5

据销售介绍，项目预计卖7.5万元，周边基本没有老旧二手房，只有部分新房，房价在6.1-10万/平左右

价格评级：★★

西丽在整个南山片区有着“洼地”的称号，目前在售的只有宝能城、塘朗城等少数几个新盘，房价在每平米7.5—9万元。以宝能城为例，最近一次开盘均价每平米8万元，感觉新房洼地也要快被填平了。

并且，片区新盘小户型稀缺，住宅类几乎没有70多平的户型，最小也是80多2房，公寓也大多是90-100多面积段的。只有塘朗城有超小户型（34-85平）。也就是说，片区内有很大部分房源总价已过千万。

二手房方面，项目周边基本上没有老旧的二手房，只有部分次新房，房价在6.1-10万/平左右，如宝能城二手房达每平米10万元，水木丹华7万左右，华晖云门8.5万元。

项目新房图片

项目周边二手房

说回京基御景峯，作为公寓产品，首付要5成，杠杆利用率不高，贷款10年，月供其实也较高了。据销售透露，预计开盘单价至少在7.5万元，与周边二手房价格相差不大。

据晓文哥初步估算，按照7.5万元单价，项目116平户型总价约870万，首付5成要435万，而158平的总价在1185万，首付在592万。

对比深圳在售的华联全景国际，招商中环、卓越前海壹号，龙光玖钻，塘朗城等公寓项目，京基御景峯所拥有的的自然人文环境是不可比拟的，自住舒适度比较好。

6

投资属性稍差，自住不错，改善型购房者可适当关注

综合评级：★★★

写到这里，晓文哥相信你对楼盘应该有一定的认知了吧。项目值不值得买？买来可以投资吗？还是只能自住？现在晓文哥写了一些建议，希望可以给你参考。

可以买的理由：

1、产品的稀缺性，户型均为超百平的改善型3、4房，拥有70年产权，通燃气带阳台，户型跟住宅相差不大，比较适合三代同堂或二胎改善需求的人群。

2、地体口综合体物业。项目无缝对接地铁5号线长岭陂站，并且是西丽为数不多的大型综合体项目之一，自带3.8万商业，规划有社康中心、公交场站、幼儿园等公共设施。

3、拥有无敌景观。建筑密度较低，无高层遮挡，南观塘朗山山景，北眺长岭陂水库景观，加上周边高校林立，人文气息浓厚。喜欢山景人文氛围的朋友可以关注了。

4、周边配套将会很完善。未来可一站抵达宝能城+塘朗城商圈、北站商圈，可满足不同层次购物的需求。

5、 品牌房企，各方面品质有保障。

不买的理由：

1、当前周边人流少，缺乏大型商业中心和优质医疗资源，居住氛围不浓厚。另外，靠近平南铁路和福龙公路干道，稍有些噪音。

2、项目的回迁房和保障房居多，可能公共资源比较紧张。

3、公寓产品首付5成，杠杆利用率不高。没有学位，对于有这方面需求的人可以不用考虑。

个人建议，对于福田南山的改善型购房者来说，喜欢安静山景资源的朋友可以关注，但对于投资客来说，该项目的投资属性稍弱。

“晓文哥”混迹深圳地产圈多年， 现任深圳淘房志副主编，对楼市有自己的一番见解，欢迎志同道合的朋友，共同实现财富自由。

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