航拍海口江东片区，中新网骆云飞摄

作者：清源妙道真君，本文已获授权，

来源：海南发展

6月3日，经海南省委、省政府深入调研、统筹规划，决定设立海口江东新区，将其作为建设中国(海南)自由贸易试验区的重点先行区域。

江东新区的战略定位紧紧围绕全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区(“三区一中心”)的战略定位

堪称海南自贸区自贸港“一号工程”

1.江东新区在哪？

在6月3日晚上八点海南日报很快给出了最终答案

△图1 海南日报给出的江东新区区位图

△图2 海口规划的江东组团（2010年规划）

△图3 完整江东新区详图

（大家记住这张图，后面会多次用到）

本君在6月3日下午也找到了张图的来源海口市总体规划（2011-2020），腾空出世的江东新区包括：美兰区演丰镇全镇，灵山镇几乎全部和三江镇北部，其中中间核心位置为海口桂林洋经济开发区（包括工业生活区、农业综合区、海滨旅游区、桂林洋高校区）及南边的临空经济区（图2中美兰机场周边的空港发展备用地）。

其中临空经济区和三江镇是在之前的江东组团（2010年规划）没有出现的。

2.江东新区的现状

江东新区主要是有美兰区的灵山镇、演丰镇、三江镇、海口桂林洋开发区及临空开发区（现在为备用地除了机场周边无建成内容）组成，让我们看看他的现状。

航拍海口江东片区，中新网骆云飞摄

海口桂林洋经济开发区规划面积4130公顷，人口有9.6万人，是一个由工业生活区、农业综合区、海滨旅游区、桂林洋高校区组成的综合型经济开发区。这是在江东新区中最大的建成区。

灵山镇位于海口东海岸，拥有农业人口70932人，常住人口116183人，土地面积112.3平方公里，江岸线长15公里，海岸线长12公里，有仙月仙河等5条总长50公里的河流，东营港等3个渔港，自然资源丰富。

演丰镇辖区面积119.78平方公里，全镇总人口25902人。辖区内交通发达，有美兰国际机场，海文高速公路，东环铁路和规划建设中的曲口港。自然资源丰富，环境优美，有世界第三亚洲第一的东寨港红树林保护区。

三江镇位于海口市东部，全镇总人口18650人，全镇土地面积70.9平方公里。拥有11公里长的海岸线、933公顷（13995亩）的天然红树林和海底村庄等丰富的水文资源。

总计人口256735人，其实从规划图也可以看出，除了临近主城区的灵山镇和桂林洋开发区（开发区一半以上人口为在校大学生）有较多的人口，其他区域均为人烟稀少，建成面积少，同时已有基本路网及配套设施。

3.为什么是江东新区

图4 海口江东新区（上）

海口西海岸规划图（下）

从图1和图4就可以得到答案

海口南面虽然土地充足，但定位为生态涵养区，同时基础设施落后，交通不便利。

海口西海岸作为过去10年海口重点开发区域，基本都是建成区，已经没有发展空间，大家再往西看澄迈老城也是成片的建成区甚至建成密度比西海岸还大，无法满足自贸区的建设需求。

海口江东新区建成区域小，空地多，离中心城区近，交通便利，拥有海南客流量最大的美兰机场、美兰动车站和即将建成的铺前大桥。再往东看文昌铺前还有大片未开发的处女地，为江东新区未来开发留下了成长空间。

总结为：交通好、基础设施成熟、生态好、有空地（这个最重要）

4.江东新区的难题

第一个难题 海口万达城


图5 2016年海口万达城签约仪式

海口万达城位于桂林洋滨海区，总规划用地面积约6671亩，是迄今万达集团在国内投资建造的第16座万达城，也是唯一的滨海万达城，项目总投资500亿（含地价，建安成本、管理费用及税费），将按照独创性、唯一性、世界一流标准，建成世界级标杆性的旅游项目。项目计划于2017年上半年开工，2020年底全面开业。开业后预计年接待游客超过1000万人次，创造就业岗位超过2万个，并创造可观持续的税收收入。

上面是桂林洋经济开发区对海口万达城的介绍（至今还在官网首页），2016年万达王健林与罗保铭书记（时任海南省委书记）会面签订500亿大合同还引起了全国关注。可是随着万达的失势、海口万达城也被打包卖给了融创，至今还未完成过户。

海口万达城位置优越，占据江东新区核心滨海区域，是摆在江东新区面前不得不解决的问题。

第二个难题 如意岛

图6 海口如意岛规划图（上）

如意岛效果图（下）

如意岛是海口最大人工岛项目，下面是摘自《海口市如意岛控制性详细规划》的描述

如意岛规划范围按照国家海洋局批复的用地范围，填海总面积716.34公顷，其中建设用地面积612公顷。以度假康体、休闲娱乐为核心，集文化交流、高端消费、时尚创意于一体的低碳、环保型高端旅游度假区。如意岛旅游观光人数为年接待量300万人次，日均接待1万人次;如意岛旅游度假人数为年接待量150万人次，日均接待0.5万人次。

其中连接江东新区的如意岛跨海大桥全长5666.26米，桥面宽27.5米，为海南在建的最长跨海大桥。在2017年2月18日动工的新闻当时还引起轰动，不少人把如意岛跨海大桥错以为琼州海峡跨海大桥。

可是如意岛的投资方中弘股份却深陷泥潭，公司实际控制人王永红避走香港，中弘控债务缠身。

图7 中弘控股因为违规填海被罚

以上两个疑问是摆在江东新区面前的小小问题，本君认为在自贸区“一号工程”面前都能解决。

海口万达城的解决思路应该是调整规划，提高标准，缩小面积或者干脆协商取消项目，通过其他方式补偿开发商，当然前一个的概率更高。

如意岛的解决思路也是类似，不过如意岛已经经过多次规划和审批，只能调。先是做好生态保护相关工作，提高规格已适应自贸港的需求，引入其他资金雄厚、经验丰富的投资方，以确保项目的顺利推进。

5.江东新区未来

我们先来回顾下6月3日海南日报对江东新区的描述。

重点做好“四个打造”：

打造世界一流的零碳新城;

打造彰显中国文化海南特色的靓丽名片;

打造城乡一体和谐共生的中国示范;

打造全球领先的生态CBD。

据介绍，规划建设江东新区是建设中国（海南）自由贸易试验区的重大部署，是面向世界、属于全国、留给子孙后代的宝贵财富。海南将牢记习近平总书记的殷切希望，弘扬敢闯敢试敢为人先埋头苦干的特区精神，集全球之力、聚全球之智，以“功成不必在我”的精神境界和“功成必定有我”的历史担当，一张蓝图绘到底，一任接着一任干，努力把海口江东新区打造成为新时代全面深化改革开放新标杆中的标杆，舰队中的旗舰，为争创中国特色社会主义生动范例，谱写美丽中国海南篇章打好头阵。

江东新区的未来就在各位的脚下，是海南新30年的开始，希望大家都能投生到这一场浪潮中来，创造一个全新的30年。

新闻速览五分钟

一图读懂海口江东新区

从6个方面高标准高质量的推动江东新区规划建设平稳向前推进：

1、海口江东新区确定11个方面22项重点工作

据介绍，海南省委省政府成立了以省委常委、常务副省长毛超峰为组长，省委常委、海口市委书记张琦为副组长的江东新区规划建设工作领导小组，办公室设在海口市政府，领导小组成员由省发改委、省规划委、省财政厅、省环保厅、省交通厅、省住建厅、省海洋渔业厅、省林业厅、省水务厅、海口市主要负责人组成。5月21日，省委常委、市委张琦书记主持召开市委常委会，研究组建江东新区办公室，选调骨干力量专职负责江东新区工作，制定了《中国(海南)自由贸易试验区海口江东新区规划建设工作方案》，确定了11个方面22项重点工作，逐一明确牵头领导、责任部门、完成时限。

2、顶尖规划建设专家参与新区的选址和设立

海口江东新区的选址和设立是一个认真、谨慎、科学的系统过程。按照刘赐贵书记“规划先行、谋定而后动”的要求，5月14日，在国家住建部的大力支持下，海口市举办了新区规划专家研讨会，邀请了10多位国内外顶尖规划建筑设计权威专家、院士为海口建言献策，综合考虑区位、交通、土地、水资源和能源保障、环境能力、人口及经济社会发展状况等因素，对建设新区进行了充分比选和科学论证，一致认为要坚持以人民为中心、着力高质量发展创新的思路，统筹生产生活生态的内在联系，科学合理把握节奏，高标准、高水平推进新区规划建设。

3、江东新区严控户籍 暂停户口迁入

依法依规实施严管严控，对江东新区范围内的规划、土地、不动产交易和项目建设依法严格管理，区分不同情况，暂停和冻结了区内建设项目。对户籍实行严格管控，暂停户口迁入。海口市成立了以张琦为组长的打违控违领导小组和丁晖为指挥长的指挥部，集中开展大规模拆违行动三次，确保新区内不出现未建先乱、抢栽抢种等现象。

4、地质调查工作于8月底形成综合评价报告

海口市做好江东新区规划设计的基础支撑性工作，构筑好生态城市、智慧城市、安全城市和绿色城市规划建设的稳固根基。

在自然资源部和在国家地震局的支持下，省国土厅、省地质局与海口市通力配合，江东新区地质调查工作纳入中国地调局多要素城市地质调查试点，对生态环境、地质环境、水文地质、地质构造稳定性、建设用地适宜性、地震灾害、台风灾害等方面开展综合评价，将于8月底形成综合评价报告。同时，海口市对新区的项目建设、土地、村庄和人口、林木湿地、水源河道、环保评价、“五网”建设、文化资源、功能业态和海洋环境等十项现状情况摸底调查等前期工作，将于本月底形成调查报告。此外，海口市还确定了总部经济标志区域规划范围，启动了土地收储工作。

5、路网总体规划、南渡江跨江通道等项目将启

交通网络一体化，是江东新区规划建设的先行领域。按照整体统筹交通、分步实施的计划，邀请国内外知名专家、中规院、同济大学、上海市政院等机构启动江东新区路网总体规划和南渡江跨江通道等项目规划建设。

6、探索并研究江东新区开发体制机制

体制机制创新，是江东新区规划建设的制度保障和“源头活水”，海南省将以习近平总书记4·13重要讲话和中央12号文精神引航定向，大胆解放思想，勇于实践探索，探索建立符合中国(海南)自贸区、中国特色自由贸易港建设相适应的新区开发体制机制，正在对新区开发模式创新、资源配置创新、投融资体制机制创新、社会治理创新进行系统研究，同时重点研究推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等改革试点，打造江东新区共建共治共享的社会治理格局，提升国际化、市场化、法治化水平。