几年前，

房山和大兴

都被称为北京刚需的首先地，

房价也差不多。

如今，房山又是引进教育资源，又是兴建配套，又是治理生态环境，刚需嗖嗖的往房山跑，房子均价也只有32176 元/平方米。

▼ 房山板块分析 ▼

再看看大兴，借着一股利好和新机场的东风，房价开着小马达溜溜的涨上去了，均价达到46294 元/平方米。即使六环外6万的楼盘也不在少数。

有的利好是千年的，有的利好是一瞬间的，而有的利好是眼看就马上能兑现的。而且这种兑现不是节点的欢愉，而是持久的价值累加，随时间而不断放大的利好。

▼大兴 板块分析 ▼

- 政策利好分析 -

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特别大奖 | 新机场入驻

2014年底，首都第二机场前期筹备和办公驻地已正式入驻庞各庄，旗下航空、贸易、财务、客货、传媒、建发、物业等7大支柱产业，也将随之相继进驻，吵吵闹闹的机场也伴随着建设逐渐完成而减缓下来。

很多人认为，首都新机场只是在产业上可以增厚周边的价值，其实这还不是最关键的，仅从生活上，新机场附带的配套就足以改变周边的所有。

新机场使用后，它的交通连线可以在1小时内到达天津、唐山、保定；2小时内到石家庄、秦皇岛、济南；3小时内更可通达太原、郑州、沈阳，与周边主要城市的连接是前所未有的便利。

不要忘了，新机场采用的是双层出发、双层到达、双层轨道站，轨道站台与航站楼一体化。地下设计的高铁、地铁、城铁等6条铁路线，将实现：机场与高铁、城际、地铁“零换乘”，一条强大的综合交通体系，皆能为邻近的环京区域赋能。

▼ 强大的综合交通体系 ▼

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政策利好 | 南城计划

近几年的“南城计划”和“京津冀一体化”把政策利好和发展方向导向了南城。

从北京整体发展来看，北京东南方向将是未来发展的主方向，京津冀协同发展是大势所趋， 大兴连接南中轴线，横跨北京东部发展带和西部生态带，独有的地理优势，使他成为北京向华北地区辐射的前沿。

政策的导向让大兴成为热点区域，其地理位置也占据优势。

▼ 位置优势 ▼

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五纵两横 | 交通优势

大兴未来不仅坐拥新机场，毗邻副中心，连通雄安新区，还将形成“五纵两横”的交通路网。

我们都知道城中心的交通路网是最密集的，大兴目前只有两条地铁线路。而连通京津冀、带动产业、发展经济肯定离不开交通，轨交的开拓是早晚的事。

▼ 五纵两横示意图 ▼

通过重点发展的新城及热点区域，分为6个板块进行分析：大兴新城（黄村）、亦庄板块、旧宫板块、西红门板块、瀛海板块、新机场新城。

▼ 版块示意图 ▼

▼ 五城六镇▼

- 房价因素分析 -

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影响房价的因素 | 旧宫

板块分析：距离北京市区最近、商业配套比较完善。

交通：区域内有2条地铁线——地铁亦庄线及在建的地铁8号线三期南段，但这两条地铁在旧宫镇内覆盖的区域不多，区域内的几个新盘离地铁也有点远。

商业：旧宫商业配套比较完善，包含北京住总万科广场、世界之花假日广场、北京宝苑国际购物中心从社区商业到大型购物中心一应俱全。

教育：旧宫包括：旧宫实验小学、旧宫中学、旧宫第一中心小学，教育相对完善。

医疗：北京普祥中医肿瘤医院、旧宫医院、社区卫生服务中心区域内大型医院相对比较少，平时就医完全够用。

▼ 大兴区旧宫部分新盘分析 ▼

旧宫版块这几个楼盘对比品质较好的盘是中冶·德贤公馆、首开保利·熙悦诚郡，近几年的新开发的小区较少，旧宫镇区域内目前多比较老旧的小区，二手房价也大多数突破6万元。

首开保利·熙悦诚郡以大户型为主，交通自驾比较方便，紧邻着德贤路，某一时间段内会有点吵，个别户型卫生间无窗，处理异味可能需要一些技巧，国韵村价格偏贵，品质做的不够好，有些户型不通透，公共交通太差，适合有车一族。中冶·德贤公馆均是大户型，刚需就不要考虑了，精装修交房，房价高出正常市场一节，首开保利·熙悦林语价格合适，比较适合刚需，但是旧宫房价最近平稳，若没特殊因素影响，升值潜力缓慢。

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影响房价的因素 | 亦庄

板块分析：位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧；即是高科技产业基地，也是生态环境住宅区。

交通：亦庄线横穿整个亦庄区域，距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。交通便利，距三环分钟寺桥7公里，距国贸开车20分钟。

商业：亦庄的商业圈主要沿着地铁亦庄线的旧宫商圈、亦庄创意生活广场、上海沙龙、华联力宝、大雄商业中心、北京益乐尚商行，沃尔玛、物美等大型超市。这些商场基本都是集吃喝玩乐购物于一体，距离都不远。

教育：亦庄教育包括北京二中、十一学校、建华实验学校人大附中、北京经济技术开发区实验学校。

医疗：同仁医院、711医院、亦庄医院、普祥肿瘤医院、妇幼保健、红星医院(3435米) 、亦庄医院南院(1986米) 、肃宁正骨(2675米) 同仁医院亦庄分院等都在区域内，距离都不是很远，相对来说，只能满足日常所需，亦庄的医院整体医疗水平还有待提高。

▼ 大兴亦庄部分新盘分析 ▼

亦庄东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、酒店、娱乐中心、写字楼等）。国外一家著名的调查公司通过全球基因破解技术得出的结论显示，亦庄地区是北京空气质量最好的。

亦庄版块这几个盘品质相对好的就是国锐·金嵿了，亦庄金茂悦项目自驾出行较为便利。项目距离亦庄核心商圈约为2公里，这个距离比较尴尬，而距离国贸东三环商圈约30公里，距离王府井商圈约23公里，周边配套有待完善。通泰·国际公馆项目，个别户型卫生间无窗，去除异味、除菌需要一些小技巧，周边无学校，商业配套也有待遇完善，4梯16户，单件不算低，优点是楼间距比较大；首创远洋·禧瑞天著项目，周围工业区环绕，配套不完善，楼梯高、居住密度大，后期可能会很吵、周边都是公路，不仅粉尘大而且噪音也不小，价格合适，适合刚需购买。北京城建·海梓府周边无地铁线路，没有价格优势，交房简装周边配套期待后续发力；国锐·金嵿均为大户型，品质好、价格贵，升值价格还有待考证，自住不错，刚需族可以不用考虑这个盘了。

亦庄板块的板块特色是：自身物流，未来高新产业基地，亦庄线加上京津高速交通非常方便，这里名企集中，规划有大型商业配套，并且有最大湿地公园——南海子公园。将照有关部门的规划，亦庄的人口最终将达到40万人以上，而现在只有区区几万人，以此可以看出整体亦庄的潜力。

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影响房价的因素 | 西红门

板块分析：西红门是北京的南大门，优越的地理位置使西红门镇成为京南地区重要交通枢纽。

交通：地铁4大兴线全线唯一的高架车站。上行站为大兴线起点站新宫站，下行站号线大兴线南北贯通，西红门站，为北京地铁大兴线的第二站，是为高米店北站；南北走向的京开、京良两条国家干道与镇内四纵四横自建道路构成了四通八达的交通网。

商业：西红门主要以社区商业为主，自2014年荟聚购物中心和鸿坤广场购物中心两大商业综合体进驻正式带活了西红门的商圈配套。

教育：西红门教育包括兴海学校、北京城市学院城南分校、海淀走读大学城南分校等。

医疗：西红门医院、北京南郊肿瘤医院、北京安通骨科医院等。

▼ 大兴西红门部分新盘分析▼

据了解，西红门商圈的商业、办公配套总体量超过200万平方米，包括60万平方米的宜家家居和英特尔宜家购物中心，体量达50万平方米的由大兴区国有房企兴创开发的酒店等高端商务区，以及与住宅配套的综合体项目。

大兴版块这几个盘品质相对好的是鸿坤·林语墅，中建国际港与金地悦风华都在地铁沿线上，商业配套都比较完善，中建国际港楼都比较高，楼间距比较近，部分户型南北不通透，周边教育配套相对完善；金地悦风华据了解距离19号线300米，那么小区升值空间还是存在的；鸿坤·林语墅是老盘加推，均价2700万起，品质好、商业配套完善，有能力的朋友可以考虑。

西红门火起来，源于商圈的发展。在大兴区政府的规划中，位于南四环、地铁上盖、总体量达120万平方米的大兴西红门商圈被寄予厚望，成为最有希望承接新国门商圈的板块。如今商住写字楼兴起，普宅可以考虑二手房置业。

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影响房价的因素 | 瀛海

板块分析：瀛海版块位于大兴新城和亦庄新城中间。北接南海子公园，东临亦庄新城，距北京大兴国际机场直线距离20公里。

交通：104国道、京台高速、地铁8号线、黄亦路、兴亦路以及市郊铁路S6线，为瀛海镇搭建起“三纵三横”的交通网络，优越的地理位置使瀛海镇成为京南地区重要的交通枢纽。

商业：瀛海主要以社区商业为主。

教育：瀛海镇第一中心幼儿园、瀛海镇第一中心小学、红星中学、大兴区太和中学，可以满足目前居民上学问题，但仅此而已。

医疗：西尔口腔医院、社区卫生服务中心，主要以诊所、大药房为主，医疗条件比较差。

▼ 大兴区瀛海部分新盘分析▼

说道瀛海这块地方，曾经就有些人抱怨，市井气实在太严重了，配套设施也不齐全，出门实在太不方便，想出门买个菜，吃个煎饼都得走老远的路。

瀛海板块这几个盘相比品质比较好的是首开龙湖天琅；瀛海府3公里之内就有南宫垃圾焚烧厂和南宫垃圾堆肥场，每天运输2000吨的垃圾运输车日夜奔跑在京福路上，中国垃圾分类不到位，焚烧垃圾是否无气味、无危害还不得而知，不知后期会不会迁走；附近周边被回迁房围绕，配套趋近于无；但是他价格便宜。中海北京世家建筑外形不时尚，外观比较成熟，配套不太完善，主要以大户型为主。中铁华侨城和园所在位置比较好，但是价位高于本位置的房价，出房率还非常低，大约75%左右，若按套内销售单价来算大概是9万多一平，只能说伤不起，真的伤不起。

目前瀛海这地块儿，前期规划还没有明确的居住属性，所以在配套方面目前还没有什么亮点体现，目前瀛海区域商业和医疗等基础配套落后，公共交通不太便利，主要还得依托于亦庄、黄村板块儿作为支撑。

瀛海地块房源种类多、房价差距大，各种购房需求的人都值得一看，且改善性质房源居多，有改善性住房需求的购房者不容错过。但今年预计八号线瀛海站开通，会对瀛海区域的公共交通有所改善。从长久来看，瀛海区域楼市发展潜力大，刚需不建议考虑，有想改善、并且有投资意向的可以考虑。

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影响房价的因素 | 黄村

在统计了前几大板块的住宅项目后，发现了一个非常有趣又值得深思的现象—— 别的板块近些年新住宅可选项都不少，只有大兴黄村，现在更多的还是2009年供地也就是近10年前的老项目。这个位于大兴新城核心的板块，居住条件还停留在10年前？近10年都没做住宅迭代？

近10年宅地供应量几乎为“0”，土地都去了哪儿？

查阅2009-2018年大兴住宅用地拍卖资料，很显然，10年间大兴住宅用地拍卖主要集中在天宫院、孙村及亦庄新城，位于五、六环之间的黄村板块，住宅用地供应量少之又少。巧妇难为无米之炊。直到2016年，黄村板块才有零星宅地出炉，还要经历两年左右的开发周期，导致近10年几乎都没有住宅升级迭代后的项目可选。

经粗略统计10年间大兴黄村其他供地情况发现，黄村板块的土地市场其实一直没闲着。竟然出让了17块纯商业/办公用地，15块居住混合公建用地，10块公共服务设施用地和4块教育配套用地，总计达近50块。这些土地10年间被用作建设市政工程、盖商业楼、办学校、建公园和办医院。这自然和2010年以来北京分别实施了两个阶段的“城南行动计划”，投入巨资促进北京南城发展的战略密不可分。

配套升级经济潜力崭露，住宅迭代迫在眉睫让我们拭目以待黄村住宅项目的面世吧。

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影响房价的因素 | 新机场

新机场位于大兴区榆垡镇、礼贤镇和河北廊坊市广阳区之间。与天安门的直线距离46千米，距首都机场67千米，距天津滨海机场85千米，距廊坊市中心26千米，距保定市中心86千米。

新机场场受益区板块的板块特色是：临近北京规划新机场，有规划机场高速和规划地铁，是大兴房价最低的板块。

新航城以南中轴为发展主线，辐射礼贤、榆垡、安定、魏善庄、庞各庄五镇，建设以临空产业、商务服务、总部经济、文化创意、休闲娱乐为主的国际化高端产业新城。

这个板块楼盘项目比较少，但随着空港经济的发展，未来板块潜力很大。

▼ 新机场概念图 ▼

- 置业分析 -

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看好大兴或者有在大兴置业的朋友们，大兴作为连接京津冀协同发展的枢纽、以及政策导向南城利好，未来发展有一定空间，区域的发展离不开政策和产业，我们的选择需要谨慎的眼光。所以在这里推荐的区域是亦庄板块以及瀛海板块；亦庄板块交通、配套相对完善，又是高新产业区，置业人士可以考虑，瀛海板块目前相对不完善，但是地铁线路开通以及住宅属性确定，商业配套完善后，楼市发展潜力巨大，瀛海板块也是可以作为选择的对象。

楼盘品质这东西不是听怎么说，而是要落地亲身体验的。品质的细节是需要抚摸的，品质的匠心是需要走近感知的，品质的高下是需要对比的。不管工作还是居住，无论是高净值人群改善还是小资金刚需，适合的才是最好的。

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