困兽曹妃甸，进一步天堂，退一步地狱！|163

曹妃甸规划

一千多年前，唐太宗在渤海湾的一个小沙岛上埋葬了自己的心爱的妃子曹娴，并在小岛修建三层大殿，命名曹妃殿，小岛由此得名。

那时候的太宗，应该不会想到这个不足4公里的小沙岛，会变成面积相当于两个香港、三个新加坡的港口新城。

曹妃甸区隶属河北唐山，位于渤海湾中心地带，离天津港直线距离只有35海里，是以大宗散货转运为主的大型综合性港区。

曹妃甸新区规划面积达1943.72平方公里，主要由曹妃甸工业区、南堡开发区、唐海县城、曹妃甸新城、唐山湾生态城几大部分组成。在这些区域中，唐海县城、工业区和曹妃甸新区是人口较多，最受关注的区域。

“十一五”时期，曹妃甸与天津滨海新区是全国最受瞩目的双子星。国家领导人的频繁视察，给这个小岛增加了层层光环。曹妃甸工业区也被冠以“中国最大的单体工地”、国家级循环经济示范区等称号。

2009年的曹妃甸，在4万亿政策的刺激下，迎来了巅峰时期。所有银行都抢着给曹妃甸贷款，唐海县城的宾馆里住满了来自全国各地来淘金的生意人。

鼎盛过后，往往就意味着衰落。

自2012年，曹妃甸的发展就遭遇了瓶颈期，近年来关于曹妃甸烂尾楼、鬼城、高负债的新闻层出不穷。

此次唐山考察之旅，米宅北京特意实地探访了这个位于渤海之滨的小城，为大家呈现一个真实的曹妃甸。

曹妃甸工业区

曹妃甸目前对外交通并不是很便利，目前去工业区主要还是要通过汽车。

唐曹铁路虽预计今年6月底通车，不过我们考察时仍未听到通车消息。唐曹铁路在曹妃甸境内设南堡北站、唐海南站、临港商务区站和生态城支线生态城站4座客运站点。京唐城际通车后，从曹妃甸2个小时可到达北京。

由于去工业区的人较多，在唐山汽运站，如果不说具体地名，售票员会将去曹妃甸默认为是去工业区。

据车站人员讲，从唐山市区发往曹妃甸的汽车下午6点半以后就没有了，而曹妃甸到唐山市区的大巴，5点半后就不再外发。

为了方便联系，很多大巴车的售票员都印了名片，会发给乘客。而长期跑两地的黑车司机，都积累了一些固定的客户，用车前往往会电话联系。

从唐山市区到曹妃甸工业区大概需要1个半小时。行驶在去工业区的路上，会有一种在海中行进的感觉。两侧都是大海，一条路笔直插在中间，路面几乎与海平面在一个水平线。这条路像是劈开大海修建成的。

三加位于曹妃甸工业区临港商务区，是工业区的生活保障区。这里聚集了市政服务大厦、唐山百货大楼、工人医院、各个中小学等，是工业区最繁华的区域。

第一次听到“三加”这个地名时，感觉有点奇怪。当地人说，曹妃甸工业区主要是吹沙填海造的城市。以初始海岸线为起点，填一公里就是一加，一共是十八加。那时候填海，一天至少往海里砸一个亿。

也许是因为靠海的缘故，曹妃甸工业区虽然聚集了首钢、华电等重工业企业，但是天空却要比唐山市区蓝的多。在三加临港商务区，住宅林立，绿树成荫，路边停满了汽车，小区底商也基本满租，区域发展比较成熟。

在商务区，白天马路上一辆出租车都看不到。销售告诉我们，这边居民出行基本都是自驾或者坐公司班车，白天能看到一些宝妈和阿姨，很少见青年男子，主要是因为在上班，到了晚上会比较热闹。

三加附近的主要住宅小区有昱海蓝湾、融科上城、蓝海嘉苑。融科上城已基本售罄，昱海蓝湾和蓝海嘉苑剩余的房源大概在5000套左右，基本都是现房。

2016年，临港商务区房子的均价在4000左右，如今均价在7000。目前区域的入住率大概在30%-40%，居民基本都是周边首钢、华电等入驻企业的员工。

在临港商务区，租房需求是比较多的。虽然单位提供宿舍，但是有不少员工带家属，在宿舍居住不方便。目前这边一居室月租金在1100元，二手房均价在5500元。

据了解，为了后期引进企业，工业区已经停止批复住宅用地，目前在售的新盘很少，售楼处普遍比较冷清，后期主要项目是公寓和商业。

除了三加，十一加也是人口比较聚集的区域，主要是因为首钢京唐公司、华润电力等企业在这里。

说起曹妃甸，不得不提首钢。因为曹妃甸工业区正是依托首钢建立起来的，而首钢影响着曹妃甸的方方面面。

2001年北京奥运会申办成功之后，因建设国际化大都市，对环境保护提出更高要求，首钢集团开始逐步将钢铁产业从北京搬迁到河北。

2005年，经过多地对比，几次修改方案后，国务院批准了首钢迁往曹妃甸的方案。2007年3月，京唐公司钢铁项目一期开工建设，2010年6月26日，一期工程竣工投产。新首钢建成后占地30平方公里，是原来老首钢面积（8平方公里）的3.7倍。

首钢的搬迁带动了一大批为北京钢铁业服务的公司来到了曹妃甸，同时也形成了矿石、煤焦油深加工、海水淡化、建筑材料等新的产业链。

首钢虽然在曹妃甸发展的不错，但是由于前期工业区的摊子太大，仍能看到一些烂尾项目和荒凉工厂。

在工业区综合保税区附近，有冀东设备、金隅集团等企业的厂房。但是这片区域人烟稀少，路上几乎没有别的车辆。

我们在路上遇到了几个阿姨，她们手里拎满了大包小包。经过询问后得知，因为附近没有大型菜市场，需要到三加附近的超市批量采购，目前也仅有一趟公交通车，生活很不方便。

曹妃甸新城

由于工业区限制住宅用地的审批，新城成为曹妃甸新盘最集中的区域。

恒大、富力纷纷在新区滨海地带拿地，准备打造大型文旅项目。未来曹妃甸新城可能会成为品牌房企竞争最激烈的区域。大学城是新城最繁华的地区，新城的楼盘主要集中在大学城附近。

大学城全名叫北京曹妃甸国际职教城，总投资380亿元，规划面积19.7平方公里，规划形成由17所职业院校组成的职业教育聚集区，20万人口的国际职教城。不过目前仅有有华北理工、唐山职业技术学院、唐山工职院三所大学入驻。

在大学城周边，形成了一条商业街，吃喝玩乐比较齐全。

新城最大的卖点就是大学城、景山分校以及滨海景观。

目前大学城区域二手房的均价在5000元左右，由于周边学生较多，有部分租房需求，一居室的租金在1000元/月。

首钢集团开发的首堂创业家项目，是这个区域最高端的物业，小高层的均价在10000出头，全部精装交付。而离海较近的美和蓝湾、恒旺铭筑、金海湾等项目，一手房价格在7000左右，基本都是毛坯交房。

（首堂创业家）

据销售介绍，在曹妃甸新城买房的人多为北京或者环京的投资客户。

与工业区相比，新区的售楼处显然更热闹，在门口也能看到一些京牌车辆。剩下的购房者就多为首钢集团员工和大学城的教职工。

在回程的车上，司机师傅告诉我们，现在首钢员工主要居住在工业区，离大学城有45公里。而科教城教职工内部房只要3000元就能买到。

虽然有大牌开发商入驻，但是大学城尤其是沿海地带楼盘的入住率并不是很高。我们观察了一下去海边的公交车，基本在大学城就已经空车，很少有人去靠海的美和蓝湾一带。而且，通往海边的路上，行驶的私人车辆也极少。

对新城投资来讲，未来该区域的发展主要依赖以下几点：

1、唐曹铁路修成后会连入京唐城际，曹妃甸站设在河北理工大学附近，能够加强曹妃甸与唐山、北京的联系。
2、职教城能够引进越来越多的院校。
3、工业区不批住宅用地，随着工业区住宅市场的饱和，会有一些刚需和改善性需求的居民转移至新城居住。

但是与工业区相比，没有其他产业支持，新城的发展相对工业区要相对滞后。

虽然大学城能够在短期内集聚大量人口，但是主要是租房需求。毕业后，能够留在新区工作的学生比例并不多，主要是在工业区工作。

而生态城主打文化旅游，虽然曹妃甸是北方难得的海钓天堂，但是目前旅游人数很少，旅游的频次较低。新城目前没有大型医院，也不适合养老。未来新城的外来人口流入是个问题。

唐海县城

唐海县城目前是曹妃甸人口最多，最繁华的区域。居民大多数是土生土长的本地人。

在2005年到2008年的初期建设阶段，工业区还没有职工宿舍。有1000多名首钢职工在唐海县城买房或者租房住。职工上下班除了一少部分自己开小车之外，基本由通勤班车运送。

但是由于县城与工厂路途太远，每天至少来回一趟也要花去近2个小时。2008年，工业区的十一加厂前宿舍和三加四海公寓陆续投入使用，大部分职工搬到这里来居住。

在首钢入驻前，唐海县城的住宅均价仅有900元，到2011年初每平米已达到了4000元，如今县城的均价在6000左右。

与工业区和新城相比，唐海县城的城市面貌较旧，就像全国多数的小县城。当工业区和新城逐渐崛起，老县城除了农业，没有其他产业支撑，外来人口也很少，房价缺乏持续上涨的动力。

曹妃甸的困局和机遇

曹妃甸区共1943平方公里，面积相当于一个深圳，但是常住人口仅有30万，是深圳的四十分之一。

未来曹妃甸外来人口的涌入，要依赖于引进更多的企业入驻。但是这对曹妃甸来说，并不是一件简单的事情。主要原因有以下几点：

1、前期铺的盘子太大，建设已经投入4000亿，每天要还的利息就要1000多万。如今资金链紧张，地方债务压力大，招商引资困难，很多项目不得不停工。
2、雄安新区、粤港澳大湾区的建立，会大量分流中央财政的支持。据曹妃甸政府相关人士透露，曹妃甸目前主要是靠唐山财政支持和自身融资，压力较大。
3、曹妃甸的大港口、大钢铁、大化工、大电力四大产业多为重工业，在国家限产能和倡导产业转型的背景下，重工业的发展受到了很大的限制。
4、曹妃甸没有在渤海湾的众多港口中找到自己的位置，与同在渤海湾的天津港、黄骅港距离很近，有些产业同质化较为严重，竞争激烈，入驻企业会有更多的选择。

近几年，曹妃甸正迎来早期巨额投入的偿债高峰期，巨额的债务如同一个铁笼，将这个曾经荣光万丈的港口新区牢牢地困住。

虽然曹妃甸面临很大的发展困境，但是京津冀一体化战略的推进，也给曹妃甸带来新的机会。

2014年7月31日，北京市政府与河北省政府签署《共同打造曹妃甸协同发展示范区框架协议》。目前，京冀曹妃甸协同发展示范区管理机构已成立，北京选派的13名挂职干部已进驻开展工作。

2016年签约京津项目82个，总投资1011亿元，其中北京项目69个，北京曹妃甸国际职教城、中恒映美复印材料、城建重工新能源汽车、相变绿色能源、等一大批项目开工建设。

2017年，在北京的牵头下，曹妃甸积极承接北京产业转移和非首都功能疏解。北京、天津陆续有99个企业与曹妃甸签约入驻。

此外，为了发展，曹妃甸也放下身段，依托自己深水大港和基建完善的优势，与老对头天津港进行协同发展。未来双方将在集装箱板块、物流板块、散货板块及战略资本层面开展合作。

未来在环渤海，有望建成以天津港为核心、以河北唐山港、黄烨刚为两翼的世界级港口群。而各个港口也只有摒弃同质化竞争，依托各自独特的优势，才能实现错位发展、功能互补、分工明确的发展。

对曹妃甸来讲，如果能够抓住京津冀一体化的机会，抛弃之前不切实际的过高定位，依靠自身的港口优势和完善的基础设施，也能发展成为环渤海港口中很重要的一极。

但是如果曹妃甸不能利用好这次机会，发挥优势，找准定位，做好招商引资，留住签约企业。那么千亿规模的地方债务会将曹妃甸拖入无边地狱，曹妃甸会出现停工潮，烂尾项目会更多。

投资建议

如果你准备在曹妃甸投资，建议首选工业区。虽然工业区不适合人口大规模聚集，但是相比新区，工业区的优势十分明显。

1、绝大部分入驻企业都在工业区，是职工聚集地，购房需求更多。