导读：随机询问在二七商圈逛街的路人说：“里面(万象城)吃饭的地方挺少的，还是大卫城里好吃的多。”“万象城太高大上，和自己的气质不匹配，还是逛百货自在”。“太大了老是迷路，去过几次都没搞清楚”。“万象城周边太堵了，去一趟都耗在路上了”。作为华润置地的高端产品，在深圳、南宁等商业综合体里堪称一骑绝尘，红透半座城的万象城来郑州后“水土不服”了吗?

郑州万象城

郑州万象城、华联商厦、丹尼斯大卫城三足鼎立局面

现在逛街或许就是为了逛街，随着线上购物越来越方便，想买的东西都能买到，无论是国际一线大牌，还是家庭日用品，都能实现网络购买。消费者去到购物中心无非就是寻找一种场景体验，线上能够购买的基本上都会选择在线上购买。美食的体验则需要的是身临其境，而万象城的定位是高品质购物中心，或许把美食这种体验式消费边缘化了。

因此有人说，在今天的零售新常态环境下，客流才是王道，档次只能靠边站。零售是一门贴近生活的生意，该细致地考虑如何吸引客流、经营客流，在满足于顾客的需求中获得顾客的忠诚和利润。金字塔顶端的消费者毕竟是少数，纵观郑州目前最具人气、销售增长最快的新田360广场国贸店、万达广场和锦艺城购物中心，都是定位中高端且较为亲民的购物中心。

郑州万象城经过4年的规划、招商，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业综合体于2014年4月19日开业，项目建筑面积40多万平方米，郑州万象城共10层，分地上7层地下3层。这是自04年深圳华润万象城后，华润置地旗下的第六个万象城项目。但是据了解，目前无论人流量还是知名度，在郑州区域郑州万象城对比其他品牌尚有差距。

　　一、位置交通情况

　　围困

郑州万象城位于二七区民主路和解放路交叉口，民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南区域，总占地面积79亩。所处的位置是较为拥堵的区域，民主路、西太康路都是属于单向车道的路线，给去到万象城的车辆造成了诸多的不便。目前郑州地铁3号线的建设，短期内又加重该路段的拥堵。

郑州地铁3号线太康路站

　　解围

郑州万象城实行地下停车场免费的策略，但就目前情况来看，郑州万象城地下三层的停车场停满了车辆，但是地上的购物人群却是较少。看来这个免费停车的策略还是没有解决根本性问题。地面交通根据目前情况来看在较长的时间里是无法改变的，不过地铁或许会带来新的转机，目前郑州正在建的地铁3号线太康路站，或许在开通之后能够给郑州万象城带来新的转机。

郑州地铁3号线一期工程2015年底开工，北起于惠济区的省体育中心的长兴路站，南止于经开区经开十七大街的航海东路站，沿途串联了二七广场商业中心、经开区片区中心等各级城市功能中心。预计2018年底通车运营。这样能缓解消费者来万象城的时间，同时能吸引更多的人群来到万象城。郑州万象城应抓住机遇，打通商场与地铁的地下通道，实现地铁出口直通商场。

　　二、知名度人气

　　围困

万象城就全国来看，是属于高端商业综合体。但是在郑州知道的人却是较少，或许郑州市民更加关注的是距离自家门口较近的商业广场。在二七商圈和万象城对标的大卫城是丹尼斯投资建造，在整个郑州丹尼斯遍布各个商圈，知名度和人气更是高于郑州万象城。郑州万象城周边的氛围气息更多的是商业，缺少住宅区域的人气氛围。

郑州华润大厦

郑州华润大厦

　　解围

郑州万象城综合体建设有华润大厦、华润悦府。华润大厦属于写字楼，由于位置交通的原因，入驻企业较少。华润悦府所处位置商业气氛过浓导致生活宜居程度降低，这些不利因素目前较为明显。相信随着时间变化，在此区域工作生活的人会逐步增长，会给郑州万象城带来转机。另目前城际交通越来越发达，郑州交通辐射周边市县，相比以前作为河南省老百姓来说，到郑州逛街就像之前去所在县城一样简单，因此对于郑州万象城来说除了考虑吸引郑州本市的消费者，更应该考虑对郑州周边许昌、开封、洛阳等城市中高端消费者的吸引，能吸引该类人群周末逛街首先想到的就是郑州万象城。

郑州华润悦府

郑州华润悦府

提升知名度让更多的人知道郑州万象城，需要加大宣传营销力度增加曝光率，通过线上线下活动加大宣传力度，不仅要在郑州市宣传，还要对周边市县进行宣传，让更多的消费者来到万象城享受高品质的购物体验。也可与华润置地住宅项目及河南省其他城市的项目进行联合宣传，形成集群效应。鉴于目前一期的知名度偏弱，可以结合后续的二期进行二次扩大宣传。

　　三、品牌招商入驻

　　围困

郑州万象城二层苹果零售店

郑州万象城里面的品牌目前除了苹果零售店人气较旺之外，其他都是不温不火。万象城定位于高品质购物中心，但郑州的万象城却错失了古驰、LV、阿玛尼、迪奥等高端品牌招商。而与其对标的丹尼斯大卫城这些品牌都有入驻。目前来看，郑州万象城的定位处于模糊不清的情况，不知道该定位于哪个层次，处于高端不起来，低端下不去的尴尬处境。

郑州万象城一层未开业的店面

郑州万象城一层未开业的店面

郑州丹尼斯大卫城

大卫城古驰GUCCI

大卫城路易威登LOUIS VUITTON

丹尼斯大卫城B1层美食客

丹尼斯大卫城既有像古驰GUCCI 、路易威登LOUIS VUITTON这样的大牌，也有周黑鸭这样的小吃，还有网红答案奶茶，差异化提升竞争力。

　　解围

郑州万象城针对品牌招商也做出了定位调整，从2017年调整的70多个品牌来看，也体现出了其在对项目整体定位及客群的再梳理后所作出的系列调整(建业艾米1895电影街、西西弗书店&矢量咖啡、UNDER ARMOUR、海底捞等)。

百货区的改造，先后引入美吉姆、乐高儿童成长中心、MELAND儿童乐园、芝麻街英语、TOP SPORTS等。充分体现出其紧紧围绕家庭客群及中高收入客群开展后续的招商工作，也体现出其放大优势业态的做法。

基于郑州及河南市场的现状，需要首先明确郑州万象城的定位。在此过程中要注意加强高端体验式消费品牌的引进，新时代下消费升级产业将是新商业综合体的竞争主战场。例如在目前LV等高端品牌的缺位已构成制约发展的因素，需要郑州万象城的运营团队突破局限，思考其客户在哪?如何获取?如何保留?等一系列问题。

　　总结

对于郑州万象城而言，迈出改变的这一步至关重要，虽然受交通、商业市场等因素的影响，使得万象城一期始终未能吸引到更多的客流驻足，但对于商业而言，我们不能因为它今天的没做好而去过早的下定论说它不是一个好项目，项目的开业仅仅是万里长征的第一步，后续如何保障项目通过持续运营得以租金高回报率及资产增值才是关键。

作为华润置地旗下开业的第6座万象城购物中心，郑州万象城的业态组合基本延续了深圳的模式，主力店、半主力店和上百个独立店铺。伴随着原百货区升级改造后的陆续开业，以及数个新品牌的进入，相信郑州万象城仍将继续为这座城市的消费者带来更多新的惊喜。

近期，郑州出让东区高铁站东广场片区8宗商服地块，被华润置地联合郑新建投以15.82亿元竞得。华润置地也公开表示，此次竞得的新时代广场项目该地块总建面71万平米，地块位于郑东新区高铁商务板块，项目周边医疗、教育、文娱配套资源丰富，是郑东新区主力发展板块之一。另据不完全统计，截至目前，华润置地在河南省已布局郑州、许昌、新乡3个城市，共7个项目。相信华润置地在河南发力，会给河南人民带来更好的品质生活，郑州万象城也将随着华润置地在河南省的城市深耕，突破目前的“围困”，成长为立足郑州覆盖全河南中高端商业综合体，让我们共同期待吧!