近来义乌市的旧村改造正如火如荼地进行，许多村民将取得的旧村改造宅基地转让，但在办理不动产登记时，又反悔要求加价才配合办理不动产登记，这些情况时有发生。如果跨村买卖宅基地时该如何维护自己的合法权益，法院将如何处理这类纠纷呢？

接下来

在了解跨村买卖宅基地使用权之前，

坐标君先带大家

了解一下农村宅基地相关问题

关于农村宅基地

农村宅基地使用年限

农村宅基地一般分两种：一种是国有土地上的宅基地，此宅基地有使用年限，一般不超过70年；一种是集体土地上的宅基地，由农村集体经济组织成员申请获得，此宅基地无年限限制。

农村宅基地无偿收回

属于农村集体土地所获得的农村宅基地一般情况下是不会被无偿收回的，除非发生以下几种情况

1改变宅基地使用性质

宅基地作为村民生活基本资料，可以无限期免费使用，但仅限于居住，若擅自更改宅基地的用途，如修建工厂、商铺等，农村集体有权无偿收回农村宅基地使用权。

2一户拥有多处宅基地

按照规定，农村宅基地采取“一户一宅”的使用原则，而部分人有“一户多宅”的现象，这一现象损害了其他人的权益，因而“一户多宅”这一现象是将要被取缔的，农村集体有权收回多余宅基地的使用权，若有特殊原因不能收回的，户主须缴纳给村集体一部分资金。

3宅基地长时间闲置

宅基地最重要的使用原则就是保障居民的正常生活，如果宅基地长时间闲置就无法发挥其作用，农村集体有权收回。如宅基地建有的老房子倒塌两年以上没有修建，或者农村居民在城市安家，老房子闲置，这些情况下，农村集体有权无偿收回宅基地。

4户口不在农村，不能继承宅基地

随着城镇化的发展，不少农村人涌入城市，在城市安家落户，户口也迁往了城市。对于户口不在农村的继承人，农村老人去世后，农村集体有权无偿收回宅基地。

5超出规定面积

从2016年农村土地确权起，农民领到了耕地和宅基地使用证和经营证，农村的宅基地和耕地使用也得到了规范化管理。按照规定，农村居民的宅基地使用权不能超过规定范围，对于超出规定范围的部分，农村集体有权无偿收回超出部分的农村宅基地。

农村宅基地继承权

按照规定，农村宅基地使用权不可单独继承，但可以根据地随房走的原则，因房屋继承而继承。继承人不以是否农业户口或农村集体经济组织成员资格为限。

《关于印发〈确定土地所有权和使用权的若干规定〉的通知》第四十九条：接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。

宅基地使用权主体

宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准，依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。

已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

义乌跨村买卖宅基地使用权案例

2018年6月20日，方某跨村买卖宅基地使用权纠纷一案胜诉了，跨集体经济组织宅基地使用权转让获得了法院的支持。方某拿到判决书的一刻，三个月前的气愤和阴郁已然烟消云散，更是抑制不住自己激动的心情

案例

方某是义乌市江东街道某村的村民，自己家里祖孙三代四口人，居住在二间又矮又略显破旧的一层老房子里。多年来，一直想改善居住环境。就在2015年8月，方某听到邻村旧改了，便向邻村村民朱某、杨某各购买了一间旧改安置指标，每间各支付了转让费用75万元，并按建设工程规划许可在涉案土地上建造了四层房屋并居住使用。

近期，根据义乌市政府的统一部署，涉案房屋开始办理不动产权证，方某多次找朱某、杨某沟通，要求协助办证。朱某、杨某坚持要方某再支付10万元的补偿才愿配合办理相关手续。方某本想适当还价协商解决，不料朱某、杨某态度十分决绝，一分不肯让步。

“转让协议上价格写得清清楚楚，怎么能想推翻就推翻的呢？”，“房子涨价了就想要补偿，那如果跌了是不是要退钱？！”方某对此感到十分气愤......

于是律师团接待了方某，并告诉方某：对农村宅基地使用权卖买，义乌市政府制定了《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》，明确了符合一定条件的宅基地使用权，可以跨集体经济组织成员间转让。但是由于全国范围内还没有出现类似判例，该案件在处理过程中可能会遇到一些麻烦。

结合判决书，律师团总结了跨集体经济组织转让宅基地使用权的关键点：

第一，

拟转让的宅基地使用权必须是已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、空心村改造、异地奔小康工程）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府审核，报国土局、农林局（农办）备案。

第二，

买方则须是义乌市行政区域范围内的村级集体经济组织成员。

第三，

卖方在转让后，仍拥人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅。

第四，

宅基地使用权的转让必须是双方的真实意思表示，双方签订的合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。

所以，从以上案例不难看出

符合以上条件的

跨村宅基地使用权的转让行为，

依法能够获得法院的支持。

提醒

义乌市作为全国农村宅基地制度改革试点城市，于2016年颁发了农村宅基地制度改革试点的九项细则，明确规定：在确保“户有所居”，不改变宅基地所有权性质和不改变集体经济组织成员资格的前提下，按照自愿、有偿的原则，允许宅基地使用权通过买卖、赠与、互换或其他合法方式在集体经济组织内部流转或跨集体经济组织流转。

根据上述规定，农村宅基地的购买方必须是义乌市域内的村级集体经济组织成员。非义乌户籍的人员购买义乌农村宅基地使用权是不受法律保护的，更不能办理不动产过户登记手续。

义乌农村宅基地买卖的政策依据

《义乌市农村宅基地使用权转让细则》及《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》等规定。

土地作为农业的基本要素之一，现在正经历着一场前所未有的重大变革。从土地确权、到三权分置、两权抵押、再到农地入市……在这个重大转变中土地会极速升值，土地的效益会被激发出来，这对无论是农民还是经营主体都将有重大影响。那么，义乌有哪些宅基地使用权转让是受法律保护的呢？

义乌买卖宅基地使用权转让批复

稠江街道杨二、黎明、大路金等

三个村宅基地使用权转让的批复

坐标君说

农村宅基地使用权卖买在义乌很盛行，但却一直不受法律保护。好在全国人大常委会早已授权义乌实施农村土地制度改革试点，明确义乌市域范围内的农村集体经济组织成员可以相互购买宅基地使用权。如您已购买，且符合条件的，应及时办理不动产登记手续，确保交易的安全及稳定。