郑州洞林湖十二载，中牟雁鸣湖再启幕，以及平原新城凤湖的商业未来|163

洞林湖、凤湖、雁鸣湖，相较于郑州的如意湖、龙湖、象湖，关注度绝对不是最高的。然而，正是这个三个稍显偏远的区域，却集中了郑州目前三个标准的奥特莱斯。

为什么郑州的三个奥特莱斯，会选择这里？
以奥特莱斯为代表的商业，对三个区域发展起到了什么作用？
除了奥特莱斯，这里究竟还有什么值得期待？

将三个发展阶段不同的区域放在一起来看，或许能让我们对商业所发挥的作用，有一个更为清晰的认识。

Part·1

一个奥莱，又一个奥莱，一个郑州三个奥莱

奥特莱斯，绝对是凤湖、洞林湖、雁鸣湖最容易看到的相同点。

郑州杉杉奥特莱斯，杉杉集团运营，2016年9月15日开业，建面约7万方、占地188亩、投资25亿元，品牌260个。
郑州首创奥特莱斯，首创钜大运营，2018年下半年开业，建面约10万方、占地206亩、投入20亿，总规模约23.5万方。
郑州王府井奥特莱斯，王府井集团运营，2018年4月奠基，建面约10万方、占地160亩、总投资10亿元，预计2019年开业。

从数据上来看，据商务部发布的《购物中心指数报告》提及百货、购物中心、社区商业、奥特莱斯4大业态中，奥特莱斯是行业景气指数最高的一个业态。而在王府井2017年发布年报中显示，奥特莱斯40%的发展速度位居集团之最。

事实上，郑州已经开业的杉杉奥特莱斯，也已经用事实证明了自己的实力。16年开业当日，突破15万人次的客流量，单日销售更是突破1200万元。2017年，据悉其整体营收更是突破了十亿+

短短四年，郑州标准奥特莱斯从无到有，从一到三，让人不得不考虑：郑州的消费力，真能支撑三个奥莱？而奥莱接连进驻郑州，背后的逻辑又在哪里？

Part·2

商业，近郊项目启动期的庞大引擎

三家奥莱所处的洞林湖、凤湖、雁鸣湖分别据守郑州东、西、北三侧，而三家所属的杉杉集团、首创钜大以及王府井集团，都属于中国目前奥莱发展的领军企业。如果仅从企业发展的诉求来解释，似乎依然很难看清郑州奥莱短时间内大爆发的逻辑。其原因，依然需要我们再看深一层。

此前平原新区王府井奥特莱斯小镇已经奠基

去过杉杉奥特莱斯的朋友，一定都会注意到项目上铺天盖地的普罗理想国的宣传。郑州杉杉奥莱的开业，恰恰与普罗理想国，这个筹划5年、占地4平方公里的项目面世，完全契合。事实上，郑州杉杉奥特莱斯的第二大股东，正是普罗理想国的开发商。

同样，深耕洞林湖十二年的新田，更像是区域的一级开发商：投资1.456亿元修通3.7公里的新田大道，疏通引领将水域从600亩扩大至1000亩，协调规划新开绕城高速出入口、增开公交线路，引入郑州一中……在13、14年分别引入恒大碧桂园后，区域的迅速炒热，住宅在三家合力之下已经进入开发末期。而郑州首创奥特莱斯的启幕，实际上预示着洞林湖的开发重点，将有住宅转向商业。

即将面世的郑州首创奥特莱斯

果说杉杉奥特莱斯是普罗理想国启动的冲锋号，那么首创奥莱对洞林湖来说，更像是从住宅换轨商业的变奏曲。但无论如何，奥特莱斯，都是这些近郊大盘获取市场曝光、启动区域发展的重要引擎！

Part·3

奥特莱斯，支撑近郊新区发展，担子过重

以北京、上海为例，除去城市奥莱，其标准的奥特莱斯购物小镇，上海有青浦奥莱和佛罗伦萨，北京则有首创钜大、隶属王府井的赛特（以及燕莎），数量不过寥寥。一个城市的消费能力注定有限，尤其是处于消费金字塔顶端的奢侈消费。

雁鸣湖、凤湖、洞林湖的发展，无疑抓住了奥特莱斯的红利。那么，奥特莱斯之后呢？三个区域的商业，下一步将如何走？对不能再引入奥特莱斯其他区域，又该如何选择？

普罗理想国位于郑州国际文化创意产业园，在18年3月用20个项目的签约给出了回应。由于种种历史原因，彼时的雁鸣湖楼盘滞销、整体市场用坍塌形容毫不为过。而趁着郑州东进的大趋势以及杉杉奥特莱斯爆红的机遇，雁鸣湖这场签约堪称华丽，包含铂尔曼·度假酒店、温德姆·禅茶度假酒店、洲际华邑·汤泉商旅酒店三家国际顶级酒店品牌在内的20个项目完成签约。加上普罗理想国总计六十余万方的配套，社区+度假+产业成为了雁鸣湖的选择。

洞林湖的答案，则是主题化运营+全生态商业。早在首创奥特莱斯之前，新田在洞林湖已经先期启动了VITA GREEN维他格林商业街，随后，法国雅高酒店集团旗下的Grand Mecure以及成龙耀莱影城相继启幕，在住宅销售趋于稳定的情况下，实现了商业与住宅双轨并进。

新田城引入的雅高旗下四星酒店品牌美爵Mecure

而按照洞林湖此前VITA格林小镇的整体规划，维他左岸商业街、禅意文化街、新田360新田城购物广场以及多个主题区域、商业街将陆续启动，让洞林湖的商业拼图日趋完善。

洞林湖区域整体规划

其实大家的心里都很明白。如果说住宅解决了资金导入的问题，那么奥特莱斯则帮助区域实现了客流导入。然而奥特莱斯的低价名品虽能带来潮汐一般的汹涌客流，但朝至、夕归，引得来留不住。夜晚的近郊，终归是一片静悄悄。

提升丰富度，成为了洞林湖与雁鸣湖的共同选择，希望原本不来居住的业主、购物即走的消费者，变能够留下了。这就是他们的逻辑：从目的消费到全方位消费，用更多体验留下消费者。

Part·4

一日游到周末游，近郊商业的城市微度假选择

近郊商业的下一步，注定是依托奥特莱斯，发展更为全面的商业业态。

以凤湖来看，地处平原新区，进来的大热门区域，虽然行政上隶属新乡，但地处郑州、新乡、焦作三市交汇中心，让平原新区有诸多故事可讲。

凤湖区域概况

相较于洞林湖与雁鸣湖，凤湖的启动更晚一些，但在住宅相继交付的情况下，商业的滞后更为明显，除了现有的社区底商很难找到其他的商业服务。王府井奥特莱斯的进驻，毫无疑问能够再次提升片区的人气。

平原新区首个集中商业凤湖恒大悦天下项目实景

此前，郑商数读曾到凤湖进行过一次考察，就目前来看，凤湖周边一段时间内，将只有恒大悦天下一个商业项目。整体约27万方的体量全部自持运营，包含了整个项目由商业综合体、异域风情酒吧街、民宿街、水上美食街、儿童反斗城/水上乐园、五星级酒店、水上运动中心、国际会议中心等8个板块组成。

然而，凤湖的情况与洞林湖、雁鸣湖却又有不同。其入住率明显较高，这也决定了凤湖前期启动的商业，以恒大影城和世纪华联超市、运动中心等生活配套为主。而后期，随着酒店和乐园的启幕，王府井奥特莱斯的开业，凤湖“奥特莱斯+运动中心+酒店+儿童乐园+商业街”的商业闭环，将真正完成，“城市微度假”的属性更加凸显。

虽然路径不同，但洞林湖、雁鸣湖、凤湖在商业上的最终呈现，实则殊途同归。以奥特莱斯让消费者愿意来，再以特色商业+酒店让消费者可以留下，同时兼顾生活配套，近郊商业将向着“留客”的目标不断完善。

同属新建区域，往往都会存在入住人口较少、生活配套不足的情况，两个因素在初期阶段也会相互制肘、互为制约。而当片区逐渐走向成熟的时候，其开发必然会脱离住宅市场的单边火热，进而从住宅向商业转换节奏。

然而，从各个成熟的近郊项目来看，如若要保持旺盛的生命力，优良的产业支撑或者特色的商业消费，二者必有其一，这样才能真正形成居住-商业-产业的完整链条，完成区域经济链条的合理衔接，从而实现良好的经济内循环。不然，即使有了商业加持，近郊项目的春天依然会来的慢一些。

而对这些项目，我们需要的正是耐心与期待。

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