如果用面包VS面粉的关系，去类比房价VS地价的关系，那么按照常理，面包要比面粉贵的多，也就是说，房价要比地价贵的多。
然鹅，现如今的上海，一二手倒挂明显，就算地王也能压着面粉的价卖，这次就是收到情报，有这么一个项目：房价≈地价。
金地玺湾
位于松江泗泾板块的金地玺湾，均价4.1万/㎡，最低价3.8万/㎡
2016年同在泗泾板块，拍出的两幅纯住宅地块的楼板价约3.8万/㎡
房价≈地价！
暗访初印象
下午13:00从人民广场出发，地铁全程45分钟，14:00到达。
其实这个距离我觉得很良心了：9号线泗泾站出来，步行7分钟（700米左右）就到项目，是名副其实的地铁房。
但是！如果开车的朋友就哭了：这段路通常走1小时没问题，偏偏从虹桥方向-市中心是堵车频发路段，所以通勤最少要90分钟。
所以，看盘请坐！地！铁！好么，听话~
暗访观区位
先看一下整体的项目区位图
项目位于松江泗泾板块，泗宝路泗通路路口，地铁9号线泗泾站步行700米可到。
砖红色的就是楼盘前几期的现房，即将开售的是四期，还在建造中。我小小吐槽一下：这个砖红色据说是采用英伦风格，可是真的洋气不起来
再看项目沙盘图，整个地块规划整齐周正，共占地面积约4.2万方，建筑面积约11.3万方。
楼层层高分别是14-18层，共12栋
待售的四期楼盘放大看：
空旷的绿色草坪部分，未来要建成公立学校（从幼儿园到初中）
暗访走进样板间
我们重点说两个在售主力户型，90㎡和112㎡的三室。总价段在336万-460万左右，首付110万起。
看完两个主推户型，我最大的感受就是：为什么要把洗手间做这么大？花式浪费面积嘛？！
H1户型
90㎡ 3室2厅2卫1厨
先说句题外话：
其实90㎡的户型有两个，只不过这个户型更加周正合理，所以做出了样板房，也作为主推。如果你心动了90㎡的户型，那么千万不要买错了，切记：H1的90㎡！
优点：
1.整个户型方方正正，动静分离
2.两个卧室+客厅朝南，采光不错
槽点：
1.是的，南北并不通透
2.北卧室的窗户实在是太太太小了，可怜兮兮斜置在角落
3.我实在不明白90㎡的三房，卫生间为啥要做这么大
这个粉嫩的宝宝房就是北次卧，房间小我就不说了，可是迷你窗户就不能忍了啊。有窗户的这一面墙是斜的，强迫症的我不能忍
实际效果比图上大的多。三分离卫生间，也就是咱们平时说的干湿分离。
虽然好处是使用高峰段家人之间互不打扰，可是对于到手面积70.2㎡的小户型而言，这么奢侈的大洗手间，面积浪费让我心疼的滴血，这可是白花花的银子啊~
总之，这个户型我给它打…60分吧
L1户型
112㎡ 3室2厅2卫1厨
优点：
1.户型比较周正，布局合理
2.三开间朝南（客厅+2个卧室），南北通透
3.有两个卫生间，无论主客或是两代人使用，都非常方便
4.三个卧室都是名副其实的卧室，尺寸大小正常没有被缩小
先跟大家啰嗦一个概念：开间。习惯上，我们把一个房间的主要采光面称为开间或面宽。
按照生活和人体正常尺寸，如图所示：床过道柜子的最小尺寸分别是2mm.3m，所以开间尺寸最少3.3m
因为是暗访，条件有限，我们只测量了主卧开间尺寸
经过亲测，高妹双臂展开1.65mX2=3.3m，加上最右边的0.3m，共3.6m,是一个相对舒适的开间尺寸了。
槽点：
1.主卧的卫生间过大，浪费面积
2.厨房门口正对餐厅，做饭油烟容易渗到客厅来
3.厨房与卫生间紧挨着，不是很合理
这是主卧洗手间，真实效果比图上大，而且还有一半没有拍进去。这么大面积的浪费，如果用在主卧该多好！
相对于上一个户型，这个户型可以打80分。
然后我们来看下装修的材质和细节，由于限价所以装修标准其实是下降了的：除了基本的涂墙之外，只有地暖和中央空调保留了下来。
这里是中央空调，交付会有的！
这里的新风系统原来有，现在取消了
看起来很温暖摸上去手感不错的墙纸，也是没有的！
以下三大物件是没有的：入户玄关、卧室衣柜、阳台台盆
博世的燃气灶，有的！
方太嵌入式灶具，有的！
厨房水池的水管还是蛮贴心的，水管可以拉到任意方向，洗菜的时候不会水花四溅
这里，洗手间均使用摩恩花洒+水龙头，台盆使用科勒
这里引入的概念特别好，如果住户有任何紧急情况，可以按这里求救，物业人员就会马上赶到。可是最后能否实施，目前还是待定状态。
多接口插座，再也不是反人性设计了
总结一下：
●两个主推户型得房率尚可，78%算对得起良心了；
●户型布局设计只能说一般，112㎡的好一些；
●装修只能说呵呵哒，据说装标是按照2500元/㎡来做，实地看房后我只能全程微笑脸
暗访感受社区
是这样子的，这部分标题是：感受社区，可是我发现我并没有感受到
刚进去是这样的，绿草茵茵还可以吧
比较普通寻常的道路两旁灌木植被
走到这里让我眼前一亮：小区自带底商，有简餐和奶茶店之类，这些小店铺清新可爱，不少年轻人应该会喜欢。
暗访解密周边
1.交通
项目--人民广场：1小时（地铁）90分钟（开车）
项目--虹桥机场/高铁站：1小时（地铁）45分钟（开车）
项目--徐家汇：40分钟（地铁）1小时（开车）
除了地铁9号线和自驾，项目周边这些公交车都可以出行。
对于这个外环外的项目，交通其实算方便的了
2.商业
金地玺湾附近的商业是我很欣慰的一点。
泗泾站地铁口出来，就是很大一家大润发；
还有三大综合商场：三湘商业广场、绿地云天坊、保利商业广场
步行10分钟范围内，就可以满足餐饮购物娱乐需求。
3.学校
周边有泗泾小学、泗泾三小、泗泾四小、松江第四中学、宋庆龄学校；另外小区内在建新的公立学校，从幼儿园到中学都有。所以教育配套这里，默默给他点赞~
4.医院
医疗资源在项目周边相对很薄弱：大一点的医院是泗泾医院，其他两家都是社区卫生服务中心这种级别。
而且距离项目不近，在地铁线路的北面，过去不方便。
5.环境
项目南面是一条自然河道，沿着项目往西走大约7-8公里，靠近佘山，有月湖生态园+上海欢乐谷。坐公交需要近50分钟，开车25分钟可以到
总结一下：
●整体周边配套可以打80分
●这个价位段，又是地铁房，能有这样的配套很不容易
●交通方便，商业配套给力，学校省心。其他一般般。
暗访项目解读
1.价格解读
对于金地玺湾，我最想说的就是价格。
泗泾板块周边新盘项目的均价在4W~5W，二手房在5W左右；2016年融创拿下这个板块的楼王，楼板价3.8W，意味着开售最少6W起。金地玺湾的售价几乎等于别人家的地价！
差不多的质量，比二手房和其他新盘都便宜，升值空间也摆在眼前，性价比是真心划算
我们踩盘当天刚好碰上认筹，基本上都是老父母带着子女来买房的刚需。
2.辐射泗泾板块周边
浦东上班的朋友可以彻底放弃这里了，人民广场附近的可以考虑，徐家汇上班的小伙伴还犹豫什么？买买买啊！
不过有一点很淡疼：早高峰你会崩溃的，开车堵死，只能坐地铁。坐过9号线的都知道它的魔幻，高峰期能挤上去的都是英雄！所以要么倒回去几站挤上地铁，要么起个大早出门。
不坐9号线，不知道上海的魔幻（点击蓝色字体，查看关于9号线的故事）
金地玺湾
基本信息
开发商：上海仲骏房地产开发有限公司
区域：上海市松江区
楼盘地址：泗宝路泗通路路口
产权年限：70年
交房时间：2019年9月30日（预计）
装修：非毛坯
物业类型：普通住宅
建筑类型：板楼 高层
楼层情况：共12栋，14-18层
户型面积：90㎡三室两厅一卫一厨；112㎡三室两厅两卫一厨
最新动态：7月1日认筹结束（认筹金20万）7月12日开盘
绿化率：35%
容积率：2.0
得房率: 78%
车位比：共965个停车位，其中地上147个，地下834个
规划户数：804户
物业费：3.4元/㎡·月
物业公司：上海金地物业服务有限公司
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