“三四线之王” 碧桂园
17-18年如何城市布局
6月26日，朋友圈热传“国开行收紧棚改融资、停止货币化安置”，引发了三四线楼市狂欢到头的言论。作为三四线之王，碧桂园毫无意外的被推到风口之上，引发关于碧桂园城市布局策略的探讨。
受益于三四线市场火热，碧桂园17年实现合约销售金额5508亿元，登顶房企销售榜首，尽管18年不设目标，仍一路领先，1-5月合同销售3346.8亿元，领先第二位的恒大约800亿。成功的城市布局是驱动碧桂园高速发展的关键因素之一，分析碧桂园城市布局的规律与经验，对房地产企业具有很大的借鉴意义。
2017年碧桂园新获取土地共计881幅，总建筑面积14110万方，2018年1-4月新获取土地共计300幅，总建筑面积4990万方，下面将对这1181幅土地进行分析，探寻其特征和变化趋势。
1 整体布局呈现“双核驱动、半圆覆盖” 格局
2017-2018年碧桂园新增土地储备分布图
2017-2018年碧桂园新增土地储备共计1181幅土地，来自于全国204个地级市，占全国地级市的三分之二，整体布呈现“双核驱动、半圆覆盖” 格局，以大本营珠三角和长三角两大核心城市群为核心，进行重仓布局。
2 广东、江苏、安徽、湖南占比最高，山东、河南增长最快
广东作为碧桂园的大本营，新增土地储备最高，近20%；华东的江苏、安徽、浙江紧随其后，是碧桂园的重仓区，省份占比超过5%；此外，湖南是碧桂园在中西部发展的主力省份。相对于2017年，2018年碧桂园紧随省份市场轮动，中西部省份成交热度大幅攀升，加大了湖南、广西、河南、四川、云南的投资力度。
3 加大三四线布局力度，抢占城镇化红利
2018年1-4月，位于三四线的项目合计75%，相对于2017年的64%，占比上升11%，位于一二线的新增土地储备占比再度下滑，短期看好三四线，抢占城镇化红利。
4 横向全覆盖下，纵向深度下沉，非城区占比5成
全国各省市2018年1-4月土地储备非城区占比图
碧桂园2018年1-4月全国非城区占比52%，超过半数下沉到县或县级市，其中，河南、福建、湖南、四川、海南、湖北、安徽、浙江、江苏、江西十个省份超过全国平均水平，下沉幅度更大，如河南省，82%的新增土地储备不在城区。同时，也有青海、北京、辽宁、天津、甘肃、新疆、上海、吉林和重庆9个省份仅在城区新增土地储备，主要位于西部省份，城市容量低，新进入，下沉条件不足。
5 新增土地储备30万方以上的城市
新增土地储备30万方以上的城市
通过梳理2018年1-4月新增土地储备数据，其中新增土储30万方以上的城市有38个：广东的惠州、云浮、汕尾，广西的玉林、桂林，浙江的宁波、湖州，山东的青岛、淄博、潍坊，江苏的徐州、无锡，湖南的益阳、常德，安徽的安庆、淮南，河南的商丘、郑州等。
借鉴意义
通过17年与18年的对比分析，可以发现，碧桂园深耕三四线的决心未变，并加大下沉力度，领先一步，抢先攫取城镇化红利，是现阶段主要的城市布局策略。
在城市选择上，除了品牌影响力外，持续深耕高容量省份，如万亿级市场广东、浙江、江苏，6000亿级市场山东、安徽、河南；紧跟城市轮动趋势，抓紧中西部高增长市场，加大河南、湖南、四川等省份布局；纵向深度下沉，快人一步，在布局城区的同时，择优向县或县级市下沉。
END
作者：周开拓
克而瑞项目总监 管理学硕士
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