地产财富会

这一次，高一轩站得更高。

坐标点不是北京，

也不是中国，而是亚洲。

2018-6-29

京投发展总裁高一轩明确了公司未来发展定位——做“亚洲轨道专家”。

作为“80后”的少帅，高一轩敢为人先，对未来世界有着敏锐的洞察力，做事专注而执着，就像一只驰骋天空的鹰，目光如炬，心怀远方。

在高一轩心目中，能称得上“亚洲轨道专家”的地区分别是中国香港和日本，对应的载体是“港铁”和“新干线”，而我国内地目前的地铁里程已经超过4000公里，在40年间增长了195倍，按照这个发展速度，中国将很快成为世界第一。

“既然是第一，一定有跟它匹配的轨道物业的专家出来，这是必然的”，高一轩称：“我们自信是我们。”

攀蟾折桂，舍我其谁？

“十年磨一剑”

10年前，当“地铁上盖”还是西方世界的“专利”时，京投发展（600683.SH）开始尝试“在地铁站点上盖房子”，成为了中国内地“第一个吃螃蟹的人”。

“传统的轨道物业开发竞争优势有限，很多开发商都在做，后来我们选择了比较冷门的方向，做地铁车辆段上盖”，高一轩说道。

高一轩在论坛上演讲

作为“80后”的领头羊，拥有着海外留学经历、目睹地铁快速发展的高一轩坚信中国的地铁时代将要到来，他或许已经看到，还是“冷门”的地铁上盖终将成为未来人们追逐的“热土”。

彼时，由于“地铁上盖”物业在国内接受度不高，在技术上存在瓶颈和壁垒，不仅在市场上处于“空白”，甚至连相关的政策法规也尚未建立，京投发展作为“地铁上盖”物业的破冰者，最初的难度可想而知。

经过先期的沉淀和技术研究，京投发展终于在2014年迎来发展的突破期。这一年，京投发展一口气推出北京琨御府、西华府、公园悦府三个项目，在彼时房地产市场低迷的情况下，三个项目接连走红，创造了当年的销售奇迹。

京投发展·公园悦府实景图1

京投发展·公园悦府实景图2

京投发展·公园悦府实景图3

京投发展·公园悦府实景图4

经历北京市场的成功，京投发展开始尝试走出北京，进行全国化扩张。高一轩表示：“我们的调研显示，目前全国有50个城市都有地铁，每个地铁都有相应的物业开发计划，共计有400个规划中的车辆基地物业开发机会，所以这应该是非常大的蓝海，由于门槛高，意味着行业竞争并不激烈。”

“来自基因里的自信”

如果说，十年前，“地铁上盖”还是“冰点”的话，那么随着我国“大地铁”时代到来，“地铁上盖”已经成为众多开发商眼中的“香饽饽”，万科、龙湖等品牌开发商都在加紧布局，抢占市场。

面对来势汹汹的后来者，高一轩显得自信而笃定：“回首看，其实该走过的路，该交的学费不是看两本书，听两次演讲报告就能解决的，还是要踏踏实实能够坐下来经过十年的路才能够走下来”。

十年间，作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发业务的唯一平台，京投发展的自信来源于“专业”。

在技术领域，对于“地铁上盖”，人们最可能担心的噪音和振动问题，在这方面，京投发展早已取得多项专利研究成果，形成稳定成熟的方案，做到了零投诉。

以京投发展开发的琨御府项目为例，在降噪减振方面，琨御府项目在设计和建造时，在‘盖’和车库之间加了一层减振设计，起到海绵般的减振效果，对盖上的住宅项目影响可减到最小。

京投发展·琨御府实景图1

京投发展·琨御府实景图2

京投发展还创造性地发明了“跳箱开挖”技术，根据实际操作情况，运用独创的风险管理流程控制体系，在施工全过程做到零试错，不对地铁和车辆段的正常运营造成任何影响，这体现在打造地铁9号线郭公庄车辆段上盖项目时，京投发展就曾创下施工地点离地铁正线最近距离仅3米、安全操作零失误的记录。

不仅是技术上领先，在开发理念上，京投发展依然走在前列。业内认为，我国“地铁上盖”的发展已经从1.0版本发展到3.0版本，即最初的靠近地铁点建住宅，到注重住宅舒适度，采用减振降噪等技术，再到如今地铁上盖综合体的开发，以地铁为原点，打造居住、购物、办公、休闲“一站式”的综合业态。

京投发展打造的位于北京西南四环的西华府就是3.0版本的典型案例。该项目围绕地铁郭公庄站开发建设城市高端住宅、写字楼以及2.3万平方米大型主题商业中心，无缝对接地铁站，不出小区直接到达办公、商业地点，形成一站式生活圈和快捷、时尚、品质的生活方式。

京投发展·西华府实景图

高一轩称：“对于车辆基地的一体化开发，我们是实现交付面积最多的企业，这其中包括策划经验、设计经验、施工经验等，还有规划研究能力、专项设计能力、开发技术标准的引导能力等。”

“TOD智慧生态圈”

市场经济的发展正是伴随着领域的细分，当你在一方面形成专业时，也才与别人形成了合作的可能。

高一轩透露，他最近正在做的一件事儿就是合作，他说：“整合资源的前提是你有了核心竞争力，这样别人才愿意与你合作”。

高一轩称，未来，他希望在地铁上盖中导入多个产业，包括养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换和科技等。

这是一个充满魔力的设想，假设地铁上盖就是一个大魔方，它将组合创造出各种生活业态和生活方式，满足各式各样人群的生活构想。

这就是“TOD智慧生态圈”。在涵义上来讲，它是指在TOD（以公共交通为导向的开发，transit-oriented development，TOD）以车辆基地一体化开发为代表的综合开发模式中，兼顾生态、智慧，形成闭环的“圈”，强调对城市、地铁、业主三个层面提供可持续性服务。

对业主来讲，“TOD智慧生态圈”以家庭生活、居住社区、外界社会资源构建完整的智慧体系，以互联网和物联网串联智慧生活空间，实现多产业的对接和导入。

那么，“TOD智慧生态圈”的关键词就是资源整合、智慧互联，这也是京投发展正在努力的方向，做城市服务运营商，为消费者打造“地铁一体化集约生活”。

从“特长生”到“聚合者”，高一轩的“朋友圈”越来越广了，因为这次，站得更高的高一轩会看得更远。

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